北京辦公樓市場空置率升至13年來的新高,曾經(jīng)躺賺的業(yè)主們掙扎求生
文|《財經(jīng)》實習生 王文彤
編輯|王博
(資料圖片)
對泰康國際大廈的招商人員趙娜來說,最近的日子不太好過。
7月底,《財經(jīng)》來到位于北京市西城區(qū)二環(huán)內(nèi)金融街核心商務區(qū)的甲級辦公樓泰康國際。金融街曾是北京市第一個大規(guī)模定向開發(fā)的金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū),該區(qū)域的甲級辦公樓租金、出租率曾為北京最高。泰康國際是其中老牌的辦公樓之一,也是大多數(shù)金融類公司的性價比之選。
但直到下午三點左右,大廳左側的星巴克咖啡廳也未見幾人點單。趙娜回憶道,原本中午的飯點和下午兩三點鐘的咖啡廳人流最多,樓里的員工們都出來吃午飯或錯開股市收盤時間來點咖啡。
下午三點左右的泰康國際大廳。攝影:王文彤
8月1日,泰康國際16層騰出的700平左右辦公室,2021年的價格還要750元/平方米·月,現(xiàn)在已經(jīng)下降到660元/平方米·月。“我們領導決定了,如果能找到租戶無縫銜接租出去,特價可以做到550元/平方米·月?!彼f。
根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù),在2019年,金融街甲級辦公樓的平均租金在600元/平方米·月以上,空置率保持在5%以下。
但最近,泰康國際大廈的出租率已由2021年底的97.8%、2022年底的85%下降到82.3%。
國際房地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,2023年第二季度,北京全市辦公樓空置率為18.3%,環(huán)比上漲1.5%,創(chuàng)下近13年來新高。這相當于2010年第一季度的水平,當時北京辦公樓空置率為18.4%。
上半年,一線城市的辦公樓都面臨著不同程度的出租困境。近日,戴德梁行的報告顯示,截至今年上半年底,北京、上海、廣州、深圳的甲級辦公樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%,均較去年底有不同程度的上升。
供需失衡 甲級辦公樓冷場了
一位行業(yè)資深經(jīng)理人告訴《財經(jīng)》,今年的辦公樓出租市場的確很難?!?023年上半年幾乎全是降價成交。2022年3月以前,每周都能有兩三組客戶看房,但2023年上半年一個月才能等來兩三組客戶。”
根據(jù)高力國際報告,2023年,北京辦公樓市場第二季度整體凈吸納量(新增租戶面積減去流失租戶面積)為-5.3萬平方米,租戶在不斷外流。
此外,受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)收縮和教培行業(yè)遇冷影響,中關村空置率上漲至16.9%,達到近十年新高,租金降幅最大,環(huán)比下降7.6%。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,2020年底,中關村甲級辦公樓空置率僅為2%,平均租金為360元/平方米·月。2022年年末,中關村辦公樓市場退租嚴重。其中包括字節(jié)跳動選擇退租中關村超10萬平方米,搬入自持物業(yè)中坤廣場。
家住中關村附近的錢雨晨回憶道,2020年前后,中關村附近的辦公樓晚上八九點依舊燈火通明,叫車軟件上排隊都得20分起。而現(xiàn)在的晚上,幾乎沒有大廈再整片亮起燈光。
晚上八點左右的中關村甲級辦公樓。攝影:王文彤
租戶流失,租金也在不斷下滑。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù),2023年二季度,北京全市辦公樓平均租金為316元/平方米·月,環(huán)比下滑1.5%。第一太平戴維斯認為,當前北京市場的平均租金大體回落至2012年同期水平。
甲級辦公樓方面,高力國際數(shù)據(jù)顯示,二季度北京甲級辦公樓凈吸納量延續(xù)了上季度的疲軟走勢再度為負,最嚴重的是位于北四環(huán)到北五環(huán)之間、隨著亞運會和奧運會舉辦而興起的亞奧市場,凈吸納量為-2.6萬平方米。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)也顯示,第二季度北京甲級辦公樓租金環(huán)比下降1.8%,同比下降4.0%,凈吸納量與第一季度相比減少了三分之一。即使在先前表現(xiàn)穩(wěn)定的CBD區(qū)域,問詢與帶看數(shù)量也呈明顯下降。
其實,一線城市的甲級辦公樓空置率都在不斷上升,環(huán)比上升都超過了1.5%。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù),上海2023年第二季度辦公樓整體空置率為18.7%,廣州為17.5%,深圳為20.3%。
究其根本,整體市場下行的原因是供需失衡,且需求增速遠低于市場預期。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽認為,“這就像疫情三年,辦公樓市場生了一場病。本以為今年第二季度已經(jīng)完全康復可以跑馬拉松了,但走到小區(qū)門口發(fā)現(xiàn)身體還是不舒服,只能先回來?!?/p>
根據(jù)第一太平戴維斯2023年第一季度辦公樓報告,第一季度帶看量大幅度提升,市場活躍度明顯提升。第一季度北京市凈吸納量為-3220平方米,較2022年第四季度已有所改善。
然而,第二季度的凈吸納量仍為負值且更加糟糕,需求的增加并沒有如預期般到來。
米陽觀察到,很多一季度看房的租戶并沒有如往常一樣在二、三季度簽下租約。以往的租戶一般會提前一年看房,提前八個月左右明確是否要簽合同,以免進入六個月倒計時手忙腳亂。
但今年第一季度來看房的租戶并沒有明確的時間節(jié)點?!八麄兇蠖鄶?shù)想要來碰碰運氣,了解一下市場的情況,希望能抓住機會減少自己的租賃成本?!?/p>
租賃雙方在不斷角力中。戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務部主管廉峰哲向《財經(jīng)十一人》解釋,對于有較大面積空置且去化壓力大的辦公樓出租方來說,大面積優(yōu)質客戶通常有更強的議價能力,更可能得到較低的價格。
前述資深經(jīng)理人也表示,現(xiàn)在辦公樓業(yè)主競爭客戶越來越像競標。一方面,客戶會同時與好幾位業(yè)主談價格,并給業(yè)主們透露消息,而業(yè)主之間也會互通有無,相互競價。
據(jù)悉,每個行業(yè)內(nèi)的獨角獸企業(yè)都非常搶手,如科技行業(yè)的華為,汽車行業(yè)的保時捷等,是每個樓宇宣傳自己的“金字招牌”。即使這類客戶的租用面積在500平方米以下,短時間內(nèi)也會獲得多個優(yōu)質業(yè)主的積極爭取。
仍有辦公樓租金堅挺
雖然市場整體下行,但在北京仍有少數(shù)樓宇頂住了壓力。
一是老牌頂配辦公樓,他們擁有資金充足、穩(wěn)定的客群,而且通過長時間品牌營銷,能為入駐企業(yè)打上“財富”標簽。
例如,在北京金融街同等級的辦公樓都在降價時,英藍國際中心八層一間700平左右的辦公室租金依然維持在790元/平方米·月的高價,在疫情期間也保持不變。
英藍國際的招商人員郭宇告訴《財經(jīng)》,辦公樓租戶大多來自高盛、瑞銀、摩根士丹利等國際知名金融機構,且租期一般都在十年以上。這種穩(wěn)定性與品牌效應會吸引更多的金融機構過來。
除了老牌頂級辦公樓,新興區(qū)域的辦公樓也有逆勢租金堅挺的。
位于北京西南部豐臺區(qū)二環(huán)到三環(huán)之間的麗澤新興商務區(qū)就是一個例子。即使是疫情期間,麗澤區(qū)的租金也在穩(wěn)步上升,根據(jù)各個樓宇的情況不同,分布在210元/平方米·月到270元/平方米·月。但這個價位并不算高。由于麗澤區(qū)普遍樓齡較新,出租率也相對較低,約在65%—85%之間。
米陽分析道,通常樓宇在剛開始招租時都會以低價吸引一波客戶。當出租率達到30%~40%時,收支平衡開始盈利,此時會迎來第一波漲價;而當出租率達到60%以上時,會迎來第二波漲價,麗澤此時正處于第二波漲價期。
麗澤新興商務區(qū)的甲級辦公樓普遍樓齡較新,樓齡最長的匯亞大廈在2018年竣工,比英藍國際中心年輕了快13歲。
廉峰哲認為,麗澤區(qū)租金水平較低,一是為了吸引了如華為、亞馬遜、建信金科等一批知名企業(yè)入駐;二是樓齡新,成熟度較低,區(qū)域內(nèi)的各項基礎設施依然在不斷完善中,尚不能與CBD、金融街等成熟商務區(qū)比肩。
前述資深經(jīng)理人則認為,麗澤區(qū)是政策著重扶持的區(qū)域,在麗澤區(qū)相當于用乙級辦公樓的租金享受甲級辦公樓的服務,未來的價格還會不斷上漲。
此外,麗澤區(qū)辦公樓入市時剛好處于疫情期間,辦公樓平均價格約為120元/平方米·月,遠低于市場均價。因此,下降空間也不多。
辦公樓自救求生
面臨危機,北京辦公樓的招租都卷了起來。
“非核心商務區(qū)的樓宇通常會痛快地降價,但是我們沒法輕易做出決定,誰也不好為開先例負責任?!壁w娜苦笑道。
前述資深經(jīng)理人告訴《財經(jīng)》,很多樓宇開發(fā)商都有內(nèi)部的招商人員,但現(xiàn)在他們越來越多的選擇和中介公司合作,只為了盡快出租。辦公樓業(yè)主還有一種招商的資源置換方法:同一個產(chǎn)業(yè)鏈上下游的公司若想在一起辦公,聯(lián)動形成聚集效應,需要中間人攢局,辦公樓業(yè)主正好可以充當這個角色。“以資源換價格,還是有很多租戶會心動的?!彼f。
廉峰哲觀察到,目前業(yè)主方的策略是盡可能在保證項目原有客戶續(xù)租率的基礎上引進新客戶。包括但不限于給可能存在流失風險的老客戶提供適度的續(xù)租優(yōu)惠;針對優(yōu)質客戶提供時間更長、更加靈活的租期;對樓宇進行升級改造;根據(jù)客戶實際需求提供定制裝修并分攤裝修成本等。
“事實上,北京比其他地方更抗跌,而且空置率10%—15%是一個樓宇的正常運行狀態(tài),甲級辦公樓都在這個范圍里。北京當前全市10%的甲級辦公樓空置率,仍然是一線城市中的最低值?!泵钻柋硎?。
多家機構認為,北京的辦公樓市場正在復蘇的路上。
仲量聯(lián)行預測,市場還在尋找新的平衡,未來兩三個季度可能還會出現(xiàn)租金下降的情況。一旦平衡達成,市場就會回歸正軌,這意味著市場已經(jīng)在進行自救。
前述資深經(jīng)理人也提到,中關村周邊高校眾多,很多科技類初創(chuàng)公司依舊會選址在中關村,其辦公樓市場也在回暖。但能否回到原先的高度還未可知。
“2023年年初時我們曾做過預測,今年市場的活躍度會恢復到正常年份的65%。盡管剛剛及格,這也是一個非常積極的信號?!泵钻栒f。
責編?| 張雨菲
題圖?| 視覺中國
關鍵詞: