第一省會，也要搞房票了？

(相關(guān)資料圖)

01

廣州，要推出“房票”

前兩天，一份徹底顛覆廣州舊改現(xiàn)行模式的核彈級文件，流出來了。

文件顯示，廣州將計(jì)劃實(shí)行房票安置，即把安置房貨幣量化后，出具房票給村民，村民可以憑房票購買商品房、公寓、商鋪、車位等。

房票？啥意思呢？

房票是產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式中的操作方法，是征收人與特定被征收人及安置房源企業(yè)之間的結(jié)算憑證。

簡單地說就是將安置房按補(bǔ)償協(xié)議量化為貨幣金額后，折合成相應(yīng)面值的憑證發(fā)給村民。村民可以憑借著這張憑證去買商品房。

在此之前，比較普遍的拆遷安置方式主要有現(xiàn)金安置和回遷房安置。

房票在廣州還是第一回出現(xiàn)。這份建議稿中，廣州的房票有幾個(gè)特點(diǎn)：

1.不限購，優(yōu)先在本區(qū)使用：

用房票購買的商品房，不計(jì)入家庭限購套數(shù)。在每戶擁有一套住宅的前提下，房票還能用來購買商業(yè)、商辦、車位等物業(yè)。

各區(qū)發(fā)放的房票，優(yōu)先在本轄區(qū)內(nèi)使用。房源不足時(shí)，才能在其它區(qū)統(tǒng)籌安置。

2.限期2年，過期后可兌換現(xiàn)金：

房票使用期限不超24個(gè)月。過期未使用，可兌換為現(xiàn)金；限期內(nèi)使用不超面值85%，余額也可兌換為現(xiàn)金。

3.可享受政策獎勵和稅收優(yōu)惠，可疊加商貸公積金：

選擇房票安置，中心城區(qū)可享受2%的政策性獎勵，外圍城區(qū)可享受5%的政策性獎勵，并且購房時(shí)能享受稅收減免。商品房購房款大于房票面值的，不足部分可使用商貸或公積金。

4.房票不得違規(guī)套現(xiàn)：房票實(shí)行實(shí)名制，納入房票系統(tǒng)實(shí)行閉環(huán)管理，不得質(zhì)押融資、違規(guī)套現(xiàn)。

5.可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓：每戶擁有一套住宅的前提下，可轉(zhuǎn)讓給第三人。但受轉(zhuǎn)讓人需要滿足限購條件。

6. 實(shí)施房票安置后，城中村改造項(xiàng)目原則上不再新建安置房。

當(dāng)然，以上只是網(wǎng)傳的“建議稿”內(nèi)容，到底廣州的城中村改造要怎么搞，細(xì)節(jié)會怎么處置還是要等待正式文件出臺。

02

廣州的樓市出了什么事

毫無疑問，今年的主題是拼經(jīng)濟(jì)。

開工第一天，廣州也召開了高質(zhì)量發(fā)展大會，會上有一個(gè)重要的提法：

“再造一個(gè)新廣州”。

那新廣州怎么造出來呢？主要是通過舊城改造。具體是：

全市計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)；聚焦城市重點(diǎn)功能區(qū)、重點(diǎn)區(qū)域，探索片區(qū)改造新模式。

以“繡花”功夫推進(jìn)100個(gè)以上老舊小區(qū)改造。

廣州對于城市更新的堅(jiān)定、有力提法，可以說，是自2021年8月，廣州舊改風(fēng)險(xiǎn)突變之后所沒有的，實(shí)屬罕見。

所以從開局就已經(jīng)定調(diào)了，2023年必然是廣州的“舊改大年”。

當(dāng)然，舊改是一方面，廣州的樓市也確實(shí)需要一個(gè)足夠強(qiáng)大的刺激政策來托底。

為了應(yīng)對樓市下行，廣州早已開始一場全方位的政策松綁，力度堪比2015年的“330新政”：

1、限購，放松了。

2、首付，部分區(qū)域和樓盤降低了。

3、房貸利率，下降了。

4、降低住宅交易稅費(fèi)，已經(jīng)開始了。

5、開發(fā)貸、土拍門檻、競拍保證金，全方位對房企松綁了。

從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)看，廣州雖然尚未出現(xiàn)大面積的降價(jià)情況，但這幾個(gè)月來，房價(jià)上漲已經(jīng)變成了稀罕事，一些熱門區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入橫盤狀態(tài)，甚至一些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格松動。

作為一線城市的廣州，7月的房價(jià)表現(xiàn)也延續(xù)了6月的態(tài)勢

——繼續(xù)下跌。

一手房方面，廣州環(huán)比下跌0.2%，比上個(gè)月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，跌幅不算太大。墊底的是深圳，環(huán)比下跌0.6%，一線城市里只有北京和上海在漲，環(huán)比分別上漲了0.4%和0.2%。

二手房方面，一線城市繼續(xù)全部下跌，廣州成了最慘的那一個(gè)，環(huán)比下跌1%，跌幅擴(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

深圳次之，環(huán)比下跌了0.9%，而北京和上海，則分別環(huán)比下跌0.6%和0.7%。

總結(jié)來看，廣州房價(jià)有兩個(gè)特點(diǎn)：

1、從今年中下旬開始，廣州房價(jià)進(jìn)入下降通道，且連續(xù)下跌數(shù)月。

2、相比二手房，一手房跌得更慢，跌幅也更小。

面對這種情況，廣州樓市在過去半個(gè)月內(nèi)已經(jīng)兩次喊麥。

第一次是7月30日，廣州市住建局發(fā)布公告：將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二次是8月7日，廣州市住建局回復(fù)，相關(guān)政策正在研究中。

故而，這次的房票既是年初政策承諾的兌現(xiàn)，同樣也是刺激樓市的一個(gè)配套政策。

03

房票對廣州的影響有多大？

可以看到，房票安置最大的優(yōu)勢，便是能夠?qū)崿F(xiàn)村民、政府、開發(fā)商三贏。用得好的話，必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

村民可以更快獲得房子。

一般新房的交付時(shí)間在3年左右，比回遷房的不確定性更好些。

參考南京房票安置的房源，一般要求準(zhǔn)現(xiàn)房，那么村民可以更快獲得安置，減少等待回遷時(shí)的租房成本。

房票轉(zhuǎn)讓，可以獲得現(xiàn)金流。

對政府和開發(fā)商，房票安置用得好，可以節(jié)省回遷房用地，拆遷改造的成本和阻力小了。還可以增加購買力有效去庫存，刺激改善型住房消費(fèi)。

舊改房企不用擔(dān)心回遷房和商品房相互內(nèi)卷，可以專心做商品房。

然而真正要討論房票到底會產(chǎn)生何種影響，還是不能脫離“貨幣化”安置去討論。

貨幣安置很好理解，另一種說法叫“棚改貨幣化”，就是把你的房子拆了，然后給你一筆錢，你可以拿著錢去買房，或者吃喝玩樂。

這個(gè)政策過去創(chuàng)造了不計(jì)其數(shù)的“拆遷暴發(fā)戶”，暴拉了一波房價(jià)，被人罵到現(xiàn)在。

而現(xiàn)在的房票安置，同樣把房子拆了，給你的不是錢而是一張“票”，你拿著這張“票”可以去開發(fā)商那里買房抵房款，但不能搞其他的消費(fèi)。

屬于定向消費(fèi)抵扣券。

這個(gè)政策早在2015年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯就玩過。

當(dāng)?shù)乜蛋褪残聟^(qū)沒人買房淪為鬼城，政府就想辦法把隔壁村村民房子兌換成新區(qū)房票，用來去庫存，效果還不錯(cuò)。

后來其他城市也在偷偷摸摸用，直到這幾天才徹底火起來。

而廣州要落地房票制度，說明大概率預(yù)備在全國推廣了。之前山東青島、安徽合肥、江蘇南京、浙江蘭溪、河南鄭州、河南輝縣、江西南昌陸續(xù)推出，但范圍比較局限，而且多用在二三線。

這次是直接用在了一線城市，用在中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，意義非凡。更別說廣州還有一大堆城中村等著改造。

國開行貸款——拆遷發(fā)放房票——房票抵首付——開發(fā)商購地。

設(shè)計(jì)厲害的地方在于：“理論上”一分錢都不會流到系統(tǒng)外，完美的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。

但如果真的大面積推動城市更新、舊城改造，落實(shí)了房票政策，對于樓市買賣雙方都未必是件好事。

首先，有了房票和舊改的托底，想要抄底買房的人會經(jīng)歷更長的等待期，至少說明現(xiàn)在還沒做好準(zhǔn)備讓房價(jià)“平穩(wěn)落地”。

再者有了舊改的供給，本來就已經(jīng)蕭條的二手房交易市場會面臨需求量進(jìn)一步萎縮的情況，一部分的改善型需求直接被房票兜底了，買房的人變少，房子更不好賣。

所以，還想買房或者急于套現(xiàn)的人，放平心態(tài)吧。

小時(shí)候覺得忘帶作業(yè)是天大的事情；上高中的時(shí)候，以為考大學(xué)是天大的事情；戀愛的時(shí)候，以為對方離開是天大的事情；進(jìn)入社會后，以為買不起房是天大的事。

其實(shí)都不算個(gè)事，人生的很多煩惱來源于自身的糾結(jié)與精神內(nèi)耗。不要以為買不起房就是天大的事情。

當(dāng)你過盡千帆之后，回望來時(shí)路，也會有李白式的感嘆，輕舟已過萬重山。

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