出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/郝顯

(資料圖)

房地產(chǎn)行業(yè)的下行傳導(dǎo)到了下游物企！

近日雅生活發(fā)布公告，宣布與雅居樂(lè)達(dá)成協(xié)議，后者可以用未售物業(yè)資產(chǎn)沖抵對(duì)雅生活的應(yīng)付賬款。這項(xiàng)“以房抵債”協(xié)議成為繼金科服務(wù)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)借款之后，第二種解決應(yīng)收賬款的方案。

事實(shí)上，目前雅生活的應(yīng)收賬款已經(jīng)“壓力山大”。2022年雅生活應(yīng)收款同比增長(zhǎng)了103%，103.53億元，其中45%來(lái)自關(guān)聯(lián)方。這一金額在目前已披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的物企中排第一，遠(yuǎn)高于第二名萬(wàn)物云的79.76億元，而雅生活營(yíng)業(yè)收入約為萬(wàn)物云的一半。

如果不能妥善解決應(yīng)收款問(wèn)題，賬面上百億應(yīng)收款將會(huì)成為隨時(shí)可能炸開(kāi)的雷。

雅生活應(yīng)收賬款爆炸式增長(zhǎng) 母公司祭出“以房抵債”

在償債壓力下，雅居樂(lè)將壓力傳導(dǎo)到了旗下物企——雅生活服務(wù)。

3月28日，雅生活發(fā)布了2022年年度業(yè)績(jī)公告，貿(mào)易及其應(yīng)收款項(xiàng)及預(yù)付款項(xiàng)的流動(dòng)部分金額達(dá)到103.53億元，同比增長(zhǎng)了103%，其中來(lái)自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收和預(yù)付占到45%。

雅生活的貿(mào)易應(yīng)收款主要是未付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的應(yīng)收款項(xiàng)、增值服務(wù)收入以及城市衛(wèi)生及清潔服務(wù)收入的應(yīng)收款項(xiàng)。其他應(yīng)收款主要包括應(yīng)收第三方的業(yè)務(wù)往來(lái)款、保證金、項(xiàng)目合作意向金等。2022年房企普遍面臨回款及償債壓力，作為下游的物企自然也受到波及。

為了解決應(yīng)收款項(xiàng)過(guò)高的問(wèn)題，雅生活與雅居樂(lè)想出“以房抵債”的招數(shù)。2023年2月13日，雅生活服務(wù)發(fā)布公告，宣布與母公司雅居樂(lè)集團(tuán)簽訂了持續(xù)關(guān)聯(lián)交易補(bǔ)充協(xié)議，約定若雅居樂(lè)集團(tuán)未能支付應(yīng)付款項(xiàng)，雅生活可從其未售物業(yè)中選定同等價(jià)值的資產(chǎn)抵債，包括但不限于寫(xiě)字樓、商鋪和商品房。

協(xié)議覆蓋范圍為2021年1月1日起直至2023年12月31日止三個(gè)年度，內(nèi)容涵蓋包括2021年拎包入住服務(wù)框架協(xié)議、2021年廣告及公關(guān)關(guān)系服務(wù)框架協(xié)議、2021年交房前檢驗(yàn)服務(wù)框架協(xié)議、2021年科技服務(wù)框架協(xié)議、2021年物業(yè)前期介入服務(wù)框架協(xié)議，五項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。根據(jù)公告，從2021年到2022年10月31日，雅居樂(lè)應(yīng)付雅生活的服務(wù)費(fèi)用總計(jì)9.27億元。

對(duì)于抵債房產(chǎn)的處理方式，雅生活稱將質(zhì)押給第三方供應(yīng)商，以結(jié)清自身的其他應(yīng)付款項(xiàng)；或者出售或出租予第三方，以換取現(xiàn)金。

對(duì)于這一“以房抵債”的措施，市場(chǎng)反應(yīng)較為中性，公告發(fā)布的2月13 日及次日2月14日，雅生活股價(jià)上漲1.61%。事實(shí)上，這項(xiàng)安排短期內(nèi)確實(shí)可以避免應(yīng)收款對(duì)公司業(yè)績(jī)形成沖擊，如果雅居樂(lè)的應(yīng)收賬款賬期太長(zhǎng)，那么雅生活不可避免要計(jì)提減值損失，此舉無(wú)疑會(huì)影響財(cái)務(wù)報(bào)表。當(dāng)然值得注意的是，以房抵債也會(huì)形成新的關(guān)聯(lián)交易，交易價(jià)格的公允性將成為重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)。

事實(shí)上，大幅增長(zhǎng)的應(yīng)收款已經(jīng)對(duì)雅生活形成拖累，2022年在營(yíng)收增長(zhǎng)的情況下，雅生活賬面現(xiàn)金減少了13%，公司首次宣布不進(jìn)行派息。

在房地產(chǎn)全行業(yè)陷入下滑的背景下，物企的應(yīng)收款越來(lái)越成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。此前金科服務(wù)將金科股份未償還款項(xiàng)轉(zhuǎn)換為借款，并以商鋪及車位作抵押，為物企解決應(yīng)收款提供了一種方案。雅生活以房抵債則提供了第二種方案。

從目前已披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的香港上市物企來(lái)看，雅生活以103.53億元的應(yīng)收款排在首位，遠(yuǎn)高于第二名萬(wàn)物云的79.76億元，而雅生活營(yíng)業(yè)收入約為萬(wàn)物云的一半。值得注意的是，雅生活關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款占比在50%左右，還有50%左右來(lái)自第三方，這部分應(yīng)收款如果處置不當(dāng)，將成為一顆埋在報(bào)表中的雷。

雅居樂(lè)去年銷售大降50% 債務(wù)壓力依然懸在頭頂

雅生活大額應(yīng)收賬款的解決取決于雅居樂(lè)的最終恢復(fù)情況。

在3月29日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅生活服務(wù)集團(tuán)黃奉潮表示，“雅居樂(lè)現(xiàn)在能夠不躺平，努力還債，同時(shí)還要發(fā)展業(yè)務(wù)，目前雅居樂(lè)的整個(gè)融資端在不斷緩解，現(xiàn)金狀況不斷緩解，雅居樂(lè)對(duì)雅生活服務(wù)的欠款不會(huì)形成壞賬，相信從今年開(kāi)始，整個(gè)現(xiàn)金流越來(lái)越好的話，我們也會(huì)向母公司催回應(yīng)付款項(xiàng)?！?/p>

3月30日，雅居樂(lè)集團(tuán)發(fā)布了業(yè)績(jī)公告，2022年錄得凈虧損133.73億元，上年同期則為盈利90.98億元。股東應(yīng)占虧損介于149.81億元，2021年同期為67.12億元。

雅居樂(lè)解釋虧損原因，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不利及新冠疫情的影響，導(dǎo)致整體物業(yè)銷售面積和平均售價(jià)下降，毛利率較上年同期有所下跌。同時(shí)以權(quán)益法入帳之合營(yíng)企業(yè)所占份額錄得虧損，出售附屬公司所獲得的收益有所減少，外匯波動(dòng)造成淨(jìng)匯兌損失，及對(duì)物業(yè)項(xiàng)目及應(yīng)收賬款計(jì)提減值增加。

2022年以來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)一片爆雷聲中，雅居樂(lè)集團(tuán)猶如一股清流，公司也一直以“零違約”進(jìn)行宣傳。但是隨著銷售端的惡化，雅居樂(lè)負(fù)債端的壓力也在增加。

雖然沒(méi)有債務(wù)違約，但是雅居樂(lè)已連續(xù)多個(gè)月登上票據(jù)承兌人逾期名單。截至2022年9月末，雅居樂(lè)集團(tuán)及其子公司累計(jì)逾期發(fā)生額為1.7億元，逾期余額為1.47億元。

今年3月底，媒體報(bào)道雅居樂(lè)紹興柯橋信托項(xiàng)目到期未支付，信托公司宣布延期。該事件引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)雅居樂(lè)違約的猜測(cè)。據(jù)悉，該項(xiàng)目土地款總價(jià)為20.4億元，首筆土地款支付10.2億元，剩余未支付。目前已經(jīng)申請(qǐng)退地并簽署了合同解除協(xié)議，退地款尚未到賬。

負(fù)債端的壓力來(lái)自銷售的羸弱。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年雅居樂(lè)全口徑銷售額為523.2億元，權(quán)益銷售金額413.2億元，分別同比減少50%及44%。即使按照公司自己披露的652.3億元的銷售金額計(jì)算，同比降幅也超過(guò)50%。雅居樂(lè)公告，2023年1-2月總銷售金額為125.6億元，同比下滑繼續(xù)10.92%。

在銷售額腰斬，以及整體去杠桿的背景下，雅居樂(lè)賬面現(xiàn)金迅速減少。截至2022年底，雅居樂(lè)集團(tuán)賬面現(xiàn)金僅為84.63億元（不含受限制現(xiàn)金），同比減少了63%，而短期有息負(fù)債達(dá)到240.27億元，現(xiàn)金短債比降至0.35。此外，長(zhǎng)期有息負(fù)債仍達(dá)到354.59億元。

2022年雅居樂(lè)集團(tuán)借貸總額減少了243.88億元，全年基本處在不斷償還境外債的處境中。而相比償債，獲得的融資金額有限，2022年8月及12月，出售9760萬(wàn)雅生活H股，套現(xiàn)8.38億港元，2022年11月及12月以配股方式融資14億港元。所得資金用于償債。

對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，讓銷售端止跌回升，加快回款，仍是迫在眉睫的事。

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