在上海工作這幾年，如果你要問我最羨慕哪些人

(相關(guān)資料圖)

可能很多人會回答說上海土著

但要我說最羨慕的還是上海土著里的拆遷戶

一旦等來拆遷，就能拿到高額的拆遷補償，又或者房子

尤其對于上海來說，關(guān)于拆遷的話題，關(guān)注度一直也很高

相信很多人也很好奇，這些年上海拆了多少老房子，有多少拆遷戶

我查找了各個官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也實地走訪了一些拆遷小區(qū)，才終于把這件事整明白了一些

01

從數(shù)據(jù)上來看，上海拆了多少老房子

在上海所有官方平臺上，很少有關(guān)于拆遷的具體統(tǒng)計，基本上都是以「舊改」的形式出現(xiàn)

舊改是什么，拆遷又是什么

在統(tǒng)計拆遷數(shù)據(jù)之前，我們先來搞清楚拆遷和舊改的關(guān)系

舊改，就是舊城改造，是城市更新的一種模式，改造方式包括老舊小區(qū)翻新改造、拆除重建

拆遷則是，對老舊房屋進行拆除，需要進行房屋征收和居民搬遷

所以，舊改≠拆遷，拆遷只是包含在舊改里面的一部分

先來看下上海舊改了多少

上海的城市更新就是從舊改開始的

從1992年開始啟動舊改，2022年7月，上海全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造

據(jù)上海征收數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這30年時間里，上海市舊區(qū)改造累計超3000萬平方米，受益居民130萬戶

數(shù)據(jù)來源：上海征收

根據(jù)時間軸來看

第一階段1992-2000年，共改造約1200萬㎡，包括危棚等舊住房，受益居民約48萬戶

第二階段2001-2006年，共改造約750萬㎡，主要是中心城區(qū)二級舊里以下房屋，受益居民約30萬戶

第三階段2007-2017年，十年改造二級舊里以下房屋約770萬㎡，受益居民約31萬戶

第四階段2017-2022年，改造約332.4萬㎡，受益居民約16.7萬戶，自此整體的舊改完成

數(shù)據(jù)來源：上海征收

那么，在過去上海已經(jīng)舊改的約3000萬平方米，約130萬戶居民里面，拆遷了多少

根據(jù)上海規(guī)劃資源數(shù)據(jù)顯示，至2022年，上海中心城區(qū)共征收、拆除成片二級舊里以下房屋超過1000萬㎡，受益居民40多萬戶

來源：上海規(guī)劃資源

以楊浦為例，一共拆除了二級舊里以下房屋約380.28萬平方米，改變了16.35多萬戶居民的生活

從2012-2021年的數(shù)據(jù)來看，楊浦也在加大舊改拆遷的力度

2019年拆了約1萬戶、2020年拆了約1.3萬戶、2021年拆了約1.5萬戶

數(shù)據(jù)來源：上海征收

上海還有大量零星二級舊里以下房屋、不成套舊住房以及“城中村”，也就是我們一直在說的“兩舊一村”

2023年上海還要拆多少，以及拆哪里，才是我們最關(guān)心的

根據(jù)目前網(wǎng)上的公開信息我做了一次統(tǒng)計，這是部分拆遷小區(qū)名單

其中徐匯啟動動遷的小區(qū)較多，大部分都是195x年的老房子

比如高達8000戶的東安一村、二村，以及計劃原拆原建的田林二村等

我打算實地看看這幾個拆遷小區(qū)

02

那些即將面臨拆遷的小區(qū)，現(xiàn)在怎么樣了

我最先去的是上海今年拆遷規(guī)模最大的一個社區(qū)，東安一村和東安二村

拆遷規(guī)模達到了約8000戶

東安一村、二村位于內(nèi)環(huán)內(nèi)徐匯龍華板塊，它們原本就是大型社區(qū)，每個小區(qū)就有三四千戶

房子很老舊，最早建于1956年，已經(jīng)高達67年房齡，已經(jīng)快要逼近70年產(chǎn)權(quán)

我實地去看了下并和附近的居民聊了聊

據(jù)了解，今年6月小區(qū)剛啟動拆遷

這次拆遷范圍包括整個東安一村，以及東安二村大部分樓棟

不過，小區(qū)門口沒有拉上拆遷的紅色橫幅，大部分居民還正常生活在這里

在小區(qū)里走訪了一圈，才知道原來現(xiàn)在還在意見征詢階段

沿街的部分社區(qū)底商，似乎已經(jīng)做好了跟隨拆遷的準備，要么關(guān)門要么搬到新的地方

只留下房東的招租電話，寂寞地留在租鋪的門面上

那么，拆遷可以拿多少賠償呢

關(guān)于拆遷補償，一般有兩種補償方式，一種是現(xiàn)金，另一種是安置房

目前東安一村、二村拆遷補償方案并沒有公開，據(jù)說這次全部現(xiàn)金補償

拆遷補償房屋評估均價大概在7萬-8萬/平，加上拆遷費、拆遷補貼等，綜合下來每平米差不多要15萬/平

這個小區(qū)大部分都是40平-60平的小戶型，預估可以拿到600萬-900萬拆遷款

那些拿著幾百萬的拆遷戶之后有什么打算

我去附近的中介門店問了問

據(jù)中介說，這段時間已經(jīng)有業(yè)主提前過來咨詢房子了

大部分拆遷戶都是老人，拆遷之后想要在附近買房子的居多

畢竟在市區(qū)養(yǎng)老，無論是看病、還是衣食住行都比較方便

他們往往會選擇置換到板塊內(nèi)更大面積的電梯房，或者一層二層這種低樓層

也有一部分老人會想要用這筆錢+子女資助一點，準備看一看新房

其實，上海像這種大規(guī)模的拆遷小區(qū)已經(jīng)很少見了

大部分還是在圍繞著中心城區(qū)做零星舊改，覆蓋一些小規(guī)模、小體量的拆遷小區(qū)

從拆遷區(qū)域來看，都是比較零星的小面塊拆遷，北京西路1177弄一個小區(qū)只拆遷了約13戶人家

這個小區(qū)屬于上海老舊里弄住宅，房屋年久失修已經(jīng)不太適合居住

走進小區(qū)內(nèi)部空間，弄堂里的道路很窄也很擁擠，車輛、雜物、衣物都推在了外面

部分居民家里的廚房和衛(wèi)生間環(huán)境都比較破舊了，難以正常使用

上海目前零星舊改的拆遷小區(qū)中，一般都是不成套舊住房

注：不成套房屋一般是指廚衛(wèi)不在房屋內(nèi)，在過道另一面，通常是幾戶人家共用一個廚衛(wèi)

目前小區(qū)所屬的南京西路街道，已經(jīng)完成了居民意愿征詢，同意率高達99.12%

按照計劃，今年9月上旬差不多就要搬遷了

在小區(qū)里我遇到一個70多歲的老爺爺，他告訴我說，“我們小區(qū)99%的人都同意了”

老爺爺雖然不是本地人，但是搬到這個小區(qū)也已經(jīng)生活了20多年，街坊鄰居都是再熟悉不過的人

提到拆遷之后的打算，他樂呵呵地說

“那肯定想在附近住啊，但是還得看拆遷款拿到后買不買得起，如果子女有能力再補貼一點就在附近買房子”

03

拆遷之后，老房子又是怎樣一種面貌呢

從上海以往的拆遷案例來看，基本上有三種模式，原拆原建、改建成商品房、還有就是做城市更新項目

我們分別舉個例子來具體看一下

有的拆遷變成“凈地”之后，將由開發(fā)商對地塊進行開發(fā)建設，最終變成新的商品房，就像閔行顓橋的尚灣林語項目

來源：網(wǎng)絡

項目總面積11.66萬平方米，過去曾是閔行區(qū)南部最大的“城中村”之一，目前由上海地產(chǎn)集團旗下全資子公司上海房地（集團）有限公司承建并參與開發(fā)

最后其實還有一種就是城市更新拆遷項目，比如上海的時尚網(wǎng)紅街區(qū)張園

來源：小紅書@Evelyn_59548439

作為上海實施保護性征收改造的首個城市更新項目

舊改之前的張園，其實是上海舊式石庫門里弄，原本的居住條件也不太好

來源：上海靜安

2020年啟動舊改搬遷之后，才變成了如今的模樣，張園不僅僅是建筑面貌的更新，還有內(nèi)部的多元業(yè)態(tài)的商業(yè)

還有就是原拆原建，最典型的小區(qū)案例就是彭浦新村

來源：網(wǎng)絡

拆遷之前這是一個再老舊不過的小區(qū)，甚至房齡都接近70年

墻體老化、外立面脫落，光從外面看就已經(jīng)十分破舊了，包括室內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的環(huán)境都很差

因為房屋老舊，無法滿足現(xiàn)代人對于生活空間的基本需求

而經(jīng)歷原拆原建之后，不僅小區(qū)的整體面貌發(fā)生了翻天覆地的變化

經(jīng)過改造之后客廳、廚房、陽臺、獨衛(wèi)全部都有

可以說極大地提高了居民的居住質(zhì)量

04

這一輪拆遷背后影響的不僅僅是拆遷戶

對一個城市而言，拆遷勢必會帶來城市面貌的翻新

上海有那么多老舊房屋，伴隨著拆遷打造新建筑和新業(yè)態(tài)，未來城市的整體面貌也會煥然一新

對上海樓市來說，本身特質(zhì)就是改善和置換客戶占很大部分

而拆遷戶一直都是主要的購買力之一

隨著拆遷的推進，未來也會有一大批拆遷戶涌入市場

手拿幾百萬拆遷款的客戶，不管是選擇新房還是二手房，都會成為推動置換改善的一個動力

不過從拆遷的趨勢來看，近些年來城市拆遷規(guī)模越來越小了

相反的，現(xiàn)在主流的是小規(guī)模的城市更新和微改造，更多的是以保護修繕改造為主

傳統(tǒng)的大拆大建模式已經(jīng)不再適用，也因此，拆遷戶也會慢慢變少

以上為正文，來自微笑向暖

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