樓市號角已吹響!
2023-08-30 20:29:16    騰訊網(wǎng)

文/子木

剛剛,廣州出線,首套房執(zhí)行“認房不認貸”。

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。


(相關(guān)資料圖)

——只要廣州無房,無論外地有沒有房貸,有沒有房子,在廣州都算首套首貸。

我特地給那邊的幾個資深中介打了電話,說如果外地有一套在還房貸的,按首套首貸。

如果在外地有兩套以上在還房貸的,就只能按二套了,因為貸款量大了,銀行也害怕風險。倒也合理。

已還貸款記錄徹底消失,外地有 20 套房也無所謂,只要廣州無房,就是首套首貸,按照 3 成首付,4.2%的利率走……

具體細則會下發(fā)到市場,這里不做論述,但總體來看,可以說是極大的政策放松。

久旱逢甘霖,市場翹首以盼的政策終于落地。

其實當初認房不認貸出臺的時候,我就認為這是非常奇葩的思路,為什么外地有房子,買房就一律按 7 成,利率按二套?為什么貸款還清了,還要卡首付比例?

買套房,整得跟犯罪前科一樣。

其實打擊的并不是炒房客,而是誤傷了剛改一族。在北上廣深,很多人都是手欠在老家買了房子,或者之前在北京買了一居。

貸款并不多,結(jié)果政策一出,全部壓死,甚至很多人因為這個還一直單身,單著單著不想結(jié)婚了。

早在一年前,我就提出過認房不認貸的可行性,但硬生生扛到了現(xiàn)在,一線城市死活不愿意松口。

一方面不希望房價過分上漲,另一方面,行情不至于太差,對購買力比較自信。

但事實是,今年我們也看到了,多方錯殺,行情惡化,一線城市在極致的輿論條件下,也扛不住嚴寒。

這一年就像是在 ICU 里,病人奄奄一息,本來需要馬上除顫,心臟復(fù)蘇就能活過來,結(jié)果醫(yī)生說,等等看,推點腎上腺素,我就不信他的生命力這么弱……

結(jié)果等啊等,病人血壓狂掉,心電圖都直了,這時候醫(yī)生著急了,舉著360J的除顫儀,趕緊救趕緊救……

本應(yīng)該花很小成本解決的事情,最后花了大價錢解決不明白,最后只能歸結(jié)于觀察視角不同。

一線城市并不是一線城市,在每次周期中,充分扮演著壓艙石和引導(dǎo)全國樓市預(yù)期的責任。明白這個,才能真正建立長效機制。

問題來了,四大一線城市,為什么單獨選擇廣州啟動?

試驗品。

廣州作為四大一線城市最炒不動的城市,這次帶隊其實是背負著試驗的責任,上面會根據(jù)廣州接下來的行情,判斷其他三個一線城市放開的尺度和節(jié)奏。

如果廣州樓市一路上行大熱,對于其他城市的認房不認貸就會延緩?fù)瞥?,如果廣州激不起什么波瀾,那么其他三位大哥就要出手了。

邏輯上還是想為“房住不炒”保留一絲余地,但事實上,中國樓市,非漲即跌,非跌即漲,從來沒有中間值。

按我對廣州樓市的理解,上半年經(jīng)濟運行一般,樓市庫存較大,購買力彈性有限,成交會復(fù)蘇,但大概率扛不動大旗。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),很可能成為預(yù)期扭轉(zhuǎn)期間,對抗負面情緒的炮灰。

最終還是得其他三位大哥出手。

我之前一直在講,今年金九銀十是為數(shù)不多的窗口機會,天氣涼爽,傳統(tǒng)旺季BUFF疊加,這時候一線城市引導(dǎo)預(yù)期,挑起大梁,可起到四兩撥千斤的效果。

跟股市一樣,樓市太需要一次信心和流動性回歸,否則業(yè)主扛不住,地方財政扛不住,經(jīng)濟大盤也受拖累。

一線放開,龍頭下山,意味著提振房價上升到戰(zhàn)略角度,政策底真正出現(xiàn),市場底隨后。

所以買房的、賣房的,投資的、置換的、自住的,現(xiàn)在要打起十二分精神來,浪來了,就要有所操作,不然浪下去了,根本沒有人會搭理你。

有人說,籃子里還有一張底牌——“放開限購”。

一線能放開限購嗎?

我認為不能。

如果一線放開,資金就會跨城向上熱涌,抽空低能級樓市購買力,會徹底形成樓市的“水滴結(jié)構(gòu)”,在某種意義上,扼殺了經(jīng)濟發(fā)展的更多可能性。

當初一線城市限制人口,疏解功能,就是為了把更多的資源導(dǎo)入二線城市,形成東西南北中,多點開花的城市群抱團格局。

戰(zhàn)略之所以稱之為戰(zhàn)略,理應(yīng)看得更遠一些。

02

不僅“認房不認貸”政策利好推出,昨天,存量房貸利率下調(diào),也有了重磅信號:

招商銀行已制定存量房貸利率下調(diào)相關(guān)預(yù)案,國有大行交通銀行將于 8 月 30 日召開個人住房貸款存量房貸利率調(diào)整項目啟動會議,消息已被確實。

這個話題非常有意思。

當初也是子木全網(wǎng)第一個提出的,借鑒的是 2015 年的上一輪政策調(diào)整的存量房貸利率打7折,屬于救市工具籃的良藥。

后來不斷有聲音出來,慢慢成真,7月央行貨幣政策司司長鄒瀾釋放信號:

新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

8 月,央行官網(wǎng)公布《央行下半年工作會議通稿》再提及:

指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

但市場并不買賬。

誰見過,狼把肉叼在嘴里還能揪出來的?買房人不信,賣房人也不信,讀者幾乎每天都在問我,什么時候才能降……

我一直堅持會調(diào),是因為過去有過同樣案例,更重要的是7月鄒瀾談及這個話題時,強調(diào)了兩個關(guān)鍵詞:

市場化、法治化。

這兩個大帽子懸在空中,扣誰誰老實。一下子把博弈局面上升為絕對指令,沒得談的余地。

當然中間也出過其他聲音,有媒體發(fā)文,說要照顧一下商業(yè)銀行的利潤情況……應(yīng)該是有專員下去查了查,發(fā)現(xiàn)銀行比想象中要糟糕許多。

銀行為什么一定會下調(diào)存量房貸利率呢?

1、減輕購房者負債壓力,變相釋放消費力,對經(jīng)濟復(fù)蘇有直接效果。

2、減輕高利率站崗者負面情緒壓力,再次相信市場。

3、抑制提前還貸潮,為信貸系統(tǒng)提振流動性。

從 7-8 月的數(shù)據(jù)看,信貸數(shù)據(jù)非常危險,人們拼命存錢,提前還貸,會加重貨幣空轉(zhuǎn),印鈔機轉(zhuǎn)得直冒煙,但中間堵得死死的,就是下不去。

從銀行消費貸和經(jīng)營貸可以看出,最近很多城市都卷到 3%,深圳有大行經(jīng)營貸降到了 2.8%……驚掉下巴。

這時候誰都想置換 JYD,即使有風險,但也能一雪被行情欺騙的恥。

前幾天跟銀行的朋友吃飯,拍著大腿說,真的菜到家了,搞了這么多年市場化,把自己快搞死了,自己還叫朋友買了所屬銀行理財,現(xiàn)在連親戚的面都不敢見。

重、慢、僵、亂,四個大字是銀行這些年的真實體現(xiàn)。

7 月央行換帥,潘學霸提著屠龍寶刀走馬上任,同月14號,點出“法治、市場”,接下來7-8月,央行出的新聞,一個比一個勁爆。

總之,存量房貸利率下調(diào),是必然的趨勢,不出意外,存量房貸利率下調(diào)應(yīng)該在 9-10 月分批上線。

至于怎么調(diào),目前市場上有“消息”:

根據(jù)實際加 BP 情況,范圍在 10-50 之間。當初 150BP 以上的,降低 50BP,50-100BP 的降低 30BP,低于 50BP 的可能是10BP,至于實際操作,具體再測。

很多人搞不清楚BP,我再給稍微解釋一下。

房貸利率=LPR+加點

如果老王點兒背,2019 年 8 月買房,當初的 LPR 是 4.85%,合同房貸利率是 6.5%,這時候加點=6.5%-4.85%=1.65%=165BP

按照消息,屬于第一檔操作,就要調(diào)整至 165BP-50BP=115BP。

這兩年 LPR 一路下跌,從4.85%降至4.2%,那么這時候老王的利率,就變成了,4.2%+115BP=5.35%。

從 6.5%降至 5.35%,按照200萬30年房貸,每月月供,減少1600元。

不過畢竟是“消息”,具體真實性還要看所屬銀行具體出臺的策略,但邏輯一定是不變的——

高利率大調(diào),中利率中調(diào),低利率小調(diào)。

這部分福利一定會給到高利率站崗那部分人。不普調(diào)是因為即使從狼嘴里揪肉,那也不能全部揪完,至少給狼們留條活路。

03

最后再多說幾句。

雖然過去對很多東西的發(fā)生很不理解,但對未來,子木一直堅持悲觀正確,樂觀賺錢,長期看多。

尤其這段時間,從上到下,全程高能,格局打開。

上一篇文章寫了《沒想到會這樣》,講到印花稅下調(diào),結(jié)果主力部隊撤退,造成股市不及預(yù)期。

只有兩種可能,一種是我方將領(lǐng)壓根就沒意識到地方會偷家,另一種是,一切都在盤算之中,先誘空再捕殺。

根據(jù)29號的行情,驗證了第二種邏輯的可能性,說明了什么?

背后有高人。

這給了市場非常大的信心,宏觀有高人,國運必起勢。

昨天華為低調(diào)公布了最新手機產(chǎn)品mate 60 pro ,有人做了拆解評測,這是一臺真正的國產(chǎn) 5G 手機,意味著歷時 1566 天,從硬件到軟件的封鎖結(jié)束了。

麒麟芯片王者歸來,雖然性能比不上8gen2,但它的意義不只是體現(xiàn)在性能上。

因為它的出現(xiàn)代表了我國半導(dǎo)體行業(yè)真正有了立足的能力,跟當年的第一艘航母一樣,具有時代意義。

今天下午央行公布,已經(jīng)形成金融支持民營經(jīng)濟發(fā)展的文件初稿,又召開了金融支持民營經(jīng)濟推進會,幾乎所有金融系統(tǒng)的大佬和民營集團代表,全部到會。

在股市、樓市之后,真正的提振經(jīng)濟組合拳即將面世。

與此同時,中美商務(wù)部長會談時,中方說過這樣一句話——美方多次表示不尋求與中方脫鉤,希望美方將表態(tài)落在實處。

兩天后,美國商務(wù)部長雷蒙多在上海美國商會舉辦的論壇上稱,希望美國企業(yè)在華投資。

連起來看,你會發(fā)現(xiàn),此階段密集的組合拳,正是對美帝的邏輯反制——

沒有直接對抗,而是告訴西方,封鎖越來越?jīng)]用了,崛起只是時間問題,要么一起共融共榮,要么你繼續(xù)封鎖,未來一旦逆轉(zhuǎn),此消彼長。

充分展現(xiàn)了“你打你的,我打我的”戰(zhàn)略思維。

說實話,這兩年很苦,投資情緒幾近潰敗,不堅定的富人開始逃離。

但你會發(fā)現(xiàn),越是激蕩越有更多人在用堅韌的毅力和默默的付出,守護著城池,直至帶來美帝的妥協(xié)。

1978年,鄧老掀起改革開發(fā)風潮,歷經(jīng) 45 年,二次改開的號角,已然悄然吹響,經(jīng)濟大盤復(fù)蘇,這才是真正股市和樓市的基礎(chǔ)邏輯。

第四季度,這么看,理應(yīng)充滿期待……

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