如今這場地產(chǎn)游戲,玩家的規(guī)則變得無比簡單。
【資料圖】
就是活下去,說實話這三個字相信各位已經(jīng)快聽膩了。
但確實又是企業(yè)的真實困境。
前段時間我們寫過房企賣樓盤、賣頂級公寓的各種文章。
這樣的文章出現(xiàn)不是偶然。
變賣資產(chǎn),降低負債,獲得一些喘息空間,很多房企就是這么堅持到今天的。
但最近我們發(fā)現(xiàn),簡單的變賣資產(chǎn)已經(jīng)不足以解燃眉之急了。
越來越多的房企,正在拋棄自己的總部,甚至顧不上姿態(tài)有多狼狽。
對房企來說,總部無疑相當于一個大腦的角色。
不僅要制定頂層戰(zhàn)略,還要向下分配資源,甚至把控所有的業(yè)務活動。
撤掉總部,也意味著房企自身出現(xiàn)了極大變故。
背后暴露的是行業(yè)邏輯巨變下,企業(yè)的規(guī)模收縮、資源不足等等各種現(xiàn)實問題。
但其實,放棄總部對房企來說,也是為了活下去的另一種選擇。
01
這兩年很少聽到聲音的融創(chuàng),最近也重新站上了臺前。
因為要撤離北京總部。
這意味著,融創(chuàng)運行了6年的天津+北京雙總部模式,也要正式結束了。
這條全國化擴張之路,此前大部分房企都將總部選在了上海。
融創(chuàng),是為數(shù)不多北上進京的一個。
2017年融創(chuàng)將總部從天津搬往北京,入駐當時的望京融科中心。
再后來,搬進東直門使館壹號院,占據(jù)二環(huán)內(nèi)最好的地塊之一。
融創(chuàng)北京總部:使館壹號院
可見其野心與自信。
盡管這幾年京派房企逐漸沉寂,但當年的京圈多難擠路人皆知。
資源、門檻、條條框框諸多限制下,很多房企都選擇了環(huán)境更友好的滬深等城市,偏偏融創(chuàng)一轉(zhuǎn)頭直接入京。
這也很好理解。
對融創(chuàng)來說,北方一直是主陣地,北京更是孫宏斌在順馳時期就跌倒過的地方。
百度地圖顯示,融創(chuàng)大本營天津距離北京只有134公里,2小時就到了。
來源:百度地圖
地緣的親近,地域的情結,讓融創(chuàng)在北京一待就是6年。
當年進京前后,恰好是融創(chuàng)最為巔峰的幾年。
也是地產(chǎn)規(guī)?;?/strong>呼聲最高的幾年。
2015年融創(chuàng)銷售額735億,到了2017年,業(yè)績直接突破3620億。
3年時間,完成了近5倍增長。
這個獨有的狼性銷售模式,讓融創(chuàng)手里似乎永遠有用不完的錢。
于是那兩年,行業(yè)內(nèi)只要出現(xiàn)錢的危機,就會有融創(chuàng)救火的身影。
632億拯救萬達,也留下了世紀并購的壯舉,還有150億收購樂視、138億收購聯(lián)想資產(chǎn)包、40億入股金科......
幾乎到處撒錢。
大量巨資接盤的行為,也讓融創(chuàng)的規(guī)模在短期內(nèi)迅速擴大,身位迅速爬升到行業(yè)前排。
此時的融創(chuàng)風光無限,滿懷理想。
但這樣的榮光,在2022年戛然而止。
近兩年,銷售、融資渠道的雙重緊縮,讓很多房企陷入急速擴張后的深層困局。
去年5月,融創(chuàng)也宣布暴雷,到年底終于發(fā)布了前一年的年報,總負債1.05萬億。
如今,又出現(xiàn)在公眾視野,竟然就是撤離北京總部的消息。
完全不見當年的意氣風發(fā)。
目前融創(chuàng)總部剩下不到200人,這批員工中有一部分人大概率無法留在北京。
因為除了品牌、融資和投發(fā)等幾個部門,其余大部分職能條線,都很可能在今年國慶后搬回老家天津。
這次搬總部,估計又會流失一部分員工。
這三年,從小的單月業(yè)績切面來看,融創(chuàng)的銷售神話也完全破滅了。
今年8月18日,融創(chuàng)發(fā)布盈利警告,上半年虧損額約為150億-160億人民幣。
而當年大額收并購打下的家產(chǎn),如今為了還債,也開始連續(xù)大甩賣。
有意思的是,7月3日的重慶文旅城項目,就是當年收購的萬達文旅城。
其實,融創(chuàng)的進京與離京,不僅僅是自身發(fā)展的現(xiàn)實軌跡。
背后也恰好代表著地產(chǎn)的兩個時代。
而這樣大撤離的房企,融創(chuàng)不是第一個,也不是最后一個。
當年和融創(chuàng)一樣進京的民企也有不少。
只是目前總部還在京的外來規(guī)模民企,我統(tǒng)計了下,已經(jīng)沒剩多少了。
這里面,前10強的民營房企只有龍湖一個。
這次融創(chuàng)的撤離,也讓本就不多的在京民企隊伍,更加單薄了。
02
不只融創(chuàng),這些年很多房企都在撤離自己的總部。
這要從當初風靡一時的雙總部模式開始說起。
2017年,剛剛當上行業(yè)老大的恒大集團,就迫不及待地將總部廣州搬至深圳南山區(qū)卓越后海中心,形成廣州+深圳雙總部架構。
那幾年行業(yè)發(fā)展迅猛,很多有野心的開發(fā)商都選擇了全國化擴張。
這種雙總部模式也一發(fā)不可收拾。
盤點一下,基本都在2016-2020年間。
(數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡)
而在一線城市的選擇上,很明顯,大部分房企都更傾向金融中心:上海。
擁有強資金和人才優(yōu)勢的上海,曾是房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的總部城市之一,房企們選擇的總部地址也很一致,大虹橋。
無論閩系、川系、浙系,大虹橋都曾是他們的必爭之地。
除了萬科、瑞安、萬通、龍湖等這些在虹橋開發(fā)之初就駐扎于此的房企外,大部分房企都是在2015年,尤其2016年后,逐步遷入大虹橋。
在2017年到2019年這三年期間遷入到大虹橋的房企最多,有的是原本在上海的其他板塊,比如旭輝,有的則直接從外地遷入。
2019年,剛剛踏入千億陣營的黑馬房企祥生控股,也迅速入駐了大虹橋,開啟杭州大本營+上海雙總部戰(zhàn)略。
同年擠進大虹橋的,還有從成都老家趕來的藍光發(fā)展,形成上海+成都的雙總部格局。。
到了2020年后,在大虹橋,大大小小的房企數(shù)量超過了30家。
但是這兩年,這種雙總部模式,幾乎都在被開發(fā)商舍棄。
還是恒大,在搬入深圳四年多之后,2022年1月,有消息稱,恒大集團在后海的總部正在拆除招牌,只剩一個“恒“字在風中飄零。
據(jù)物業(yè)透露,恒大已經(jīng)在2021年12月從這個大樓退租,將總部搬回廣州。
不僅如此,恒大在2017年拿下的深圳灣超級總部基地地塊,原本計劃打造成為恒大的超級總部,最終的命運也是走向被拋售。
恒大不僅賣深圳總部,2023年,恒大香港總部大樓也被迅速出清,更名為萬通保險中心。
還有起步于廊坊的華夏幸福,一度在全國形成了北京+深圳的南北雙總部模式。
剛搬到北京時,正是華夏幸福憑借產(chǎn)業(yè)園模式在京津冀底氣十足的時候。
當年的華夏幸福勇猛到什么地步呢,一個職業(yè)經(jīng)理人的平均薪資超出了行業(yè)1.5倍,普通中層上百萬、高層上千萬。
據(jù)說憑一己之力,養(yǎng)活了一大批獵頭公司。
如今再看,最早一批暴雷的華夏幸福這幾年一直在還債,即使債務重組后到去年5月負債也超過400億。
北京總部也因為租金太貴早就退租,搬到了附近租金更低的佳程廣場。
華夏幸福佳程廣場總部前臺 圖源:中建元亨
人員流失嚴重,尤其2萬人的銷售團隊,到2021年底的財報數(shù)字上,只剩476人。
深圳的南方總部也在去年12月打包賣給了華潤置地,回籠資金124億。
不只這兩個,更多的房企也加入了這場大甩賣。
說起來各位應該也很熟悉了,就是上海虹橋的房企總部大撤退。
當年有多擠破頭想進入上海的房企,這幾年集體撤離的就有多迅速。
在上海,大虹橋地產(chǎn)總部基地,超過15家房企如今都已轉(zhuǎn)移陣地。
這兩年,我們目睹了不少房企離開大虹橋的真實畫面,背后其實就是:
房地產(chǎn)企業(yè),結束雙總部時代的真實見證。
比如2022年中,離開大虹橋的浙系房企祥生,當時祥生已經(jīng)將上??偛看髽峭俗?,人員將陸續(xù)全部撤回杭州辦公,我們還遇到了正在打包離開的工作人員。
還有人去樓空的藍光、弘陽、三巽、恒泰、融信等,以及將自己的總部大樓擺上貨架的旭輝和中駿。
昔日不管是行業(yè)領頭羊,還是殺出來的黑馬房企,都抱著自己的野心和行李,一同打包好,各回各家了。
不管是深圳上海,還是北京,那些撤掉雙總部模式的房企,見證了房地產(chǎn)時代追求全國化擴張,到如今的收縮發(fā)展。
03
到底,還是時代變了。
我們可以先來回顧下,為什么在此之前,如此多的房企迷戀雙總部模式。
說白了還是當年房地產(chǎn)行情帶來的自信。
很多房企都在2017年前后選擇了全國化的擴張布局。
規(guī)模論似乎是發(fā)展唯一的解藥。
所以,房企只要大擴張,就一定會向一線城市搬遷。
不管是北京、上海、還是深圳,背后有幾大不可或缺的優(yōu)勢。
首先是資金,不管是上市還是融資,房企們必然要選擇一個金融定位更高的城市作為跳板。
其次是人才,房企擴張,需要團隊吸納大量人才。
甚至挖角同行,去哪里更方便,當然是總部聚集的地方,大虹橋當年各大房企高管之間跳來跳去也是眾所周知。
如今,地產(chǎn)發(fā)展的節(jié)奏變慢了。
伴隨高周轉(zhuǎn)的落幕,房企們從向外擴張反而開始向內(nèi)收縮。
需要處理的是大部分債務與資產(chǎn)問題,總部留在北京,更多只能增加企業(yè)成本。
曾經(jīng)的地產(chǎn)雙總部時代,是行業(yè)高速前進的象征。
如今行情減退,或深陷債務泥潭,或落得退市終局的房企們。
連債都還不上了,還要什么雙總部呢。
以上為正文, 來自余奔雷
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