經(jīng)濟學家任澤平近日在接受訪問時表示,房地產大開發(fā)時代已落幕,未來將進入二手房時代,70%的城市或面臨著房子過剩。當前最重要的是穩(wěn)樓市,放松限購、限貸、限價、限售等各種限制性措施。任澤平表示,“我認為,現(xiàn)在存量房貸利率有下降的空間。3年前我們存量房貸利率5%以上,現(xiàn)在都降到了3點幾了,利率差20%-30%,那對普通家庭的影響是巨大的。”
“在經(jīng)濟壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下,在銀行能維持合理利潤、存在讓利空間的情況下,如果還不下調存量房貸利率,就有點涸澤而漁了?!比螡善胶粲酰F(xiàn)在大家要共渡難關,銀行要適度地讓利加快下調存量房貸利率。老百姓房貸都還不起了,幾百億利潤的銀行還不采取實質行動讓利于民,這不合適。而且央行又再次提出,指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
同時,任澤平還說到,從長期來看,房地產銷售的下滑是大勢所趨,因為中國房地產大開發(fā)時代已經(jīng)結束了。房地產長周期拐點出現(xiàn),市場從高速增長向高質量發(fā)展轉變,大力刺激樓市有可能導致硬著陸風險,目前更重要的是穩(wěn)樓市。
【資料圖】
首先,房地產高速增長的階段已經(jīng)過去,大開發(fā)時代落幕,正在步入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段。
為什么這么說呢?一是城鎮(zhèn)化進程放緩,過去40多年中國城鎮(zhèn)化率從18%增長了超過47個百分點,2022年的最新數(shù)據(jù)是65.2%,這個數(shù)據(jù)已經(jīng)接近國際公認的30%-70%城鎮(zhèn)化快速發(fā)展區(qū)間的上限。
二是人均住房面積接近發(fā)達國家水平,住房供給逐漸平衡。過去40多年,中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8平增長到35平,城鎮(zhèn)住房套數(shù)從3000多萬套增長到3.6億套,套戶比也已經(jīng)超過1,也就是說中國住房供給總體達到平衡。
三是人口總量達峰,已經(jīng)開始負增長;置業(yè)人群早在2013年左右就見頂回落。以上提到的,都不支持房地產大發(fā)展。
其次,從政策這個角度分析,中國對房地產行業(yè)的政策從2016年底中央提出“房住不炒”,就奠定了基調。房地產調控不斷加碼,直到2020年前后“三道紅線”出臺,疊加人口長周期拐點出現(xiàn),市場對房價永遠漲的預期改變。政策對房地產行業(yè)要求是三穩(wěn)——穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,穩(wěn)樓市才是正道。
因為房地產是中國經(jīng)濟第一大支柱行業(yè),有觀點認為為了扭轉中國經(jīng)濟下滑,需要重啟刺激地產,這個思路是危險的。
事實上,隨著住房飽和、三四線城市過剩、城鎮(zhèn)化接近尾聲以及人口老齡化少子化到來等原因,房地產已經(jīng)無力承擔維持中國經(jīng)濟高增長的使命,如果大幅刺激,居民加杠桿,金融加杠桿,房價再大漲,一定是飲鴆止渴,醞釀更大風險,包括金融風險,房子過剩風險,而且會增加實體經(jīng)濟成本,扼殺年輕人希望,導致居民收入差距拉大。
冰凍三尺非一日之寒。我們銀行風險敞口的30%多信貸都投放到了房地產領域,房地產相關產業(yè)鏈帶動的基建、玻璃、水泥、制造業(yè)相關投資,貢獻了中國就業(yè)幾千萬人。所以,房地產轉型有個過程,也不宜急于求成,有一個新舊動能轉換的過程。
所以,未來需要穩(wěn)樓市,放松各種限制性措施,防止硬著陸,但是不能再大幅刺激地產,國家下定決心“房住不炒”,當然這需要付出一定代價,比如經(jīng)濟增速的適度放緩和經(jīng)濟轉型的一定時期陣痛,但是大方向沒問題,老成謀國是用市場化方式促進房地產軟著陸,以時間換空間。
在談到關于存量房貸的問題時,他認為現(xiàn)在存量房貸利率有下降的空間。3年前我們存量房貸利率5%以上,現(xiàn)在都降到了3點幾了,利率差20%-30%,那對普通家庭的影響是巨大的。
比如我一個月原來還5000塊錢的房貸,如果說存量房貸利率調整,現(xiàn)在可能一個月還3000多就行了,那你想對于一個普通家庭的影響有多大。
所以,我覺得這個時候銀行要適度地讓利。在經(jīng)濟壓力、就業(yè)壓力、收入壓力都存在的情況下,在銀行能維持合理利潤、存在讓利空間的情況下,如果還不下調存量房貸利率,就有點涸澤而漁了。
這個時候就要共渡難關。老百姓房貸都還不起了,幾百億利潤的銀行還不采取實質行動讓利于民,這不合適。而且央行又再次提出,指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。
今年上半年我們出現(xiàn)了大面積的提前還貸潮,這里大家會很奇怪說老百姓不是沒錢嘛,那怎么還會提前還貸呢?這是誤解。
完全是因為原來的房貸利率太高,所以大家基本都是提前還老的房貸,還舊貸款再借新貸款。這么一折騰,銀行也麻煩,老百姓又增加了很多成本,因為中間要資金周轉。
所以,這個時候銀行就不如直接降低存量房貸利率。當然,這時我們也可以通過貨幣政策的降息降準來降低銀行的負債成本。銀行的資金成本下降它也愿意,這個時候國家也得給它提要求,就可以降低我們居民的房貸利率,如此老百姓肯定拍手稱快。
現(xiàn)在需要共克時艱。好消息就是我們正在往下調存量房貸利率這個方向推動,但是力度和節(jié)奏需要加快。
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