3月13日，碧桂園（02007.HK）發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后，公司預(yù)期2022年度歸屬股東的核心凈利潤約10億元至30億元，股東應(yīng)占虧損約55億元至75億元。

極端市場環(huán)境下，凈利潤下滑已成行業(yè)普遍現(xiàn)象，即便是頭部房企也難以幸免。

截至3月13日，至少有75家A股和港股上市房企披露了2022年度業(yè)績預(yù)告。其中，34家央企、國企和混合所有制企業(yè)中有17家預(yù)告2022年歸股凈利潤虧損，預(yù)告虧損占比50%，其中包括大悅城、華僑城、首開股份等知名房企；41家民營企業(yè)中有28家預(yù)告去年歸股凈利潤虧損，預(yù)告虧損占比約68.3%。

(資料圖)

值得注意的是，這樣慘淡的業(yè)績表現(xiàn)與過去一年特殊市場寒冬有關(guān)。碧桂園也在公告中強(qiáng)調(diào)稱，“上述盈利的影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)?！奔础笆芊康禺a(chǎn)市場下行的影響，部分低毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；對物業(yè)項目計提的減值增加；外匯波動造成預(yù)期匯兌凈損失所致。”

項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少+計提資產(chǎn)減值+匯兌凈損失，這幾乎是所有房企業(yè)績下滑的共同原因，這與過去兩年市場整體低迷、銷售下滑息息相關(guān)。項目交付進(jìn)度慢、房價整體下行、房企以價換量等因素導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)利潤大幅下滑甚至虧損。

摩根大通最新的一份研報指出，預(yù)計內(nèi)房及物管股的2022財年核心盈利平均分別下降45%和18%，“盡管盈利警告可能會暫時影響情緒，但這實際上可能是壞消息出清，隨著未來幾個月的銷售數(shù)據(jù)可能會繼續(xù)改善，預(yù)計行業(yè)會逐漸恢復(fù)。”

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年頭兩個月 TOP100房企銷售總額同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點，2月單月銷售額環(huán)比上升35.1%、同比上升28.5%。

這其中，碧桂園2023年2月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約248.5億元，環(huán)比增長12.9%。1-2月，碧桂園累計實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約468.6億元。

從未債務(wù)違約，經(jīng)營穩(wěn)健仍保持良好信用記錄

據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到2022年底，累計超過30家房企出現(xiàn)流動性危機(jī)并構(gòu)成債務(wù)違約。這份暴雷名單中，包括恒大、融創(chuàng)、旭輝、世茂等知名房企，部分房企還被債權(quán)人提起清盤呈請，民營房企信用風(fēng)險持續(xù)暴露。在2023年，至少有13家已經(jīng)停牌的港股上市房企存在摘牌退市的風(fēng)險。

自2021年下半年，行業(yè)進(jìn)入漫長的寒冬期至今，堅守債務(wù)不違約的房企實屬難能可貴，尤其是對于融資環(huán)境更為艱難的民營房企來說。當(dāng)然，現(xiàn)如今，這些行業(yè)優(yōu)等生們也正在贏得更多的獎勵和回饋。

作為頭部房企，碧桂園未出現(xiàn)任何違約或延遲支付本息的情況，保持了良好的信用記錄，成為受監(jiān)管部門認(rèn)可的示范民營房企，融資渠道繼續(xù)保持暢通。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022 年碧桂園在政府監(jiān)管部門支持下共發(fā)行公司債合計15億元，中票合計25億元，可轉(zhuǎn)債39億港元，ABS5.2億元。其還獲得工商銀行等10家銀行總計逾3000 億元的綜合授信支持。年底，其獲得首筆內(nèi)保外貸融資2.8億美元、期限3年的銀團(tuán)貸款。

進(jìn)入2023年1月，碧桂園又與民生銀行香港分行訂立融資協(xié)議，獲最高達(dá)5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資。另外，其發(fā)行本金總額為人民幣200億元的中期票據(jù)也已獲準(zhǔn)注冊，成為春節(jié)后獲批儲架式注冊發(fā)行的首家房企。市場消息稱，碧桂園也位列優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃名單中。

“我們付出了極大代價，打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的‘鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)’，這一戰(zhàn)讓我們更成熟，更加有力量去面對今年和未來長遠(yuǎn)的發(fā)展，這是我們所收獲的寶貴財富。”回顧2022年的發(fā)展，集團(tuán)總裁莫斌表示。

在業(yè)績預(yù)告中，碧桂園公告也表示，在銷售市場疲弱的情況下，集團(tuán)圍繞可動用現(xiàn)金的核心管理目標(biāo)，保持穩(wěn)健的財務(wù)水平和運(yùn)營狀況，負(fù)債率長期保持低位，維持了良好的信用記錄，“董事會對集團(tuán)發(fā)展充滿信心?！?/p>

對此，東興證券的研報分析指出，當(dāng)下民營龍頭房企的穩(wěn)定對于維護(hù)市場信心具有重要作用，進(jìn)一步改善優(yōu)質(zhì)民企龍頭資金面狀況的措施正在持續(xù)落地，優(yōu)質(zhì)民營房企融資情況正在得到有效改善。隨著改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃的實施，優(yōu)質(zhì)民營房企的信用風(fēng)險已經(jīng)大幅降低。

銷售增速首次回正，市場加速回暖

在全國兩會期間，住建部部長倪虹為市場定調(diào)稱，今年1、2月份全國商品房的銷售結(jié)束了13個月的負(fù)增長，售樓處看房量大幅提升，成交量也有明顯改善，房企的合理性融資也得到了改善，“市場主體信心正在恢復(fù)。”

反饋到房企們的銷售額來看，克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2021 年6 月起連續(xù)負(fù)增長20 個月后，2023年2月，百強(qiáng)房企銷售額首次轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長29.8%，同比增長11.8%。

與此同時，行業(yè)分化仍在加劇。2023年前兩月，TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元。這其中，無論是操盤金額，還是權(quán)益金額，碧桂園均保持穩(wěn)健態(tài)勢，排名行業(yè)前三。

克而瑞研究中心指出，由于行業(yè)復(fù)蘇跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，若市場恢復(fù)情況較好，2023年房企可能減少甚至不用計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

在最近召開的2023年集團(tuán)年會上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌也分析認(rèn)為，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，市場一定會復(fù)蘇，公司對此充滿信心，但復(fù)蘇的過程一定會分化。當(dāng)前，行業(yè)發(fā)展邏輯正加快從“規(guī)?！毕颉捌焚|(zhì)”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式的趨勢越發(fā)明確，碧桂園明確要緊緊抓住市場修復(fù)的機(jī)遇，踐行新的發(fā)展模式，繼續(xù)走高質(zhì)量發(fā)展之路，并結(jié)合科技建造體系，持續(xù)提升全周期綜合競爭力。

保交付已成碧桂園核心競爭力

房企流動性危機(jī)導(dǎo)致各地出現(xiàn)項目停工、爛尾等情況，“交付力”已成為房企競爭力的重要體現(xiàn)，背后關(guān)乎企業(yè)自身開發(fā)建設(shè)品質(zhì)與企業(yè)綜合實力。

樂居財經(jīng)統(tǒng)計稱，2022年，交付量排名二三位的恒大、萬科，分別交付30.1萬套、28萬套，碧桂園一家的交付量超過二三名房企的總和，達(dá)到70萬套，在行業(yè)中遙遙領(lǐng)先。

除了努力“保交付”外，包括碧桂園在內(nèi)的不少房企還在推動“交房即交證”，即通過與政府部門密切聯(lián)動配合，交樓時即能取得不動產(chǎn)權(quán)證。

在碧桂園2023年2月的年度工作會議上，公司管理層也提出“四?！惫ぷ髦攸c，即“保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用”。這意味著，保交樓被碧桂園放在了第一重要的位置。

“走質(zhì)量發(fā)展之路的第一條路徑是以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心。”集團(tuán)總裁莫斌提出，各區(qū)域做好工程質(zhì)量，全面提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，以客戶體驗為導(dǎo)向，做到由“按時交樓”進(jìn)入“完美交樓”，同時，公司還將安排核心管理人員牽頭，從集團(tuán)層面統(tǒng)籌產(chǎn)品力提升工作。

˙中指研究院預(yù)計，2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點，也是穩(wěn)預(yù)期的重中之重，伴隨著各個配套政策的不斷落實，“保交樓”資金落位的速度有望加快。另外，地方政府或通過定向回購的方式支持“保交樓”，推動項目快復(fù)工、早交付，“保交樓”各項舉措的實質(zhì)性推進(jìn)將修復(fù)購房者置業(yè)信心，穩(wěn)定市場預(yù)期。

“保交樓”目標(biāo)下，頭部房企身上的擔(dān)子更為重要。

億翰智庫一份研報統(tǒng)計稱，TOP10、TOP11-20、TOP21-30的交付規(guī)模，占全國交付規(guī)模的比例分別為43.5%、16.4%和9.7%。這意味著，TOP20房企的交付規(guī)模就占據(jù)了全國竣工規(guī)模的50%以上。

“預(yù)計后續(xù)頭部房企將繼續(xù)得到政策的大力支持，其竣工交付工作亦將更加順暢的開展。”上述研報指出，從某種意義上說，支持頭部房企的交付就是支持保交樓。

市場回暖、優(yōu)質(zhì)房企獲援之際，碧桂園也順利完成了掌舵者權(quán)力交接，拿地也開始提上日程。集團(tuán)管理層此前透露，2023年在做好存量的同時要發(fā)展增量，這意味著新一年集團(tuán)將啟動新的項目拓展工作，精準(zhǔn)化傳統(tǒng)投資配合代管代建、科技建造市場化等多維發(fā)展，將推動公司的可持續(xù)經(jīng)營。

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