今年一季度我國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是服務(wù)業(yè)消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期的恢復(fù)性增長(zhǎng)。進(jìn)入到二季度以后,宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示經(jīng)濟(jì)動(dòng)能又出現(xiàn)了一些回落,市場(chǎng)信心略顯不足,其中最典型的案例莫過(guò)于出現(xiàn)了居民“提前還貸潮”。
6月29日,在“2023中新財(cái)經(jīng)年中會(huì)主題論壇——中國(guó)式現(xiàn)代化新金融服務(wù)”上,花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮對(duì)此作了分析。他表示,今年以來(lái)住戶部門資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)收縮,新房交易數(shù)據(jù)快速下降,而二手房供應(yīng)快速上升,與此同時(shí)居民在集中提前還貸,這些現(xiàn)象都反映了整個(gè)住戶部門對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期非常疲弱。
為什么要提前還貸?余向榮指出,因?yàn)槔侍吡?。他表示,截?022年末,全國(guó)個(gè)人住房貸款余額約39萬(wàn)億元,而房貸利率是跟LPR掛鉤的,2021年以來(lái)平均約為4.9%的水平,而2018至2021年平均約為5.1%的水平。目前已經(jīng)沒(méi)有5%以上回報(bào)率的理財(cái)產(chǎn)品,在信心不足的情況下,居民自然會(huì)選擇提前還貸。
【資料圖】
“我們?cè)谶@個(gè)時(shí)點(diǎn)下需要擔(dān)心的是價(jià)格走弱、預(yù)期走弱,形成價(jià)格或信心的負(fù)向螺旋。”余向榮認(rèn)為,要打破信心的負(fù)向螺旋,現(xiàn)在迫切需要做的是將存量房貸利率降下來(lái),降低住戶部門的付息壓力。
“我們測(cè)算,如果把現(xiàn)在存量房貸利率降到跟新增房貸(一樣的水平),大概4.1%。每年可節(jié)省3000億的付息壓力,這等于就是購(gòu)買力,住戶部門的購(gòu)買力就釋放出來(lái)了。同時(shí)如果把存量房貸利率降下來(lái),也降低了對(duì)于住房持有的成本,這有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)的信心?!庇嘞驑s稱,如果一個(gè)居民有兩三百萬(wàn)的房貸余額,利率降下一個(gè)點(diǎn),就為他形成了兩三萬(wàn)元的額外購(gòu)買力。
近四十萬(wàn)億的存量貸款是銀行優(yōu)質(zhì)的生息資產(chǎn),如果降低存量房貸利率,銀行的凈息差和盈利就會(huì)受到很大影響,于是有觀點(diǎn)提出了這是保地產(chǎn)還是保銀行的悖論。
對(duì)此,余向榮表示這可能是個(gè)偽命題。因?yàn)槿绻3执媪康姆抠J利率不變,居民理性的選擇就是提前還貸,這個(gè)節(jié)奏非???。據(jù)他估算,去年提前還貸總額約4.7萬(wàn)億元,約占存量房貸余額的12%。盡管利率依舊保持高位,但總量持續(xù)縮小,銀行也未必能夠賺到超額收益。
談及降低存量房貸利率的具體做法,余向榮認(rèn)為有兩個(gè)選擇:
一種方法是監(jiān)管部門出政策文件,“一刀切”地降下來(lái)。這樣的效果應(yīng)該是立竿見影的,會(huì)立刻釋放出購(gòu)買力,對(duì)于提升信心也會(huì)有很大幫助。但通過(guò)政策文件下調(diào)存量房貸利率對(duì)銀行會(huì)有一定沖擊。
余向榮更傾向的另一種方法,是引入抵押貸款再融資機(jī)制。在利率大幅下降的背景下,住戶部門應(yīng)該有權(quán)利和機(jī)會(huì)跟銀行重新議定按揭合同,通過(guò)簽訂新合同來(lái)替代原有的高息合同。
“這樣的再融資機(jī)制,我國(guó)(目前)是缺失的。如果引入這樣的機(jī)制,根據(jù)市場(chǎng)化原則,銀行和儲(chǔ)戶(貸款者)之間可以重新議定利率。”余向榮稱,有的住戶可能對(duì)利率并不敏感,可能不著急,這就給銀行更多的緩沖周期,避免了一次性下調(diào)對(duì)銀行體系的沖擊。
此外,余向榮還指出,引入市場(chǎng)化再融資機(jī)制安排也有長(zhǎng)遠(yuǎn)的好處,比如在寬松周期的情況下,住戶部門有了一個(gè)渠道可以降低付息壓力。在地產(chǎn)上行周期的時(shí)候,住戶部門住房?jī)魞r(jià)值增加,可以多貸一點(diǎn)款,增加一定的杠桿。市場(chǎng)化的存量貸款再融資機(jī)制,可以將紙面財(cái)富轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購(gòu)買力,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講也有利于釋放內(nèi)需的潛能。
(文章來(lái)源:澎湃新聞)
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