中國網(wǎng)財經(jīng)4月27日訊(記者 張增艷)中交地產(chǎn)日前發(fā)布修改后的定增方案以及對深交所問詢函的答復(fù)，就“三條紅線”、債務(wù)情況、募資所投項(xiàng)目進(jìn)展、控股股東認(rèn)購資金來源、公司業(yè)績變化、代建業(yè)務(wù)等作出說明。

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“三條紅線”均不達(dá)標(biāo)

與多數(shù)央企不同，中交地產(chǎn)的債務(wù)及現(xiàn)金流情況波動較大。深交所要求其說明剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等財務(wù)指標(biāo)是否處于合理區(qū)間。

回復(fù)顯示，截至2020年末、2021年末、2022年末，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.93%、81.34%、82.25%，凈負(fù)債率317.70%、284.61%、280.23%，現(xiàn)金短債比0.97、0.61、0.41，“三條紅線”均不達(dá)標(biāo)且遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。

記者注意到，最近3年末，中交地產(chǎn)短期債務(wù)規(guī)模持續(xù)增加，分別為92.22億元、175.20億元及210.27億元，尤其是2021年末、2022年末同比增幅分別為89.98%及20.01%；長期債務(wù)為298.71億元、327.55億元、235.82億元。

中交地產(chǎn)的融資途徑主要包括銀行貸款、債券、信托融資、控股股東方借款等。其中，在2020年末、2021年末、2022年末，向控股股東地產(chǎn)集團(tuán)的融資余額為67.89 億元、67.28 億元和 177.44 億元，平均借款利率分別為 8.30%、8.01%和 7.15%，借款期限在1年至5年之間。尤其是借款利率，不僅高于同期銀行貸款的5.24%、4.96%、4.90%，而且與信托借款的利率趨近。

源于此，深交所要求中交地產(chǎn)說明向控股股東借款利率的定價依據(jù)，是否具有合理性，是否存在損害上市公司和中小投資者利益的情形。中交地產(chǎn)表示，控股股東方支付借款均為信用借款，無需明確具體用途，且在存在融資必要性的前提下，控股股東借款更為快捷、及時，因此利率相對銀行貸款較高。

債務(wù)攀升與開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量和投資規(guī)模增加密切相關(guān)。過去3年，中交地產(chǎn)的土地購置款分別為535.80億元、388.02億元、234.37億元。所持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目也由2019年的55個增長至115個，在建及待建面積由928.8萬平方米增至1648.67萬平方米。截至2020年末、2021年末、2022年末，中交地產(chǎn)的存貨為720.3億元、1089億元、1069億元，同比增幅142.25%、51.17%及-1.79%。

為緩解債務(wù)壓力，中交地產(chǎn)在今年3月底拋出定增方案，擬發(fā)行股票募集資金總額不超過35億元(含本數(shù))，主要用于投資長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河等5個開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動資金10.5億元。

業(yè)績持續(xù)低迷

2020-2022年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收123億元、145.4億元、384.7億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.47億元、2.36億元 、3393.95萬元，扣非凈利潤為2115.72萬元、-4.32億元、-1.86億元。值得注意的是，中交地產(chǎn)的毛利率與凈利率持續(xù)下滑。其中，毛利率為26.52%、22.91%、13.43%，凈利率為7.28%、5.08%、2.66%。

針對業(yè)績低迷，深交所要求中交地產(chǎn)說明毛利率水平波動的原因及合理性，是否與同行業(yè)可比公司一致，公司經(jīng)營是否正常，是否具備持續(xù)經(jīng)營能力，對公司持續(xù)經(jīng)營不利的影響因素是否持續(xù)存在，公司已采取的措施及相關(guān)措施的有效性等。

中交地產(chǎn)表示，2022 年毛利率較 2021 年度出現(xiàn)大幅降低，且低于同行業(yè)可比公司，主要原因?yàn)槭艿叫屡f項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的影響，早期拿地且開發(fā)的若干高毛利項(xiàng)目于2021年度基本集中結(jié)轉(zhuǎn)完畢，隨著近年來新開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，受市場調(diào)控以及成本端拿地相對較高等影響所致。

從募集資金投向的5個項(xiàng)目來看，凈利率也不高。其中，長沙鳳鳴東方8.27%、鄭州翠語紫宸6.60%、武漢中交澄園4.58%、惠州紫薇春曉12.29%、天津春映海河6.62%。

需要指出的是，近三年，中交地產(chǎn)的少數(shù)股東損益在凈利潤中的占比持續(xù)提升，為61.22%、68.12%和 96.68%，這主要是因?yàn)橹薪坏禺a(chǎn)通過與其他房企合作開發(fā)項(xiàng)目獲得收入。以2022年為例，新增房地產(chǎn)項(xiàng)目11個，僅有3個項(xiàng)目是持股100%，其余項(xiàng)目持股最低19.20%，最高51%。

談及公司未來的業(yè)績，中交地產(chǎn)指出，成本費(fèi)用和減值損失等不利因素存在一定持續(xù)性，少數(shù)股東損益因素短期內(nèi)仍具有持續(xù)性。

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