21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者??楊志錦??上海報(bào)道記者從多位地方投融資人士處了解到，近期某省正對(duì)“地方國(guó)企拿地繳納土地出讓金化債”的情況進(jìn)行摸底。具體而言，首先將化債資金來(lái)源進(jìn)行穿透，關(guān)注土地出讓金是否來(lái)源地方國(guó)企拿地資金。其次，關(guān)注該國(guó)企繳納土地出讓金的來(lái)源以及購(gòu)置土地用于項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)展情況。

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其背景在于，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，地方國(guó)企尤其地方城投拿地托市的情況明顯增加，一方面可以托底土地市場(chǎng)，另一方面可做大政府性基金收入規(guī)模，但存在虛增賣地收入的嫌疑。如果地方國(guó)企尤其城投購(gòu)置的土地長(zhǎng)期不開工或者沒(méi)有使用目的，那么可能就會(huì)被認(rèn)定為虛增，相應(yīng)通過(guò)該類資金化債的行為也可能被認(rèn)定為虛假化債。

如何摸底？

2018年10月，監(jiān)管部門已完成了隱性債務(wù)的摸底統(tǒng)計(jì)。對(duì)于隱性債務(wù)的處理，監(jiān)管提出兩大方向：一方面堅(jiān)決遏制增量，另一方面積極穩(wěn)妥化解存量。諸多地方公布了隱性債務(wù)化解方案，大多要求在5—10年間將隱性債務(wù)化解完畢。

據(jù)記者了解，地方化債舉措主要有安排財(cái)政資金償還，出讓政府股權(quán)以及經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)權(quán)益償還，利用項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)資金、經(jīng)營(yíng)收入償還，合規(guī)轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)營(yíng)性債務(wù)，通過(guò)借新還舊、展期方式償還等。近年來(lái)，通過(guò)財(cái)政資金化解隱性債務(wù)的案例增加。

記者獲得的樣表顯示，前述省份摸底過(guò)程中，首先需關(guān)注各類化債資金的情況，如果是財(cái)政資金，需區(qū)分來(lái)自于一般公共預(yù)算資金還是政府性基金預(yù)算資金。如來(lái)自政府性基金預(yù)算，則需關(guān)注是否是土地出讓收入，并關(guān)注土地出讓收入繳款單位及繳款單位是否為地方國(guó)企以及對(duì)應(yīng)的土地信息等。

據(jù)廣發(fā)固收統(tǒng)計(jì)，2022年全口徑土地出讓金5.55萬(wàn)億（根據(jù)土拍情況、拿地企業(yè)數(shù)據(jù)整理），同比下降26%。其中2022年住宅用地城投拿地金額2.24萬(wàn)億，占比高達(dá)54%。分季度看，2022年一季度至四季度，城投拿地占比逐步上升，四個(gè)季度分別為43%、45%、51%、65%。

其次，關(guān)注繳納土地出讓金的地方國(guó)有企業(yè)的相關(guān)情況。具體而言，拿地資金來(lái)源需區(qū)分經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)、融資資金、財(cái)政資金等；關(guān)注該國(guó)企購(gòu)置土地用于項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)展情況。地方國(guó)企需提供出讓地塊編號(hào)、購(gòu)置土地所對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)文件、可行性研究報(bào)告、工程施工合同、工程項(xiàng)目進(jìn)度表等材料。

一些市場(chǎng)數(shù)據(jù)測(cè)算顯示，城投拿地后開工率較低。安信固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年三輪集中供地中15個(gè)樣本城市共成交地塊1493宗，截至2022年12月20日，827宗地塊已開工，開工率為55%，而同期城投拿地開工率僅27%。

安信固收還測(cè)算稱，城投拿地暫緩開工主要涉及四種項(xiàng)目，保障房項(xiàng)目、特定慢周轉(zhuǎn)項(xiàng)目、去化預(yù)期不樂(lè)觀的項(xiàng)目、出于托底拿地本身暫無(wú)開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目。保障房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，后三類項(xiàng)目需關(guān)注地塊對(duì)應(yīng)的融資情況，如涉及過(guò)多的高息短久期的“前融”債務(wù)則可能一定程度上削弱區(qū)域的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

城投托地風(fēng)險(xiǎn)幾何？

2021年下半年以來(lái)，由于土地市場(chǎng)不景氣，地方國(guó)企尤其地方城投拿地的情況明顯增加，引起廣泛關(guān)注。

財(cái)政部去年10月印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》提出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

北方省份某地審計(jì)局負(fù)責(zé)人表示，審計(jì)界定虛增土地出讓收入，首先關(guān)注繳納土地出讓金的單位，是哪些企業(yè)繳納的土地出讓金，重點(diǎn)關(guān)注國(guó)有企業(yè)尤其是政府投融資平臺(tái)公司。其次看企業(yè)拍入土地的目的，再次看企業(yè)繳納土地出讓金的資金來(lái)源。如果融資平臺(tái)使用的資金是財(cái)政資金，拍入的土地沒(méi)有實(shí)際項(xiàng)目、沒(méi)有使用目的或者長(zhǎng)期不使用土地，這樣基本可以確定是虛增土地出讓收入。

一些債務(wù)監(jiān)管人士則認(rèn)為，如果確認(rèn)為虛增土地出讓收入，那么通過(guò)該類資金化債的行為也可能被認(rèn)定為虛假化債。

此外，國(guó)企融資拿地的過(guò)程中也可能新增隱性債務(wù)。去年5月某省份下發(fā)通知，要求轄區(qū)各地排查新增隱性債務(wù)情況。其中，重點(diǎn)關(guān)注本地區(qū)地方國(guó)企是否存在通過(guò)融資收購(gòu)?fù)恋匦略稣[性債務(wù)等問(wèn)題。

一位熟悉地方投融資業(yè)務(wù)的人士表示，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，簽訂土地出讓合同后，需在一定期限內(nèi)支付50%的土地款，剩余50%在未來(lái)一定期限內(nèi)繳清。一些實(shí)力強(qiáng)的國(guó)企，可以用自身經(jīng)營(yíng)收入收購(gòu)?fù)恋?，但是更多企業(yè)會(huì)從外部融資。對(duì)于外部融資，公司可能會(huì)以未來(lái)土地出讓收入作為還款來(lái)源，或者政府及財(cái)政部門以其他形式承諾還款，這就涉及新增隱性債務(wù)的問(wèn)題。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2022年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，比上年下降23.3%。市場(chǎng)也高度關(guān)注賣地收入下降對(duì)地方政府財(cái)力、債務(wù)償付的影響。

財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆3月1日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，土地出讓收入列地方的政府性基金預(yù)算，是地方政府性基金預(yù)算的主體。從全國(guó)地方政府性基金預(yù)算的情況看，有部分收入調(diào)入一般公共預(yù)算使用，約占地方政府性基金預(yù)算的15%左右，去年雖然出現(xiàn)了下降的情況，但對(duì)地方一般公共預(yù)算支出的影響是可控的。由于具體數(shù)據(jù)尚待決算才能確定，若按照2022年土地出讓收入減收約2萬(wàn)億元匡算，影響地方一般公共預(yù)算財(cái)力約3000億元。

“土地出讓收入是毛收入，收入減少的同時(shí)，也會(huì)相應(yīng)減少拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?。我為什么專門說(shuō)明一下這個(gè)情況，因?yàn)槭罩еg是聯(lián)動(dòng)的，所以它的收入下降影響并沒(méi)有那么大。”劉昆稱“中國(guó)地方政府的債務(wù)主要是分布不均勻，一些地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，還本付息壓力較大。我們已督促有關(guān)地方切實(shí)承擔(dān)主體責(zé)任，抓實(shí)化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線?！?/p>

關(guān)鍵詞： 土地出讓