8月18日下午，龍湖集團(tuán)在線召開了2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)。

這是房企交出的首張期中成績(jī)單，也是龍湖管理團(tuán)隊(duì)新班底的第二次亮相，不同于3月首場(chǎng)組合時(shí)的謹(jǐn)慎，業(yè)績(jī)會(huì)上管理層信息釋放的尺度已然打開，這在當(dāng)下的環(huán)境中顯得尤為難得。

在調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，危機(jī)蔓延到整個(gè)行業(yè)，甚至得到過(guò)政策支持的優(yōu)質(zhì)房企也開始出險(xiǎn)，龍湖成了艱難下行階段里的堅(jiān)守者。

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市場(chǎng)好奇，這位三好學(xué)生的安全邊際還有多大？

上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)收620.44億元，相較去年同期有所下滑，但龍湖的盈利能力依然保持在行業(yè)高位，甚至同比有所上升。期間毛利139億元，毛利率為22.4%，同比上漲1.1個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)為80.58億元，同比增長(zhǎng)7.73%，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)65.9億元，核心權(quán)益后利潤(rùn)率10.6%。

這一情況主要得益于多元航道的協(xié)同。上半年龍湖的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率14.3%，由于服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率上升至31.9%，拉高了集團(tuán)整體毛利水平。

具體到各業(yè)務(wù)來(lái)看，開發(fā)業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)收入498.69億元；運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅租金收入為63.3億元，其中商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%，截至報(bào)告期末，龍湖已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積為762萬(wàn)平方米（含車位總建筑面積為980萬(wàn)平方米），整體出租率為95.4%；冠寓開業(yè)11.9萬(wàn)間，整體出租率為93.7%，其中開業(yè)六個(gè)月及以上的項(xiàng)目出租率為95.9%；服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為58.4億元，截至期末，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)在管面積為3.5億平方米。

過(guò)去半年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2、3月的短暫復(fù)蘇后再度低迷，不少房企銷售出現(xiàn)大幅下滑，龍湖的半年銷售額卻同比增長(zhǎng)15%至985.2億元，高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠在會(huì)上透露了營(yíng)銷端采取的策略，首先供貨端做了充足準(zhǔn)備，上半年龍湖供應(yīng)貨值2400億元，下半年準(zhǔn)備了800億元新供貨源，全年供貨計(jì)劃在3200億元，既關(guān)注新項(xiàng)目首開去化情況，也要老庫(kù)存項(xiàng)目堅(jiān)決去化，換回現(xiàn)金流，他說(shuō)“高效換倉(cāng)會(huì)優(yōu)化盤面”。此外，龍湖還在產(chǎn)品力上做了升級(jí)換新，加上跨航道協(xié)同，幫助營(yíng)銷進(jìn)行去化，集團(tuán)更在大的節(jié)點(diǎn)，統(tǒng)一安排營(yíng)銷動(dòng)作，據(jù)其透露“51期間龍湖成交超過(guò)40億元，618營(yíng)銷超過(guò)50億元”。

上半年，龍湖在14城新增20個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)180億元，項(xiàng)目平均毛利20.8%，如果加上7、8月份新獲取的地塊，整體新增貨值在600億元左右。

市場(chǎng)分化讓房企的投資策略高度趨同，熱點(diǎn)一二線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，張旭忠表示，龍湖依然會(huì)以銷定投，嚴(yán)守投資刻度（毛利率在20%以上，股東凈利率在12%以上），聚焦20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市。

截至6月底，龍湖集團(tuán)的土儲(chǔ)合計(jì)5489萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3816萬(wàn)平方米。按區(qū)域來(lái)看，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的土儲(chǔ)占比分別為31.0%、25.0%、19.7%、14.0%及10.3%。

對(duì)于《國(guó)際金融報(bào)》記者提出的下半年市場(chǎng)預(yù)判，張旭忠回應(yīng)稱，隨著多項(xiàng)利好的疊加，相信市場(chǎng)會(huì)有一波行情，龍湖會(huì)努力抓住窗口期。但其也坦言市場(chǎng)和消費(fèi)者信心的恢復(fù)需要時(shí)間，下半年計(jì)劃有17個(gè)項(xiàng)目入市，依然堅(jiān)持一城一策，一盤一策。

財(cái)務(wù)方面，上半年龍湖凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為57.2%，在手現(xiàn)金為724.3億元，現(xiàn)金短債比為1.96，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率61.9%，創(chuàng)近五年新低，綜合借貸總額為2070.9億元，平均借貸成本為年利率4.26%；平均貸款年限為7.19年，進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的融資渠道，首席財(cái)務(wù)官趙軼表示：“銀行端是我們?nèi)谫Y的主力，銀行融資占比55%。今年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸同比增加100億元達(dá)到了401億元，這給我們吃了‘定心丸’。另外的渠道就是境外的銀團(tuán)貸款，還有中債信用增進(jìn)公司也是我們有利的支撐和補(bǔ)充。在部分房企發(fā)生爆雷事件的背景下，龍湖有信心通過(guò)和監(jiān)管層密切合作，穿越銷售端波動(dòng)的周期。”

償債方面，今年7-8月，龍湖已累計(jì)償還共計(jì)83.7億元公司債。至此，2023年境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，明年1月到期的153億港元銀團(tuán)貸款龍湖已提前償還72億港元，并計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。截至2026年底，龍湖已無(wú)境外到期債券。

趙軼直言今年的債務(wù)壓力已經(jīng)完全過(guò)去，“我們正在安排提前償還明年到期的債務(wù)，在提前償還完銀團(tuán)貸后，明年有到期債務(wù)230億元，其中包括110億元的債券和120億元的開發(fā)貸?！逼溥M(jìn)一步表示，近來(lái)龍湖深化與銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸合作，目前已開業(yè)的76個(gè)重資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目有47個(gè)做了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，剩余項(xiàng)目加上未來(lái)新開業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸額度接近900億元，按照目前的鋪排，龍湖明年的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸增加100多億元是沒有問(wèn)題的，開發(fā)貸下來(lái)100多億元也比較簡(jiǎn)單，再加上中債信用增進(jìn)公司的有利補(bǔ)充，此外還有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正、高效的回款等多重保障能夠應(yīng)對(duì)危機(jī)。”

據(jù)其透露，龍湖每隔半年都會(huì)做一次壓力測(cè)試。公司做了三方面的動(dòng)作來(lái)確保自身安全，一是永遠(yuǎn)堅(jiān)持底線思考，“在底線基礎(chǔ)上去安排一些動(dòng)作，充分考慮市場(chǎng)波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)”。此外，內(nèi)部也有一個(gè)高度共識(shí)，便是無(wú)論如何都要讓龍湖保持優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)，“在很波動(dòng)的市場(chǎng)里，優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)能夠保公司穩(wěn)健”。在龍湖的債務(wù)結(jié)果中，短債占比必須控制在10%左右，這種審慎的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)使得我們能夠輕裝上陣。當(dāng)然，還要提前去鋪排很多融資資源來(lái)應(yīng)對(duì)可能的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。

他強(qiáng)調(diào)，無(wú)論市場(chǎng)需要多久恢復(fù)，龍湖都做了充分準(zhǔn)備，有信心穿越周期。

記者 孫婉秋??

編輯 吳典??????

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