本報(bào)記者董紅艷李貝貝北京報(bào)道

(資料圖片僅供參考)

6月7日，北京住建委官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《通知》）公開(kāi)征集意見(jiàn)的公告，以加強(qiáng)北京已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房回購(gòu)、再上市等相關(guān)管理工作。對(duì)已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房定義、回購(gòu)條件及方式、上市交易細(xì)則、變更簽約主體的路徑、變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等多個(gè)方面進(jìn)行了明確。

明確回購(gòu)、上市細(xì)則

具體看來(lái)，回購(gòu)方面，《通知》明確已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房家庭因家庭成員患大病導(dǎo)致家庭生活困難確需轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的，可以申請(qǐng)代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。其他原因申請(qǐng)回購(gòu)的，需要經(jīng)過(guò)區(qū)住房行政管理部門(mén)會(huì)同區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)財(cái)政、規(guī)劃和自然資源委區(qū)分局、區(qū)民政等部門(mén)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)審議通過(guò)。

值得注意的是，對(duì)于回購(gòu)的價(jià)格，《通知》也作出了清晰的規(guī)定?；刭?gòu)價(jià)格按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定，計(jì)算公式為：回購(gòu)房屋總價(jià)=房屋原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×（1-折舊率×t1+物價(jià)水平指數(shù)×t2）。并確定年折舊率為2%，物價(jià)水平指數(shù)暫取定回購(gòu)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的一年至三年定期存款利率（目前一年期為1.65%，二年期為2.15%，三年期為2.60%）。t1為折舊計(jì)算周期，自房屋交用之日起至回購(gòu)協(xié)議簽訂之日止，單位為年，保留4位小數(shù)；t2為資金支付計(jì)算周期，為合同簽訂之日起至回購(gòu)協(xié)議簽訂之日止，單位為年，保留4位小數(shù)。

也就是說(shuō)，如果購(gòu)房者在2019年6月8日簽訂購(gòu)房合同購(gòu)置了總價(jià)250萬(wàn)元的70%產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房，于2020年6月8日交付，且在2021年6月8日，取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但是后來(lái)因?yàn)榧胰酥夭?，向代持機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了回購(gòu)，并于2023年6月8日簽訂了回購(gòu)協(xié)議。那么購(gòu)房者的回購(gòu)總價(jià)則為250×（1-2%×3+2.6%×4）=261萬(wàn)元，相對(duì)買(mǎi)入價(jià)格，總價(jià)上漲了約11萬(wàn)元。

郭毅認(rèn)為，回購(gòu)考慮到折現(xiàn)率和物價(jià)水平，在“一減一增”之間，能夠?qū)ψ》康膬r(jià)格進(jìn)行更加合理的判定，既考慮到客觀上房子的損耗，同時(shí)也考慮到這個(gè)物價(jià)上漲對(duì)于房屋價(jià)值的提升的意義，還是非常科學(xué)的。

上市交易方面，《通知》指出，已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。除此以外，《通知》還對(duì)多種特殊情況之下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的變更和共有產(chǎn)權(quán)房的流通作出了較為明確的指示，并且對(duì)違規(guī)出租等情形提出了懲治措施。

對(duì)于本次政策的意義，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種全新的住房保障，在設(shè)計(jì)初期并沒(méi)有完全做到完備和成熟的狀態(tài)。此次政策，是對(duì)共同共有產(chǎn)權(quán)住房退出機(jī)制的整體修訂，讓共有產(chǎn)權(quán)住房體系購(gòu)買(mǎi)、流通、退出機(jī)制形成一個(gè)完整的閉環(huán)。該政策給相關(guān)家庭一個(gè)合理的資產(chǎn)變現(xiàn)的通道，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的不同的情況去選擇對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)處理方式。

市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)怎樣？

公開(kāi)消息顯示，2017年9月30日，北京推出的第一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房朝陽(yáng)區(qū)錦都家園便吸引了12萬(wàn)人搖號(hào)搶購(gòu)427套房源。并且自此之后，多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均遭到購(gòu)房者搶購(gòu)。

2022年4月，北京大興區(qū)中建鄂旅投的星海星光里推出1095套共有產(chǎn)權(quán)房，銷(xiāo)售均價(jià)為29000元/平米，價(jià)格不及合生me悅的一半，全裝修交房，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)比例70%，很快售賣(mài)一空。其中，在北京生活多年的張露（化名）是成功買(mǎi)入者之一。

張露告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，以前就聽(tīng)說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)房可以交易，但是并沒(méi)有出細(xì)則，現(xiàn)在和限競(jìng)房一樣，也能在拿證5年以后進(jìn)行市場(chǎng)交易了。不過(guò)，對(duì)于拿證5年的年限要求，張露表示，我們買(mǎi)房子是為了住，并不是投資，也沒(méi)有那么多閑錢(qián)去考慮其他的房子，所以對(duì)這個(gè)并不是很在乎。

記者從星海星光里的銷(xiāo)售人員處了解到，該樓盤(pán)本來(lái)計(jì)劃明年年底交房，不過(guò)現(xiàn)在工程進(jìn)度挺快，所以有可能今年提前交房。近期我們將加推二期1330套房源，預(yù)計(jì)到時(shí)候來(lái)購(gòu)買(mǎi)的人肯定也還是會(huì)不少。

關(guān)注該樓盤(pán)的購(gòu)房者周云（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，共有產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房的門(mén)檻還是比較高的，外地戶口需要滿足連續(xù)五年社保的要求，而且還有優(yōu)先等級(jí)。買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)，如果不是大興區(qū)的社保的話，只能排隊(duì)在第五組，也就是最后一組?！拔掖蛩闳ヅ雠鲞\(yùn)氣，不過(guò)感覺(jué)應(yīng)該排不到”。

郭毅認(rèn)為，當(dāng)前，北京樓市剛需購(gòu)房家庭是市場(chǎng)的主力，市場(chǎng)上還是會(huì)有剛需購(gòu)房家庭愿意為共有產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)單，畢竟共有產(chǎn)權(quán)房也是帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房，也能夠捆綁學(xué)區(qū)等公共福利。

對(duì)于未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格走勢(shì)，郭毅認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房在持有五年以上的時(shí)間后才能上市進(jìn)行交易，在這段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，北京的整體房?jī)r(jià)水平可能已經(jīng)有了一定程度的提升。而且共有產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量跟商品房處在較為齊平的水準(zhǔn)，定價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，所以在多年后交易，共有產(chǎn)權(quán)房還是具有一些升值空間。不過(guò)，共有產(chǎn)權(quán)房在流通中，還是要保持特有的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，這也會(huì)相對(duì)應(yīng)影響共有產(chǎn)權(quán)房升值空間。所以共有產(chǎn)權(quán)房的升值幅度肯定是遠(yuǎn)低于周邊商品房的，同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房的增值空間也和商品房一樣受到區(qū)位、交通以及配套等多方面因素的影響。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）

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