中國(guó)基金報(bào) 晨曦

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連續(xù)三次遞交招股書失效后，萬(wàn)達(dá)商管向港交所發(fā)起了第四輪沖擊。

6月28日，港交所官網(wǎng)信息顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司向港交所呈交IPO申請(qǐng)。

4月25日，萬(wàn)達(dá)商管向港交所提交的第三份招股書失效。彼時(shí)萬(wàn)達(dá)商管稱，上市申請(qǐng)材料失效并不影響公司在港交所的上市進(jìn)程，會(huì)盡快按港交所要求更新提交申報(bào)材料，上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

萬(wàn)達(dá)商管的堅(jiān)持，與其對(duì)賭協(xié)議的“大限將至”不無(wú)相關(guān)。如果在2023年底前未能完成上市工作，大連萬(wàn)達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款。對(duì)于年近古稀的王健林和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)商管的上市至關(guān)重要。

同在6月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)公布了大連萬(wàn)達(dá)商管國(guó)內(nèi)發(fā)行債券中止注冊(cè)程序的通知書。該次小公募擬發(fā)行規(guī)模60億元，主承銷商為國(guó)泰君安和開(kāi)源證券。

來(lái)看詳情——

萬(wàn)達(dá)商管

第四次遞交招股書

6月28日，港交所披露信息顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司第四次提交招股書。萬(wàn)達(dá)商管稱，已委任中信里昂證券有限公司、J.P.Morgan Securities(Asia Pacific)Limited、瑞士信貸（香港）有限公司為整體協(xié)調(diào)人。

根據(jù)最新版本的招股書，2022年，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)收入約271.20億元，毛利約129.84億元，除稅前溢利93.03億元，歸屬股東凈利潤(rùn)約75.03億元。

業(yè)務(wù)規(guī)模方面，截至2022年末，萬(wàn)達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)6560萬(wàn)平方米。2020年、2021年及2022年，萬(wàn)達(dá)商管的在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車位）平均出租率為98.6%。截至2022年末，萬(wàn)達(dá)商管有181個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括163個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

萬(wàn)達(dá)商管的前身是萬(wàn)達(dá)商業(yè)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)于2014年12月在港上市，2016年3月即公告稱要進(jìn)行私有化退市，同年9月退市。對(duì)此王健林曾表示，上市僅僅一年半又私有化退市，一定會(huì)付出比上市更高的成本。堅(jiān)持私有化的原因多種多樣，最核心的原因是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)估值太低，對(duì)不起股東和投資人。

2015年11月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)向證監(jiān)會(huì)報(bào)送招股書，謀求A股上市，但排隊(duì)5年未獲進(jìn)展，于2021年撤回申報(bào)。同在2021年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)旗下的商管業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，與珠海市政府簽署協(xié)議，獲珠海國(guó)資委入股輕資產(chǎn)商管公司30億元，組成如今正沖刺港股IPO的萬(wàn)達(dá)商管。

復(fù)盤萬(wàn)達(dá)商管沖刺港交所上市之路，可謂是“屢敗屢戰(zhàn)”。

早在2021年10月，萬(wàn)達(dá)商管就曾向港交所遞交招股書，擬面向全球發(fā)行股份，資金用于投資收購(gòu)擴(kuò)大在管物業(yè)面積、改造場(chǎng)景及硬件、戰(zhàn)略投資等。該份招股書于2022年4月失效，萬(wàn)達(dá)商管遂于次日二度遞交招股書，6個(gè)月后仍未進(jìn)入聆訊，再度失效。

今年4月25日，萬(wàn)達(dá)商管向港交所提交的第三份招股書失效。彼時(shí)萬(wàn)達(dá)商管稱，上市申請(qǐng)材料失效并不影響公司在港交所的上市進(jìn)程，會(huì)盡快按港交所要求更新提交申報(bào)材料，上市進(jìn)展有序推進(jìn)中。

對(duì)賭協(xié)議年底到期

上市面臨“終局之戰(zhàn)”

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，商管集團(tuán)成了王健林的“心頭好”。他曾在萬(wàn)達(dá)年會(huì)上稱，地產(chǎn)集團(tuán)“為商管而存在”。

而萬(wàn)達(dá)商管對(duì)于上市的堅(jiān)持，與其對(duì)賭協(xié)議的“大限將至”不無(wú)相關(guān)。對(duì)于年近古稀的王健林和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)商管的上市與否至關(guān)重要。

招股書顯示，萬(wàn)達(dá)商管對(duì)投資者承諾，若在2023年底前未能完成上市，大連萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購(gòu)股份。其中，22家參與Pre-IPO的機(jī)構(gòu)投資人包括鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者等知名機(jī)構(gòu)。

今年3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于大連萬(wàn)達(dá)商管向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券申請(qǐng)文件的問(wèn)詢函。其中關(guān)注到，如果大連萬(wàn)達(dá)商管子公司萬(wàn)達(dá)商管不能于2023年底成功上市，大連萬(wàn)達(dá)商管需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購(gòu)款。證監(jiān)會(huì)要求其補(bǔ)充說(shuō)明萬(wàn)達(dá)商管上市進(jìn)展情況，以及對(duì)大連萬(wàn)達(dá)商管短期償債能力的影響。

據(jù)此前媒體報(bào)道，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)境外有三筆總計(jì)13億美元的銀行貸款，其與銀團(tuán)參貸行此前在合同約定的原合同條款為，若萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，萬(wàn)達(dá)作為借款人需要盡快通知各參貸行。

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已就該條款正式向所有參貸行發(fā)出豁免同意申請(qǐng)，將合同約定的上市日期調(diào)整為2023年11月30日。雖然萬(wàn)達(dá)還沒(méi)有觸發(fā)提前歸還貸款要求，但在第三次招股書失效后隔了兩個(gè)月重新遞交招股書，留給萬(wàn)達(dá)的時(shí)間已經(jīng)不多了。

另外，6月2日，證監(jiān)會(huì)國(guó)際部對(duì)萬(wàn)達(dá)商管等企業(yè)出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求。彼時(shí)，監(jiān)管對(duì)萬(wàn)達(dá)商管提出了多個(gè)問(wèn)題，要求對(duì)公司內(nèi)部控制制度是否健全有效、商場(chǎng)出租率準(zhǔn)確性、關(guān)聯(lián)交易問(wèn)題、短期償債風(fēng)險(xiǎn)、上市募集資金用途以及分紅制度等多方面進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。

大連萬(wàn)達(dá)商管

國(guó)內(nèi)發(fā)行債券中止

6月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)掛出一份債券發(fā)行注冊(cè)程序中止通知書。證監(jiān)會(huì)稱，2023年6月9日，其收到大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司和主承銷商國(guó)泰君安、開(kāi)源證券分別提交的《關(guān)于中止大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公開(kāi)發(fā)行公司債券注冊(cè)程序的申請(qǐng)》。

根據(jù)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》第二十九條和《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)行政許可實(shí)施程序規(guī)定》第四十條的有關(guān)規(guī)定，證監(jiān)會(huì)決定中止大連萬(wàn)達(dá)商管公開(kāi)發(fā)行公司債券注冊(cè)程序。

據(jù)悉，該筆債券為大連萬(wàn)達(dá)商管2023年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券，擬發(fā)行金額為60億元，承銷商/管理人為國(guó)泰君安、開(kāi)源證券。

不過(guò)，此次中止發(fā)行小公募的主體是大連萬(wàn)達(dá)商管，并非沖刺港股的萬(wàn)達(dá)商管。招股書顯示，大連萬(wàn)達(dá)商管為珠海萬(wàn)達(dá)商管的控股股東。

據(jù)了解，大連萬(wàn)達(dá)商管此次終止發(fā)行的小公募債，因?yàn)槭袥r未達(dá)公司預(yù)期而主動(dòng)放棄發(fā)行。但中止發(fā)行公司債券注冊(cè)程序，短期內(nèi)對(duì)公司流動(dòng)性不會(huì)有明顯影響，同時(shí)也不排除未來(lái)在具備條件的情況下重新提交發(fā)債申請(qǐng)。

6月28日，中誠(chéng)信國(guó)際發(fā)布了大連萬(wàn)達(dá)商管2023年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，認(rèn)為其信用水平在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)將保持穩(wěn)定。

評(píng)級(jí)報(bào)告認(rèn)為，截至2023年3月末，大連萬(wàn)達(dá)商管賬面貨幣資金為304.67億元，其中受限資金占比6.99%，未受限資金規(guī)模較大，能夠提供充足的流動(dòng)性來(lái)源。同時(shí)，該公司共獲得銀行授信額度3,645億元，其中未使用額度為2,654億元，能夠補(bǔ)充流動(dòng)性需求。

大連萬(wàn)達(dá)商管資金流出主要用于償還債務(wù)、進(jìn)行外部投資和分配股利。2022年，該公司支付的股利、利潤(rùn)或利息現(xiàn)金為86億元。根據(jù)公司規(guī)劃，未來(lái)新開(kāi)廣場(chǎng)將主要采用輕資產(chǎn)和合作方式拓展，隨著自持項(xiàng)目的逐步竣工，該公司投資支出將逐步下降。

評(píng)級(jí)報(bào)告關(guān)注到，大連萬(wàn)達(dá)商管目前公開(kāi)市場(chǎng)融資仍受限制，加之萬(wàn)達(dá)商管上市仍有不確定性，公司可能面臨股權(quán)回購(gòu)壓力；盡管公司擁有較大規(guī)模的理財(cái)產(chǎn)品，但仍需關(guān)注其資金平衡能力。

評(píng)級(jí)報(bào)告同時(shí)指出，2020-2023年3月末，大連萬(wàn)達(dá)商管所有借款均到期還本、按期付息，未出現(xiàn)延遲支付本金和利息的情況。公開(kāi)資料顯示，截至報(bào)告出具日，該公司在公開(kāi)市場(chǎng)無(wú)信用違約記錄。

此前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)曾多次陷入各種傳聞。上月有市場(chǎng)消息稱，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目前正考慮出售旗下20個(gè)商業(yè)中心，這些商業(yè)中心基本為重資產(chǎn)，目前的估值在每家7億元至8億元。5月25日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在官網(wǎng)發(fā)布聲明稱，網(wǎng)傳“160億銷售20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”為不實(shí)消息。

編輯：艦長(zhǎng)??

審核：木魚(yú)

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