在近日華僑城召開(kāi)的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，華僑城董事及總裁王曉雯向投資者坦言：“2022年是公司上市以來(lái)經(jīng)營(yíng)承壓最重、最為困難的一年?！倍A僑城董事長(zhǎng)張振高則在財(cái)務(wù)報(bào)告中用“正處于成立以來(lái)經(jīng)營(yíng)壓力最大，風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)最多的時(shí)期”來(lái)評(píng)價(jià)華僑城過(guò)去的一年。

其悲觀的態(tài)度背后是去年業(yè)績(jī)的大幅滑坡。繼2021年歸母凈利潤(rùn)同比下降了七成之后，華僑城2022年業(yè)績(jī)顯示歸母凈利潤(rùn)再次同比下降，這次下降的幅度達(dá)到387.05%。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華僑城上市以來(lái)首次出現(xiàn)凈虧損，其2022年的歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損達(dá)到109.5億元。

(資料圖)

上市15年首次出現(xiàn)虧損

3月31日，深圳華僑城股份有限公司披露2022年年報(bào)。

報(bào)告顯示，華僑城2022年主營(yíng)業(yè)務(wù)由盈利轉(zhuǎn)為虧損，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入766億元，同比下降25%；分行業(yè)來(lái)看，旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

至于2022年利潤(rùn)，華僑城凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)均錄得超百億虧損，分別為128億元及109億元，同時(shí)這也是華僑城上市以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。

面對(duì)上市15年來(lái)出現(xiàn)首次由盈轉(zhuǎn)虧，華僑城在年報(bào)里提到了五點(diǎn)原因，主要是可以總結(jié)為兩個(gè)方面：一是受市場(chǎng)的影響，房地產(chǎn)的下行和旅游景區(qū)業(yè)務(wù)受需求萎縮的沖擊大致經(jīng)營(yíng)效益下滑；二是根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，公司對(duì)存貨項(xiàng)目和資產(chǎn)等進(jìn)行重新評(píng)估計(jì)提了減值準(zhǔn)備，減值金額同比2021年末有較大幅度增加。

值得一提的是，華僑城對(duì)存貨共計(jì)提減值準(zhǔn)備高達(dá)115億元；另外固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、在建工程及使用權(quán)資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)減值共為11.9億元。

面對(duì)市場(chǎng)變化的不確定性，多數(shù)房企都選擇在2022年對(duì)存貨進(jìn)行了較大額的減值計(jì)提，但這一操作往往出現(xiàn)在民企身上，例如2022年藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)虧損金額從2021年的138.3億元擴(kuò)大到219.37億元左右，主要原因便是其再次計(jì)提了約160億元的減值損失，主要為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

反觀央企，雖有計(jì)提減值的房企，但數(shù)額明顯沒(méi)有超百億之多。例如同為深圳央企巨頭的招商蛇口，2022年業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示大規(guī)模計(jì)提減值64.01億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備36.41億元；另外中海去年的存貨減值準(zhǔn)備為15.2億元；2022年保利計(jì)提存貨等資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加12.5億元，計(jì)提了約11.6億元損失。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月底，A股和H股多家房企2022年報(bào)出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損，七成以上企業(yè)出現(xiàn)利潤(rùn)下滑，而存貨減值計(jì)提是虧損的主要原因之一。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)的角度來(lái)看，減值準(zhǔn)備指的是企業(yè)為避免將來(lái)可能發(fā)生的損失而預(yù)先計(jì)提的一部分資金。通俗點(diǎn)解釋，存貨減值，實(shí)際是在存貨的可變現(xiàn)凈值低于原成本時(shí)，公司出于審慎考慮對(duì)降低部分所作的一種穩(wěn)健處理。

但有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此指出，只要公司資產(chǎn)質(zhì)量好，存貨減值就并不是真的虧損。計(jì)提存貨減值造成的利潤(rùn)虧損屬于“浮虧”，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，存貨減值會(huì)增加；而后續(xù)待市場(chǎng)逐步恢復(fù)后，存貨減值也能回調(diào)回來(lái)，不會(huì)對(duì)現(xiàn)金流和企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響。

卸下包袱，能否輕裝上陣？

2022年產(chǎn)生巨額虧損，那么2023年豈不是擁有更高的增長(zhǎng)空間？

因此有人將華僑城的大額計(jì)提解釋為一次性“清出爛賬”，正所謂不破不立，暴風(fēng)雨后總會(huì)見(jiàn)到彩虹。

2022年巨大的變化難免讓人想到華僑城掌門(mén)人的變化。2022年4月，華僑城原董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記段先念正式退休，接替者是同為央企的保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高。

在段先念執(zhí)政的最后一年，華僑城財(cái)報(bào)顯示，2021年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1026億元，首次跨入千億元陣營(yíng)，同比增長(zhǎng)25.25%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)71億元，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)38億元，同比分別減少55%、70%，此時(shí)已見(jiàn)華僑城的處境艱難。

而張振高到任華僑城的“首份成績(jī)”更是出現(xiàn)了“首次虧損”。盡管在一些投資者看來(lái)，計(jì)提大額的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失，一定程度上表示新管理者希望一次性解決華僑城的歷史包袱和出清經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以便日后輕裝上陣。但不可否認(rèn)是，華僑城仍存在較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

一直以來(lái)，華僑城都執(zhí)行著“文旅+地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)模式。而從2022年的報(bào)告中來(lái)看，這兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊都受到了不同程度的沖擊。

華僑城在業(yè)績(jī)報(bào)告中提到，據(jù)國(guó)內(nèi)旅游抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2022年，國(guó)內(nèi)旅游總?cè)舜?5.30億，比上年同期減少7.16億。國(guó)內(nèi)旅游收入2.04萬(wàn)億元，比上年減少0.87萬(wàn)億元。需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力在文旅行業(yè)充分顯現(xiàn)。

深圳歡樂(lè)谷

這直接影響了華僑城文旅業(yè)務(wù)的規(guī)模。在報(bào)告期內(nèi)，華僑城旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%，占總營(yíng)收比重下滑6.77個(gè)百分點(diǎn)；旅游業(yè)務(wù)毛利率25%，同比降低8個(gè)百分點(diǎn)。另外公司旗下文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客6184.9萬(wàn)人次，僅為去年同期69%水平，為2019年同期155%水平（含增量項(xiàng)目接待游客人次）。從剔除增量項(xiàng)目的可比口徑看，接待游客人次為2019年同期53%水平。

業(yè)務(wù)布局偏離中心區(qū)？去年僅拿3宗地

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣不容樂(lè)觀。2022年房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，銷(xiāo)售市場(chǎng)、土拍市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)投資均表現(xiàn)低迷。從市場(chǎng)端看，2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13.3萬(wàn)億元，同比下降10.0%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13.6億平方米，同比下降24.3%，商品房銷(xiāo)售額13.3萬(wàn)億元，同比下降26.7%。

在銷(xiāo)售方面，2022年華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，同比降低16%。以往對(duì)收入起到支撐作用的華南區(qū)域，期內(nèi)銷(xiāo)售下滑明顯。報(bào)告期內(nèi)，華僑城華南區(qū)域錄得收入224.47億元，減少了266億元，區(qū)域收入按年減少超五成，達(dá)54.23%，對(duì)應(yīng)收入貢獻(xiàn)也減少近19%。

“業(yè)務(wù)布局偏離市場(chǎng)主流和行業(yè)熱點(diǎn)?！辟Y本市場(chǎng)認(rèn)為這時(shí)華僑城近年來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)下滑的原因之一。例如在成都，華僑城18年來(lái)布局了超30個(gè)項(xiàng)目，但在金融城、攀成鋼、武侯新城、怡心湖、新川、天府新區(qū)市場(chǎng)等熱門(mén)板塊均未出現(xiàn)華僑城的身影。

而兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊收入下滑的同時(shí)，華僑城在去年僅獲取了3宗項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地。

報(bào)告期內(nèi)，華僑城新增土地面積31萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積31萬(wàn)平方米。落地項(xiàng)目分別為成都市錦繡天府文旅綜合項(xiàng)目、東莞市松山湖2022WR012地塊文旅綜合項(xiàng)目、深圳市龍崗區(qū)龍城G01019-0042地塊安居型商品房項(xiàng)目。而上年同期，華僑城則是新增土儲(chǔ)23宗。

業(yè)績(jī)口碑現(xiàn)雙重危機(jī)，2023任重道遠(yuǎn)

在業(yè)績(jī)下降的同時(shí)，華僑城還在遭遇購(gòu)房者的信任危機(jī)。“義烏華僑城項(xiàng)目已經(jīng)爛尾好多年了”“重慶華僑城云麓臺(tái)二期嚴(yán)重減配，業(yè)主正在維權(quán)中”“武漢華僑城歡樂(lè)天際樓棟入戶門(mén)天花板漏水”“上海浦東華僑城純水岸虛假宣傳貨不對(duì)板”……在社交平臺(tái)上，大量華僑城的業(yè)主留言表達(dá)訴求和不滿。

面對(duì)業(yè)績(jī)和口碑的雙重危機(jī)，華僑城能否在2023年扭轉(zhuǎn)局面？

在華僑城22年業(yè)績(jī)報(bào)告的董事長(zhǎng)致辭中，張振高用三個(gè)“專業(yè)化”來(lái)解釋華僑城的未來(lái)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型：一是強(qiáng)化“專業(yè)化”意識(shí)，增強(qiáng)價(jià)值創(chuàng)造能力；二是提高“專業(yè)化”水平，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；三是深挖“專業(yè)化”價(jià)值，增強(qiáng)互利合作能力。

在2023年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中，華僑城再次提到了“專業(yè)化”。

在開(kāi)發(fā)方面，結(jié)合城市公司建設(shè)成果，推動(dòng)“總部-事業(yè)部-城市公司”管理體系高效運(yùn)行，保障總部做“精”、事業(yè)部做“專”、城市公司做“實(shí)”做“強(qiáng)”，項(xiàng)目做“快”，進(jìn)一步提升公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源配置能力與運(yùn)作效率。

運(yùn)營(yíng)方面，做強(qiáng)歡樂(lè)谷集團(tuán)、旅發(fā)集團(tuán)、商管公司和酒店集團(tuán)四大專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，全面完成存量在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的管理整合工作，同時(shí)推動(dòng)四大平臺(tái)公司積極穩(wěn)妥拓展外部業(yè)務(wù)，形成面向市場(chǎng)的盈利模式。

對(duì)于影響未來(lái)企業(yè)未來(lái)收入的新項(xiàng)目獲取方面，戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，公司將根據(jù)市場(chǎng)的情況適時(shí)調(diào)整投資策略，核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)積極穩(wěn)妥開(kāi)展工作?！耙皇菍⒅攸c(diǎn)聚焦核心城市，核心板塊的招拍掛項(xiàng)目，適時(shí)補(bǔ)充一批高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。二是以項(xiàng)目良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展為前提，繼續(xù)發(fā)揮文旅綜合開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。三是進(jìn)一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國(guó)家政策導(dǎo)向，把握行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)，我們將積極介入工程代建，保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)來(lái)豐富公司收入結(jié)構(gòu)。”

“道阻且長(zhǎng)，行則將至”。張振高在董事長(zhǎng)致辭的最后一段提到，2023年，公司仍有一系列經(jīng)營(yíng)困難與挑戰(zhàn)，短期經(jīng)營(yíng)仍然承壓。

南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)

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