整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的情緒都在被一家房企牽動(dòng)著。

這樣的情況，前年是恒大，去年是融創(chuàng)，這一次是碧桂園。

(資料圖)

不同的是，輿論這一次空前團(tuán)結(jié)，人們希望政策的曙光能夠盡快照進(jìn)行業(yè)，這家龍頭房企能夠度過(guò)危機(jī)。

畢竟這是當(dāng)前規(guī)模最大的民營(yíng)房企，它的背后牽動(dòng)著體量龐大的供應(yīng)商、合作伙伴、員工、業(yè)主，在恒大危機(jī)尚未妥善解決的當(dāng)下，市場(chǎng)不敢想象碧桂園再次倒下。

更何況，它是被監(jiān)管層戴上過(guò)小紅花的“示范房企”，它的身上從來(lái)沒(méi)有“高杠桿”“激進(jìn)”的標(biāo)簽，近幾年碧桂園主動(dòng)給業(yè)績(jī)脫水，力求穩(wěn)健發(fā)展。更重要的是，作為一家總盤(pán)龐大且業(yè)務(wù)布局受沖擊嚴(yán)重的房企，碧桂園過(guò)去幾年雖身處困境卻一直全力以赴保交付保剛兌，即便遭遇空頭襲擊，仍努力守住自身信用。

風(fēng)波面前，地產(chǎn)行業(yè)近乎自發(fā)的團(tuán)結(jié)起來(lái)，打響了一場(chǎng)碧桂園保衛(wèi)戰(zhàn)。凝聚的動(dòng)力不僅是碧桂園的行業(yè)地位，更因它堅(jiān)守的是民營(yíng)房企的底線(xiàn)，某種意義上，它的倒下可能會(huì)徹底擊穿行業(yè)信心。

近日，碧桂園公告稱(chēng)，集團(tuán)預(yù)期今年上半年凈虧損介乎約450億元至550億元。

對(duì)于虧損的原因，公司解釋稱(chēng)主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項(xiàng)目減值增加；以及外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

這是碧桂園成立31年來(lái)最艱難的時(shí)刻。

管理層隨后真誠(chéng)致歉，表示2021年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)步入了大調(diào)整，房企普遍面臨生存大考，面對(duì)極端行業(yè)環(huán)境，公司堅(jiān)持不躺平，上下同欲、攻堅(jiān)克難，通過(guò)加快銷(xiāo)售、盤(pán)活資產(chǎn)、削減支出、控股股東支持等措施千方百計(jì)全力自救，盡最大努力保交付、保信用。

雖然公司上下已全力以赴自救，但市場(chǎng)整體尚未回暖，行業(yè)絕對(duì)規(guī)模下降，資本市場(chǎng)信心修復(fù)尚需時(shí)間，公司整體經(jīng)營(yíng)壓力有增無(wú)減，面臨自創(chuàng)辦以來(lái)的最大困難。

公司管理層進(jìn)行了深刻的反思，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有所預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線(xiàn)及更低線(xiàn)城市投資比例過(guò)大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力。

管理層表態(tài)要采取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解階段性流動(dòng)壓力，保障經(jīng)營(yíng)有序開(kāi)展，拼盡全力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

在業(yè)績(jī)預(yù)虧的前兩天，碧桂園剛剛宣布應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債利息、合計(jì)約2250萬(wàn)美元未支付。但是其并未躺平，在30天付息寬限期里公司目前仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。

實(shí)際上，碧桂園目前遇到的問(wèn)題，有強(qiáng)烈的行業(yè)背景。

開(kāi)年小陽(yáng)春過(guò)后，房企銷(xiāo)售持續(xù)轉(zhuǎn)弱，在7月出現(xiàn)二次探底。單月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低，業(yè)績(jī)同環(huán)比雙雙大幅下降，環(huán)比下降33.5%，同比減少33.1%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中36家同比降幅超過(guò)50%，占比近4成。

以行業(yè)利潤(rùn)王——央企中海為例，7月中海實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售119.47億元，同比下跌31.6%。

當(dāng)月碧桂園合約銷(xiāo)售金額120.7億元，略高于中海，但依然創(chuàng)下今年單月新低。今年以來(lái)，碧桂園一直在加速去化，公司營(yíng)銷(xiāo)在小陽(yáng)春時(shí)達(dá)到高點(diǎn)，2月、3月銷(xiāo)售額在250億元左右，隨后市場(chǎng)下行，銷(xiāo)售也一路遇冷，5月銷(xiāo)售額跌至182億元，6月進(jìn)一步下探至160億元，直至7月的120.7億元。

不僅如此，民營(yíng)房企融資端在冰封兩個(gè)月后，近期出現(xiàn)破冰跡象，但得到支持的民營(yíng)房企、金額仍在少數(shù)。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)外債券到期規(guī)模合計(jì)9580億元，逼近萬(wàn)億大關(guān)，其中7月和9月的償債分別達(dá)1062億元、938億元，為兩大高峰。

新債的發(fā)行顯然不足以支撐償債端需求，上半年地產(chǎn)債的發(fā)行2064.2億元，同比仍在下降，6月發(fā)行規(guī)模為244.6億元，已連續(xù)兩個(gè)月同比大幅負(fù)增長(zhǎng)。

銷(xiāo)售端和融資端壓力雙雙凸顯，讓房企流動(dòng)性承壓，碧桂園也不例外。

正如易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)所說(shuō)，碧桂園近期傳聞纏身，是整個(gè)行業(yè)問(wèn)題在其身上的一個(gè)投射，“一旦碧桂園倒下，將影響到更多民營(yíng)房企，因?yàn)轭?lèi)似問(wèn)題并不僅限于碧桂園一家企業(yè)”。

TS Lombard亞洲房地產(chǎn)分析師Andrew Lawrence也認(rèn)為，碧桂園一直被許多中國(guó)人視為較好的開(kāi)發(fā)商之一，但它也遭遇了其他所有人都遭遇的問(wèn)題。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，碧桂園的問(wèn)題，主要是預(yù)期悲觀(guān)、資產(chǎn)流動(dòng)性和和資產(chǎn)價(jià)格的問(wèn)題。李宇嘉建議地方國(guó)企金融機(jī)構(gòu)，央企金融機(jī)構(gòu)（AMC，政策性銀行）進(jìn)場(chǎng)托底，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。另外，基于碧桂園在一二線(xiàn)城市城鄉(xiāng)外圍和結(jié)合部，三四五線(xiàn)城市項(xiàng)目布局多的現(xiàn)實(shí)，可以通過(guò)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、產(chǎn)城融合、鄉(xiāng)村振興以及保租房、租購(gòu)并舉等方式，推動(dòng)碧桂園貨值去化，穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格、穩(wěn)定預(yù)期。

知名媒體人、財(cái)經(jīng)觀(guān)察家秦朔則希望市場(chǎng)看到碧桂園這些年對(duì)四五線(xiàn)城市的城鎮(zhèn)化和居民居住條件的改善做出了很大的貢獻(xiàn)，“去年碧桂園交付了70萬(wàn)套房子，今年上半年交付了28萬(wàn)套，都是行業(yè)第一”。秦朔認(rèn)為，如果碧桂園出了問(wèn)題，對(duì)于整個(gè)四五線(xiàn)城市都會(huì)有不利的影響，他呼吁各界幫助碧桂園解困。

希望碧桂園渡過(guò)難關(guān)，已成為行業(yè)共識(shí)。

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