本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

“這兩天網(wǎng)友的咨詢量暴增?！痹谛〖t書上賣自家房的王牧（化名）感受到一波市場(chǎng)的熱度，也看到一絲置換新房、進(jìn)而降低房貸利率的希望。

2019年，她買下鄭州管城區(qū)永威城一套113平方米的毛坯房，利率高達(dá)5.88%。今年6月，她在小紅書上發(fā)布了房源信息，這兩天來(lái)咨詢的人明顯多起來(lái)。

(資料圖片)

這和鄭州樓市新政有關(guān)。8月3日晚，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等八部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“《通知》”）?！锻ㄖ窂那嗄耆瞬虐簿印⒍嘧优彝ベ?gòu)房、契稅政策、取消限售等15個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整，并明確提出“落實(shí)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策”，被稱為“鄭州樓市新政15條”（下稱“新政15條”）。

8月4日傍晚，鄭州住房公積金管理中心也有了新動(dòng)作：自8月7日起降低公積金貸款的首付比例，即在鄭州市區(qū)域內(nèi)使用公積金貸款（含組合貸款）購(gòu)買家庭首套或改善性住房時(shí)，若購(gòu)買新建商品房，最低首付款比例為20%；若購(gòu)買存量商品房（二手房），最低首付款比例為30%。

作為首個(gè)落地取消限售政策的省會(huì)城市、首個(gè)明確表態(tài)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的城市，鄭州“新政15條”一經(jīng)出臺(tái)便引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。但相比網(wǎng)絡(luò)上的熱鬧，鄭州房產(chǎn)中介則相對(duì)淡定，“鄭州樓市一向?qū)φ邲]有想象中那么敏感”，“政策需要時(shí)間檢驗(yàn)，目前是客戶少、房子多，如果漲價(jià)的話沒人買?！倍辔恢薪閷?duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

鄭州再次搶跑優(yōu)化樓市政策

“今年5月網(wǎng)簽的房子，契稅10萬(wàn)！”看到樓市新政15條，鄭州市民李楊（化名）直言錯(cuò)過(guò)大優(yōu)惠。

新政15條規(guī)定，畢業(yè)3年以內(nèi)來(lái)鄭新就業(yè)的青年人才，自通知之日起至2023年12月31日購(gòu)買一手房并完成契稅繳納的，可在原有青年人才購(gòu)房補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上再享受100%比例的契稅補(bǔ)貼；符合國(guó)家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，即日起至2023年12月31日期間在鄭購(gòu)買新建商品住房并完成契稅繳納的，可享受一次性貨幣補(bǔ)貼，二孩家庭2萬(wàn)元、三孩家庭3萬(wàn)元。

此外，上述期限內(nèi)，在鄭州市區(qū)域內(nèi)購(gòu)買新房并完成契稅繳納的所有購(gòu)房者，均可享受由各開發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）給予的一定比例的購(gòu)房契稅補(bǔ)貼，補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放。

和李楊一樣“后悔買早了”的大有人在，有的人幾天前剛剛完成網(wǎng)簽，但也有不少有購(gòu)房意向的消費(fèi)者躍躍欲試，表示周末要去看房。

與一線城市業(yè)主聞風(fēng)漲價(jià)不同，雖然感受到新政帶來(lái)的市場(chǎng)熱度，鄭州的業(yè)主和中介相對(duì)理性。王牧2019年購(gòu)房時(shí)支付總價(jià)逾160萬(wàn)元，6月份剛在小紅書上賣房時(shí)叫價(jià)150萬(wàn)元，但經(jīng)過(guò)幾個(gè)月數(shù)人的詢價(jià)和討價(jià)還價(jià)，她的心理價(jià)位已降低至140萬(wàn)元。

盡管這兩天咨詢的人多起來(lái)，王牧也沒想著漲價(jià)。準(zhǔn)備置換同小區(qū)另一套更大面積房子的她，當(dāng)務(wù)之急是把房子賣出去，“虧幾十萬(wàn)就虧了吧，我另一套房談好了，就等著付錢了。而且這套房貸太高了，趕緊出手降低還貸壓力?！?/p>

時(shí)代財(cái)經(jīng)在貝殼找房APP發(fā)現(xiàn)，永威觀瀾庭一套3室2廳的房源在8月3日下午5點(diǎn)多降價(jià)8萬(wàn)，目前掛牌價(jià)218萬(wàn)。這是其自2022年10月中旬掛牌以來(lái)第5次降價(jià)，較初次掛牌價(jià)降價(jià)32萬(wàn)元。貝殼房產(chǎn)中介彭昊（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，由于業(yè)主著急出售，價(jià)格還有繼續(xù)降的空間。即使出了新政，也不會(huì)漲價(jià)，大概率會(huì)持續(xù)現(xiàn)狀。

事實(shí)上，近兩年，在樓市調(diào)控調(diào)整的探索中，鄭州一直走在前列。2022年3月1日，鄭州出臺(tái)18條調(diào)控措施，涵蓋了人、地、錢等多方面，如給予大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼，對(duì)有老人來(lái)鄭州投親養(yǎng)老的家庭給予購(gòu)房名額等。同時(shí)，鄭州還重新啟動(dòng)去庫(kù)存的利器——棚改貨幣化安置。

此后，鄭州還先后出臺(tái)了十多條配套政策措施，包括加強(qiáng)保障性租賃住房、給予青年人才安家補(bǔ)助、放寬住房公積金部分提取政策、提高住房公積金貸款額度等。政策力度之大在一、二線城市中都比較少見。

修復(fù)疤痕需要時(shí)間

一系列的樓市優(yōu)化政策，也不斷釋放著樓市需求，消減著后續(xù)新政的威力。

彭昊之所以淡定，是因?yàn)樵谒磥?lái)，15條新政除了購(gòu)房補(bǔ)貼與落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的規(guī)定為最新政策外，其余基本是之前政策的加強(qiáng)與進(jìn)一步落實(shí)，或現(xiàn)實(shí)中已在推行。如取消限售的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)實(shí)交易中早已實(shí)行。“今年6月起，鄭州二環(huán)外已不限售、不限購(gòu)，只要有房產(chǎn)證即可上市交易?！?/p>

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也表示，鄭州雖然打響樓市政策優(yōu)化第一槍，但鄭州近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，本次提及的多項(xiàng)政策在此前已陸續(xù)推出，考慮到當(dāng)前鄭州庫(kù)存仍維持高位，政策對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)效果或有限。

鄭州房產(chǎn)中介董波（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，“鄭州房?jī)r(jià)短期內(nèi)還是以穩(wěn)為主，不會(huì)大漲。對(duì)純剛需客戶，只要他想再觀望一陣，我從來(lái)不催著簽單?！痹谒磥?lái)，剛需才是樓市主力，目前開發(fā)商和客戶都還沒動(dòng)起來(lái)。鄭州樓市受傷太深，修復(fù)疤痕需要時(shí)間。

在過(guò)去幾年的棚改和高速發(fā)展中，鄭州樓市庫(kù)存高企。今年2月末，鄭州可售面積出清周期超20個(gè)月。據(jù)貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)，到今年6月份，鄭州新房庫(kù)存為1637萬(wàn)平方米，半年均去化周期為17個(gè)月。

去年雨來(lái)，“保交樓”成為鄭州樓市的首要任務(wù)?！多嵵菔?023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃》提到，今年要加快推進(jìn)147個(gè)保交樓項(xiàng)目進(jìn)度，力爭(zhēng)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3000億元。

不過(guò)，據(jù)《新京報(bào)》近期報(bào)道，紓困資金的籌集和運(yùn)營(yíng)仍是目前鄭州“保交樓”工作的難點(diǎn)。某大型品牌開發(fā)商一項(xiàng)目雖在“保交樓”名單之列，專項(xiàng)借款資金也已下?lián)?，但因該?xiàng)目剩余資產(chǎn)已經(jīng)被凍結(jié)、沒有抵押物可用來(lái)抵押，專項(xiàng)資金還沒有到項(xiàng)目上。

這些都讓鄭州樓市的盤活困難重重?！盃€尾項(xiàng)目太多，部分客戶不敢買一手房，而二手房則有價(jià)無(wú)市，掛牌的多、買的少?！倍ㄕf(shuō)。

克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，今年7月，鄭州主城區(qū)成交“六連降”，住宅成交約40萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑約21%；受低價(jià)個(gè)案項(xiàng)目集中備案影響，7月住宅成交均價(jià)14798元/平方米，環(huán)比下降約5%。

房企也減慢了在鄭州的投資。中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年開始，鄭州主城八區(qū)的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑，2021年、2022年的供應(yīng)建面分別為1034萬(wàn)平方米、676萬(wàn)平方米，成交分別為854萬(wàn)平方米、561萬(wàn)平方米。今年上半年，供應(yīng)、成交建面更是雙雙下滑至271萬(wàn)平方米、215萬(wàn)平方米。多數(shù)地塊底價(jià)成交，且多為本地城投平臺(tái)兜底。

鄭州一家本土房企的內(nèi)部人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，整體而言，這個(gè)政策是好事，重要的是穩(wěn)定預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。

而政策能否達(dá)到預(yù)期效果，多位中介人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“讓子彈飛一會(huì)兒?！?/p>

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