7月中旬，成都妹子肖紅突然臨時(shí)接到公司領(lǐng)導(dǎo)通知，要她去深圳出一趟差，而且一出就是10天，這可愁壞了肖紅，因?yàn)樗膼鄣呢堖銫oco沒人照管了 。

(資料圖片僅供參考)

肖紅給周邊的寵物酒店打電話咨詢了一下，人家告訴她貓咪托管一天150元，肖紅又問了一家寵物醫(yī)院，那邊的托管價(jià)格更貴，200元一天。10天下來，貓咪的托管費(fèi)都快抵得上肖紅一個(gè)月2300元的房租了。

最后還是公寓的管家老趙幫肖紅解決了大難題。老趙讓肖紅告訴他貓咪進(jìn)食的時(shí)間，幾天需要換一次貓砂，他每天都會(huì)按時(shí)去做，隨時(shí)拍照錄小視頻發(fā)給肖紅。

10天后，等肖紅回到公寓時(shí)，她的貓咪安然無恙，依然活蹦亂跳。

肖紅是出差前一個(gè)多星期前才搬到這家位于成都市建設(shè)北路的海鹽公寓的。海鹽公寓共有三種戶型，輕奢型的海藍(lán)、標(biāo)準(zhǔn)型的森綠和榻榻米戶型的米咖。肖紅挑中了米咖戶型，她看重的是床底下巨大的儲(chǔ)物空間：相當(dāng)于40個(gè)行李箱的容量。這對(duì)于平常愛買衣服和零散小物件，但又不舍得扔?xùn)|西的她來說，太合適了。

海鹽公寓樓底下，就是成都有名的建設(shè)巷網(wǎng)紅美食一條街，附近的兩個(gè)公園，也適合肖紅早晨慢跑，晚上散步，要去遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方逛街，出門400多米，就可以坐地鐵。陰雨天不想出門了，公寓里有書吧可以看書寫東西，有影音區(qū)可以看電影，來了客人朋友，也可以去屋頂花園喝喝咖啡，打打麻將 ，“簡(jiǎn)直是太巴適了?！庇眯ぜt的話說。

海鹽公寓，原本是電子科大的學(xué)生宿舍區(qū)，前幾年因?yàn)榭拼蟮牟糠中^(qū)搬到了成都郊區(qū)，學(xué)生宿舍就閑置了下來，貝殼找房成都公司就把其中的一棟閑置已久的樓租了下來，整租了16年。貝殼把它裝修改造了一番，建了700平米的公共空間，包括上述的書吧、影音區(qū)、空中花園、健身房等?？傮w算下來每間房的改造成本得6-7萬，為了安全，更是毫不吝嗇，光是消防安全方面的改建就花了300萬。

在極致的服務(wù)體驗(yàn)上，貝殼在服務(wù)人員配備上也是花了血本。海鹽公寓總共609間房，正常只需要3名管家就OK了，貝殼愣是配了7名。海鹽公寓的月租金，海藍(lán)、森綠和米咖三種戶型，分別為2500、2200和2300元。跟周邊同地段的公寓價(jià)格差不多，但由于在戶型設(shè)計(jì)、公共配套和服務(wù)上的體驗(yàn)很好，而且租戶不需要交中介費(fèi)，所以首批推出519間房，在一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，入住率就達(dá)到了90%。

要想服務(wù)好，就要參與“房”的全程

海鹽公寓是貝殼旗下集中式長(zhǎng)租公寓的一個(gè)中高端品牌。

一向以房屋買賣居間交易平臺(tái)為外界所知的貝殼找房，為何又在租房這個(gè)賽道上跑起來了，而且還當(dāng)起了“包租公”的角色，做起了長(zhǎng)租公寓的生意？

貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運(yùn)營(yíng)官宋春暉給出了理由：一是租賃市場(chǎng)規(guī)模足夠大，預(yù)計(jì)到2035年，整體租賃市場(chǎng)的規(guī)模會(huì)達(dá)到4-5萬億。而在這個(gè)龐大的市場(chǎng)中，租戶對(duì)品質(zhì)住房的需求日益增長(zhǎng)，但目前供給端的戶型和服務(wù)都還有很多痛點(diǎn)急需解決，這就給擅長(zhǎng)做細(xì)活、做難事的貝殼提供了極大的機(jī)會(huì)。

而對(duì)于貝殼租房來說，無論是租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)、分散式房源托管服務(wù)，還是集中式公寓運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，其核心的邏輯是不斷提升用戶體驗(yàn)。

貝殼租房成都總經(jīng)理肖振宇對(duì)此深有體會(huì)，他表示，中介機(jī)構(gòu)的核心就是提供信息，促使成交、達(dá)成交易、收取傭金，然后業(yè)務(wù)就結(jié)束了。但是貝殼不想讓自身的價(jià)值就這么一點(diǎn)，它還想讓租戶租得到之外，能租得好，租得穩(wěn)。但中介方不能決定房屋的租金，不能決定房東讓租戶住幾年，不能決定房東漲不漲價(jià)，不能決定房子出了問題房東修不修。

所以貝殼租房就推出了“省心租”業(yè)務(wù)，這是一種分散式房源托管業(yè)務(wù)，房東把房子托管給貝殼，通過將市場(chǎng)上分散的租賃住房轉(zhuǎn)為有品質(zhì)、可信賴的專業(yè)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房源，貝殼就可以推出管家、保潔、專業(yè)維修、轉(zhuǎn)租減免、長(zhǎng)租租金不漲等服務(wù)和承諾。

據(jù)肖振宇介紹，貝殼省心租在成都已經(jīng)托管了31000套房源，入住率達(dá)到95.9%。在全國(guó)范圍內(nèi)，截至2023年一季度末，貝殼租房“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬套， 直逼目前行業(yè)領(lǐng)先的自如等租賃賽道玩家。但分散式長(zhǎng)租公寓仍然滿足不了貝殼對(duì)服務(wù)的極致追求。因?yàn)榉稚⑹焦⒌漠a(chǎn)品不是貝殼設(shè)計(jì)的，它的服務(wù)效率再高也是分散式的服務(wù)。所以貝殼開始新的嘗試，就是集中式公寓。

據(jù)宋春暉介紹，貝殼租房已經(jīng)推出貝殼新青年、貝殼海鹽公寓兩個(gè)自營(yíng)公寓品牌，另外貝殼租房還在探索以酒店產(chǎn)品為主的月租類產(chǎn)品。

肖振宇參與了成都海鹽公寓從項(xiàng)目籌備到最終開業(yè)的全部過程，他表示：“因?yàn)榉孔拥难b修都是我們自己負(fù)責(zé)，所以在設(shè)計(jì)產(chǎn)品前我們可以做好充分的客戶需求調(diào)研，來滿足大部分客戶的需求。”

他舉了兩個(gè)例子：“現(xiàn)在市面上大多數(shù)公寓提供的是1.5米的床，但我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，情侶住在一起，1.5米的床稍微有一點(diǎn)擁擠，我們能不能把床搞成1.8米的呢 ？我們還發(fā)現(xiàn)，公寓面積小，收納壓力大，那我們能不能做超大的收納空間呢？”

答案是能。

年輕人只想省心

海鹽公寓500多間房之所以在一個(gè)多月之內(nèi)迅速出租，除了上述產(chǎn)品細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)外，也跟租房市場(chǎng)的大趨勢(shì)有關(guān)，那就是年輕人更喜歡私密的空間和拎包入住的便捷。

對(duì)此，長(zhǎng)期關(guān)注和調(diào)研租房市場(chǎng)變化的清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所所長(zhǎng)、清華大學(xué)無障礙發(fā)展研究院院長(zhǎng)邵磊深有體會(huì)。據(jù)他觀察，現(xiàn)在的年輕人，一般的租房習(xí)慣是希望省心，希望不要太嘈雜，希望在整個(gè)住房過程中打交道不要太煩瑣。

對(duì)于租房的位置，年輕人希望離公司近，通勤成本低。在租房品質(zhì)上，年輕人希望在租金合理的前提下，能夠滿足如下條件：隔音好、環(huán)境清幽安靜、衛(wèi)生好、配套設(shè)施齊全，有自己的獨(dú)立空間和獨(dú)立衛(wèi)生間。

邵磊表示，年輕人的這些租房需求，對(duì)租房供應(yīng)方提出了要求：更高的室內(nèi)設(shè)施裝修水平，更齊全的配套設(shè)施，更豐富和個(gè)性化的產(chǎn)品和戶型，以及更加高效便捷的維修、保潔等生活服務(wù)。

“這就是集中式公寓越來越受年輕人青睞的內(nèi)在邏輯?！鄙劾诒硎尽?/p>

重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)周滔認(rèn)為，對(duì)于青年人而言，好房子需要具備四個(gè)特征，一是場(chǎng)景化的居住空間，二是生活化的社區(qū)空間，三是菜單化的服務(wù)保障，四是極簡(jiǎn)化的事務(wù)流程。

當(dāng)95后、00后日益成為職場(chǎng)主力、消費(fèi)主力、租房市場(chǎng)主力時(shí)，如何滿足他們的需求，成為租房賽道上每一個(gè)玩家的必考題。

而從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)來看，租售并舉之中，“租上售下”的長(zhǎng)期趨勢(shì)也越來越明顯。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)代已經(jīng)過去，購(gòu)房動(dòng)力相對(duì)于租房正在減弱，重買輕租將逐步轉(zhuǎn)變，商品住房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)存在蹺蹺板消長(zhǎng)關(guān)系，購(gòu)房動(dòng)力相對(duì)減弱，租房需求和長(zhǎng)租需求增加。在這個(gè)大趨勢(shì)下，不斷提升租房體驗(yàn)和盤活存量住房資源是未來租房市場(chǎng)發(fā)展的兩大重要方向。

“租房體驗(yàn)較差是租房市場(chǎng)發(fā)展的痛點(diǎn)之一。所以應(yīng)該大力發(fā)展專業(yè)化、集約化租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，支持專業(yè)租賃托管機(jī)構(gòu)的規(guī)范化發(fā)展，不斷提升租房體驗(yàn)，提高租房效率?！编u琳華呼吁。

行業(yè)只能掙點(diǎn)辛苦錢

當(dāng)租房需求不斷增長(zhǎng)，租房品質(zhì)要求不斷提高時(shí)，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓賽道比較晚的貝殼，反而具有了后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

“五六年前，政府提出租售并舉，那時(shí)大家一哄而上，各路玩家都進(jìn)來了，開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)公司、傳統(tǒng)中介、資管公司……只要有錢有人有項(xiàng)目，就能做長(zhǎng)租公寓。但幾年之后，這個(gè)賽道就不行了，接二連三的爆雷?？梢哉f其興也勃焉，其亡也忽焉。”一位行業(yè)人士分析。

現(xiàn)在幾乎所有的長(zhǎng)租公寓從業(yè)人士都通過血淚教訓(xùn)得出了一個(gè)共識(shí)：這是一個(gè)保本微利的行業(yè)，沒法賺快錢，只能靠踏踏實(shí)實(shí)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)、摳一個(gè)個(gè)的細(xì)節(jié)，才能掙點(diǎn)辛苦錢。

也就是說，行業(yè)的商業(yè)模式變了。宋春暉表示，此前大部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)都是包租模式，包租的本質(zhì)和前提是對(duì)未來的租金有上漲的預(yù)期，這樣租金收益才能回收公寓產(chǎn)品化的成本、人工成本、系統(tǒng)IT成本。但是未來在租售并舉的大環(huán)境下，租金沒有辦法大幅度上漲，這就導(dǎo)致了行業(yè)模式的轉(zhuǎn)變?！拔覀儸F(xiàn)在走的是資管模式，就是掙服務(wù)和效率的錢。”

而要做好服務(wù)和效率，前提得有規(guī)模和出租率，當(dāng)一個(gè)公寓出租率太低時(shí)，一是無法覆蓋成本，投入長(zhǎng)期無法回收，二是服務(wù)的規(guī)模化效應(yīng)無法發(fā)揮。

而貝殼在保證出租率和規(guī)模上，有先天優(yōu)勢(shì)。宋春暉表示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)有一個(gè)最核心的業(yè)務(wù)邏輯，叫“以出定收”，你能夠出租出去多少房，才可以收多少房、管理多少房。如果沒有這樣一個(gè)渠道，你最終一定會(huì)因?yàn)槌鲎饴?、入住率問題而產(chǎn)生巨額虧損。而貝殼無論是線上自己的流量，還是線下的鏈家團(tuán)隊(duì)以及貝殼合作的新經(jīng)紀(jì)品牌的團(tuán)隊(duì)，都是作為出房端、收房端最直接、最核心的手段。

▲（貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運(yùn)營(yíng)官宋春暉）

當(dāng)然，作為平臺(tái)方，貝殼不光要做好自己的自營(yíng)和自管公寓，它也在各個(gè)環(huán)節(jié)敞開跟第三方的合作大門。長(zhǎng)租公寓在產(chǎn)業(yè)鏈上的角色大致分資產(chǎn)方、資金方、運(yùn)營(yíng)方、品牌方、供應(yīng)鏈等幾類，貝殼在租房賽道上，和相關(guān)方有多重合作模式，如成都的海鹽公寓，貝殼既是投資方，又是運(yùn)營(yíng)方，也是品牌方和供應(yīng)鏈。而在上海的新青年公寓，貝殼只是資金方和運(yùn)營(yíng)方、供應(yīng)鏈方，但貝殼和資產(chǎn)方可以厘清權(quán)責(zé)，各種承擔(dān)自身角色要求的任務(wù)。所以貝殼租房跟第三方的合作，可以有多種多樣的組合。

那為何第三方要跟貝殼租房合作呢？因?yàn)樨悮碛衅渌鞣讲痪哂械奶烊粌?yōu)勢(shì)。

第一，在項(xiàng)目選址上，貝殼用過去的大數(shù)據(jù)形成AI，加上一個(gè)個(gè)片區(qū)商圈的業(yè)務(wù)專家的研判，融合起來，選址就會(huì)很精確。第二，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，貝殼知道什么產(chǎn)品好賣，什么產(chǎn)品不好賣，什么產(chǎn)品不能接。因?yàn)樨悮ち私獯罅靠蛻舻男枨?，可以基于C2M（從消費(fèi)者到生產(chǎn)者）理念來打磨產(chǎn)品。

租房，在未來一段時(shí)間內(nèi)，肯定是沒法替代自有住房的，但住在租的房子里，能不能享受跟自己的房子一樣的品質(zhì)，甚至超越它？

肖振宇覺得這是完全有可能的。為此他的團(tuán)隊(duì)還在持續(xù)探索，持續(xù)發(fā)掘。他的希望是：“讓租住成為一種美好的生活方式”。

（文中肖紅為化名）

作者 | 孫春芳

運(yùn)營(yíng) | 劉 珊

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