紅周刊丨熊穎

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大洗牌，國(guó)央企優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，無(wú)論是拿地表現(xiàn)、銷售表現(xiàn)，還是融資動(dòng)作，國(guó)央企都更占優(yōu)勢(shì)。而對(duì)比其他國(guó)央企背景房企，華僑城A在盈利能力等多方面都不盡如人意，在2022年“大掉隊(duì)”。

近期，華僑城A在披露公告時(shí)出現(xiàn)了銷售數(shù)據(jù)“打架”的烏龍事件。而在其無(wú)意為之的粗心大意背后，華僑城A旗下多項(xiàng)目被業(yè)主投訴與宣傳不符。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于武漢的華僑城·歡樂(lè)天際或“埋雷”不少，不光遭到多位業(yè)主投訴與宣傳不符，該項(xiàng)目仍舊待售的部分住宅還呈現(xiàn)“在建工程抵押”狀態(tài)，而這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房存在的“不確定性”顯然較大。

銷售數(shù)據(jù)“打架”

公告披露現(xiàn)低級(jí)錯(cuò)誤

4月19日，華僑城A就其3月主要業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況發(fā)布公告。公告指出，“2023年3月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積21.6萬(wàn)平方米，合同銷售金額40億元；2023年3月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積51.3萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)14%；合同銷售金額85.5億元，較上年同期增長(zhǎng)5%?！?/p>

不難看出，根據(jù)公告內(nèi)容，華僑城A的3月銷售數(shù)據(jù)存在“打架”現(xiàn)象。而《紅周刊》梳理華僑城A過(guò)往所發(fā)布的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況公告發(fā)現(xiàn)，一般公司所披露的銷售情況包括兩類，一類為公司的單月銷售情況；而另一類則是當(dāng)年以來(lái)截至單月末的銷售情況。

據(jù)此推測(cè)，華僑城A的這個(gè)公告想表達(dá)的原意為，2023年3月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積21.6萬(wàn)平方米，合同銷售金額40億元；2023年1-3月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積51.3萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)14%；合同銷售金額85.5億元，較上年同期增長(zhǎng)5%。

雖然華僑城A此番公告披露錯(cuò)誤屬于粗心大意所導(dǎo)致，和信披造假有著本質(zhì)區(qū)別。但對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，還要更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋苊鈱?duì)投資人形成干擾。華僑城A亦有義務(wù)嚴(yán)格按照信息披露規(guī)則，堅(jiān)持真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)地開(kāi)展信息披露工作。

武漢歡樂(lè)天際等樓盤(pán)被指與宣傳不符

部分已售、可售住宅或?yàn)樵诮üこ痰盅悍?/p>

粗心大意的信息披露有損于上市公司在投資者面前的企業(yè)形象，而據(jù)《紅周刊》調(diào)查，作為一家上市央企，華僑城A樓盤(pán)銷售更是被業(yè)主投訴與宣傳不符。

《紅周刊》注意到，多位業(yè)主在長(zhǎng)江網(wǎng)武漢城市留言板上就華僑城A旗下樓盤(pán)歡樂(lè)天際項(xiàng)目進(jìn)行投訴。其中，4月7日，一位業(yè)主在留言板指出，自己于2021年下半年購(gòu)買(mǎi)華僑城·歡樂(lè)天際房屋一套，當(dāng)時(shí)工地全部打圍，根據(jù)銷售的口頭介紹和項(xiàng)目宣傳冊(cè)購(gòu)買(mǎi)了該房屋，彼時(shí)銷售和宣傳冊(cè)稱該樓盤(pán)兩湖三公園，但所謂的北洋橋生態(tài)公園、直通東湖綠道的高線公園直至今日仍毫無(wú)動(dòng)工痕跡。

除此之外，上述業(yè)主還表示，自己購(gòu)買(mǎi)的樓棟左前方和正前方附近均有高壓電塔（緊鄰小學(xué)），在項(xiàng)目不利因素公示表上左前方的高壓電未進(jìn)行公示，正前方的高壓電線公示信息上列明臨時(shí)。但讓業(yè)主感到不解的是，自己購(gòu)房已近兩年，號(hào)稱“臨時(shí)”的高壓電線依舊存在，且業(yè)主本人聯(lián)系華僑城工作人員也并未獲得解釋。

對(duì)此，洪山區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局和平市場(chǎng)監(jiān)管所回復(fù)表示，經(jīng)我局和平市場(chǎng)監(jiān)管所工作人員核實(shí)，您反映的華僑城歡樂(lè)天際違法發(fā)布廣告的問(wèn)題，我局對(duì)被訴方是否存在違法行為正在進(jìn)行調(diào)查。

而上述問(wèn)題項(xiàng)目也是華僑城A的主要銷售項(xiàng)目之一。根據(jù)2022年年報(bào)，地處武漢市的華僑城·歡樂(lè)天際在2022年為華僑城A貢獻(xiàn)銷售額超過(guò)15.15億元，這一單體項(xiàng)目的2022年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌A僑城的主要項(xiàng)目中排名第七位（見(jiàn)表1）。

2018年末，華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以底價(jià)52億元，樓面價(jià)5932元/平方米的價(jià)格拿下華僑城·歡樂(lè)天際的前身地塊楊春湖商務(wù)區(qū)的P(2018)158號(hào)地塊。該項(xiàng)目交由華僑城A旗下子公司武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)。

4月20日，《紅周刊》在武漢市住房保障和房屋管理局查詢發(fā)現(xiàn)，華僑城·歡樂(lè)天際項(xiàng)目旗下的楊春湖核心區(qū)158地塊一期、二期接近清盤(pán)，而楊春湖核心區(qū)158地塊三期目前去化率約為43.94%。值得注意的是，在三期中的400套可售住宅中，L16棟、L17棟、L18棟內(nèi)的絕大部分住宅顯示為“在建工程抵押”。

上述項(xiàng)目的部分住宅被作為在建工程抵押也在華僑城A的年報(bào)中得到進(jìn)一步證實(shí)。2022年年報(bào)中關(guān)于公司對(duì)子公司擔(dān)保情況部分指出，華僑城A在2022年前后為武漢天創(chuàng)置業(yè)合計(jì)提供7億元的連帶責(zé)任保證，擔(dān)保物為在建工程抵押，擔(dān)保期為3年（見(jiàn)表2）。

而根據(jù)華僑城A的2022年年報(bào)，除武漢天創(chuàng)置業(yè)之外，武漢當(dāng)代華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、襄陽(yáng)華僑城文旅發(fā)展有限公司等子公司所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)同樣存在用在建工程抵押擔(dān)保的情況。

值得警惕的是，對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)在建工程抵押房的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷，可能存在房子的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)放式不能解除抵押的風(fēng)險(xiǎn)以及買(mǎi)房貸款可能會(huì)受限制等諸多風(fēng)險(xiǎn)。

《紅周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不光華僑城A旗下的部分可售住宅顯示為“在建工程抵押”，部分已售住宅同樣顯示為“抵押”。比如，同樣為華僑城A2022年銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較大的信和御龍山，根據(jù)2022年年報(bào)，信和御龍山2022年貢獻(xiàn)銷售額60.56億元，在華僑城A的主要項(xiàng)目中排名第2位。而值得注意的是，《紅周刊》通過(guò)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目名稱為信和御龍山住宅小區(qū)的樓盤(pán)均已售罄，不過(guò)里面同樣有較大規(guī)模的住宅顯示為“抵押”狀態(tài)（圖1）。

盈科律師事務(wù)所房產(chǎn)律師郭韌向《紅周刊》表示，開(kāi)發(fā)商抵押在建工程是正常的常規(guī)操作，所以會(huì)出現(xiàn)有房屋抵押仍顯示在售的情況。但正常不代表沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，需要注意的是，一方面可能存在交房不能的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房屋存在在建工程抵押，一旦房屋出現(xiàn)拍賣(mài)的情況，所有款項(xiàng)將優(yōu)先給到工程，用于支付工程款。

同時(shí)，郭韌律師還提醒購(gòu)房者，購(gòu)買(mǎi)此類房屋的購(gòu)房者需要注意安全。

銷售表現(xiàn)欠佳、業(yè)績(jī)壓力較大

大幅商譽(yù)減值合理性需進(jìn)一步解釋

除此之外，需要注意的是，華僑城A旗下樓盤(pán)類似武漢歡樂(lè)天際的項(xiàng)目與宣傳不符的投訴也并非個(gè)例。比如，于近期交房的鄭州中原華僑城，就因此遭到了眾多業(yè)主的拒收和維權(quán)。

《紅周刊》注意到，早在2022年該項(xiàng)目在建時(shí)，就有業(yè)主質(zhì)疑中原華僑城是否涉及虛假宣傳。有業(yè)主在人民網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)官民互動(dòng)平臺(tái)領(lǐng)導(dǎo)留言板指出，中原華僑城宣傳樓盤(pán)配套規(guī)劃有學(xué)校，尤其是拿配套建設(shè)歡樂(lè)谷、歡樂(lè)海岸進(jìn)行銷售宣傳，但是目前沒(méi)有任何開(kāi)工建設(shè)的跡象。

而直至近期中原華僑城交房，上述配套問(wèn)題也未得到解決。對(duì)此，鄭州市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線在領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)表示，華僑城歡樂(lè)谷項(xiàng)目處于規(guī)劃階段，還沒(méi)有獲取相應(yīng)建設(shè)用地進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)。

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大洗牌，國(guó)央企優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，無(wú)論是拿地表現(xiàn)、銷售表現(xiàn)，還是融資動(dòng)作，國(guó)央企都更占優(yōu)勢(shì)。而對(duì)比其他央、國(guó)企背景房企，華僑城A在盈利能力等多方面同樣不盡如人意，在2022年“大掉隊(duì)”。華僑城A的“掉隊(duì)”首先體現(xiàn)在了盈利能力上。根據(jù)年報(bào)，2022年華僑城A實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入767.67億元，同比下降25%；歸母凈利潤(rùn)虧損109.5億元，同比銳減387%。值得注意的是，這不光是華僑城A上市以來(lái)的首次虧損，其2022年的虧損數(shù)額更是在A股上市房企中位列榜首。

華僑城A的巨虧，受旅游、地產(chǎn)雙主營(yíng)業(yè)務(wù)的下滑影響。其中，旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

不過(guò)巨虧的核心原因還是因?yàn)槿A僑城A在2022年的巨額計(jì)提減值，其中又以存貨減值為大頭，根據(jù)年報(bào)，華僑城A對(duì)存貨共計(jì)提減值準(zhǔn)備115億元。華僑城A還在其《關(guān)于2022年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告》中表示，本次計(jì)提的主要資產(chǎn)減值準(zhǔn)備事項(xiàng)減少歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)98.7億元。

Wind數(shù)據(jù)顯示，華僑城A高達(dá)115億元的存貨減值數(shù)額，更是位列A股上市房企2022年的存貨跌價(jià)損失榜首，遠(yuǎn)超招商蛇口的36億元、珠江股份的13億元以及北辰實(shí)業(yè)的9億元。

為何華僑城A會(huì)在2022年對(duì)存貨進(jìn)行如此大規(guī)模的計(jì)提減值準(zhǔn)備？

華僑城A在回復(fù)問(wèn)詢函時(shí)或?qū)⑵錃w咎為受樓市遇冷的影響。其在回復(fù)函中指出，公司項(xiàng)目所在主要城市2022年房地產(chǎn)銷售額均出現(xiàn)了不同程度的下滑，其中昆明、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情形，成都、廣州等城市雖銷售均價(jià)未有下跌，但項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)銷售去化緩慢、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓等因素，公司存貨面臨減值跡象。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華僑城A公司管理層也表示，公司在2022年的減值測(cè)試是基于市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售去化等因素做出。

但值得注意的是，上述城市同樣是其他房企的布局范圍，甚至布局重點(diǎn)，但卻并未帶來(lái)如此大規(guī)模的存貨減值影響，對(duì)于存貨跌價(jià)損失數(shù)額巨大這一點(diǎn)，華僑城A還有進(jìn)一步解釋其合理性的必要。

此外，據(jù)《紅周刊》觀察，保利發(fā)展、招商蛇口、城建發(fā)展等房企在披露存貨跌價(jià)時(shí)，會(huì)具體到公司，甚至項(xiàng)目。比如，保利發(fā)展在2022年年報(bào)中指出，濟(jì)南保逸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、珠海和譽(yù)實(shí)業(yè)有限公司、天津?qū)幨⒔ㄖこ逃邢薰颈酒诤嫌?jì)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備8.86億元；廈門(mén)中瑋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本期轉(zhuǎn)銷跌價(jià)準(zhǔn)備6571.59萬(wàn)元等。而招商蛇口、城建發(fā)展的存貨跌價(jià)則會(huì)具體到單個(gè)項(xiàng)目。如招商蛇口在2022年年報(bào)中指出，天津公園1872本年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提1.31億元；城建發(fā)展在2022年年報(bào)中的開(kāi)發(fā)成本存貨跌價(jià)準(zhǔn)備明細(xì)中列明，龍樾生態(tài)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備1.24億元;龍樾生態(tài)城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備566.14萬(wàn)元，轉(zhuǎn)銷跌價(jià)準(zhǔn)備33.24萬(wàn)元。

（本文已刊發(fā)于4月22日《紅周刊》，文中觀點(diǎn)僅代表作者個(gè)人，不代表《紅周刊》立場(chǎng)，提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)推薦。）

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