作為廣州地鐵客流量最大的線路，廣州地鐵3號線準(zhǔn)備“上市”了。

紅星資本局注意到，近日有消息傳出，廣州地鐵集團(tuán)正積極推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備以廣州地鐵3號線主線作底層資產(chǎn)打包上市。根據(jù)安排，當(dāng)期不動產(chǎn)評估值約50億元，預(yù)計首年和次年現(xiàn)金分派率不低于5%。

【資料圖】

據(jù)了解，國內(nèi)尚無城市軌道交通REITs項目發(fā)行。廣州地鐵3號線基礎(chǔ)設(shè)施REITs是當(dāng)前詳細(xì)公布進(jìn)展的城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，若該項目順利發(fā)行上市，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望迎來新品種。

復(fù)旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅教授向紅星資本局介紹，地方政府將好的資產(chǎn)作為底層產(chǎn)品，通過REITs資產(chǎn)證券化的方式引入更多元的投資主體，拓展社會資金參與范圍，不僅有利于改變地方政府長期依賴土地財政支持實體經(jīng)濟的困境，也能解決機構(gòu)投資者面臨的“錢多、好項目少”的問題，引導(dǎo)社會資金往支持實體經(jīng)濟的方向發(fā)展，進(jìn)一步改善地鐵運營環(huán)境，形成良性循環(huán)。

單日客運量長期居首

廣州地鐵3號線或?qū)⑸鲜?/strong>

據(jù)廣州日報等多家媒體報道，近日，廣東省發(fā)改委發(fā)布的《廣東省基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點申報輔導(dǎo)手冊》（下稱《輔導(dǎo)手冊》）透露，廣州地鐵3號線已取得行政主管部門出具的《關(guān)于廣州地鐵集團(tuán)有限公司參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的無異議函》。這意味著，廣州地鐵3號線REITs或?qū)⒃诓痪煤蟮顷懡灰姿?/p>

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是指在證券交易所公開發(fā)行交易的封閉式公募基金，通過資產(chǎn)證券化的方式將符合國家宏觀調(diào)控政策、經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展要求的、具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、具有較強流動性的資產(chǎn)，實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IPO。

《輔導(dǎo)手冊》顯示，申報基礎(chǔ)設(shè)施REITs的城市軌道交通項目一般為客流量大、收益好的地鐵線路。城市軌道交通項目一般公益屬性較強，為滿足發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求，可選擇年客流量或日均客流量較大的城軌線路作為入池資產(chǎn)，盡量減少政府補貼、可行性缺口補助在營業(yè)收入中占比。

公開信息顯示，廣州地鐵3號線是廣州地鐵第三條建成運營的線路，于2005年12月開通運營首通段，途經(jīng)白云機場、廣州東站、天河客運站等交通樞紐，還連接了廣州塔、珠江新城、漢溪長隆等重要站點?！吧习嗟臅r候要等個四五趟，還得靠后面排隊的人擠才上得去?！睆V州市民小鄧向紅星資本局介紹。

廣州地鐵3號線單日客運量長期位居廣州地鐵首位，尤其是今年春節(jié)后客流持續(xù)回升，在2月17日當(dāng)天客運量突破200萬人次，遠(yuǎn)超2號線、5號線當(dāng)天客運量的122萬人次、119萬人次。

廣州地鐵最新發(fā)布的2022年年報顯示，去年廣州地鐵實現(xiàn)經(jīng)營收入122.85億元，共運營27條城市軌道交通線路，總運營里程達(dá)857公里。符合申報條件中對發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強擴募能力的要求。

↑2023年3月，早高峰時段，廣州地鐵3號線客流量顯著上升。圖據(jù)視覺中國

6月16日，紅星資本局多次致電廣州地鐵集團(tuán)咨詢相關(guān)事宜，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。據(jù)21財經(jīng)消息，廣州地鐵集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)階段“上市”事項并未獲證監(jiān)會和交易所批復(fù)。

具有強公益性質(zhì)

地鐵主線作底層資產(chǎn)較少見

自2020年4月試點啟動以來，我國公募REITs市場快速發(fā)展。

2021年6月，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市交易。截至目前，已上市的27只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs募集資金超900億元，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型。

2021年10月舉辦的“北京國際城市軌道交通展覽會暨高峰論壇”上，中國國際工程咨詢有限公司總經(jīng)濟師李開孟介紹，全國各地申報并由中咨公司接收的48單REITs試點項目申報材料中，包括深圳地鐵1號線、廣州地鐵3號線和武漢地鐵2號線3個城市軌道交通項目。

據(jù)蘇州市人民政府官網(wǎng)，2022年6月，蘇州市軌道交通1號線資產(chǎn)證券化項目順利完成招標(biāo)采購工作，軌交1號線基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs工作取得重要進(jìn)展。其中，軌交1號線公募REITs擬發(fā)行規(guī)模約45億元，扣除戰(zhàn)略配售金額后，預(yù)計盤活存量資金30億元至35億元。

不過，目前國內(nèi)尚無城市軌道交通REITs項目發(fā)行。紅星資本局注意到，廣州地鐵3號線基礎(chǔ)設(shè)施REITs是當(dāng)前詳細(xì)公布進(jìn)展的城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，若該項目順利發(fā)行上市，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望迎來新品種。

紅星資本局了解到，相較于其他資產(chǎn)類型，地鐵主線作為REITs項目底層資產(chǎn)的情況較為少見。有金融學(xué)專家認(rèn)為，這與底層資產(chǎn)的造血能力有很大關(guān)系，“資產(chǎn)證券化的底層邏輯，不是像過去那樣依靠房價增長，而是要有實體經(jīng)濟支撐的底層產(chǎn)品，要有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收益?！?/p>

一名REITs行業(yè)人士告訴紅星資本局，對于地鐵這種具有強公益性質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施，收入主要來自于售票和補貼，以及站臺售貨機及廣告收入等。如果作為底層資產(chǎn)想上REITs，因為前期投資較大，所以需要在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上構(gòu)建經(jīng)營權(quán)。

“REITs對于經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)的內(nèi)部收益率要求不能低于5%，也就是說，必須滿足在考慮資金利息與通貨膨脹等時間價值的情況下，內(nèi)部收益率不低于5%的底層資產(chǎn)才邁過上REITs的第一道門檻?！痹撊耸拷榻B。

“城市軌道交通資產(chǎn)既具有很強的公益性，經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)保等方面的外部性特征非常突出，同時又具有鮮明的經(jīng)營性特征，而且很多外部性能夠通過TOD模式等機制創(chuàng)新進(jìn)行內(nèi)部化處理。如何將城市軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)策劃成具有持續(xù)投資價值的金融投資產(chǎn)品，是城市軌道交通REITs試點的重要核心關(guān)切?！敝袊鴩H工程咨詢有限公司總經(jīng)濟師李開孟曾在“城軌投融資創(chuàng)新與REITs發(fā)展”論壇上介紹。

《輔導(dǎo)手冊》顯示，城市軌道交通REITs項目要求現(xiàn)金流投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。項目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方。項目現(xiàn)金流主要由市場化運營產(chǎn)生，不依賴第三方補貼等非經(jīng)常性收入。

基建REITs可引入多元投資主體

但投資者應(yīng)理性看待

復(fù)旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅教授向紅星資本局介紹，地方政府將好的資產(chǎn)作為底層產(chǎn)品，通過REITs資產(chǎn)證券化的方式引入更多元的投資主體，拓展社會資金參與范圍，不僅有利于改變地方政府長期依賴土地財政支持實體經(jīng)濟的困境，解決過去金融工具使用不當(dāng)帶來的問題，也能解決機構(gòu)投資者面臨的“錢多、好項目少”的問題，引導(dǎo)社會資金往支持實體經(jīng)濟的方向發(fā)展，進(jìn)一步改善地鐵運營環(huán)境，形成良性循環(huán)。

孫立堅教授介紹，REITs的積極作用在于，政府和相關(guān)參與投資的央企、國企能夠解決更多的周轉(zhuǎn)資金問題，為改善民生工程提供支持。不過，金融創(chuàng)新是一把雙刃劍，政府的監(jiān)管、投資機構(gòu)專業(yè)能力的發(fā)揮和投資者對風(fēng)險的認(rèn)知都很重要。

證監(jiān)會此前也提醒過，公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項目盈利能力較強，分派率良好，二級市場價格較發(fā)行價上漲存在一定業(yè)績支撐，但投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資邏輯。

證監(jiān)會提醒，境內(nèi)公募REITs市場剛剛起步，市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

紅星新聞實習(xí)記者 蔣紫雯 記者 程璐洋 俞瑤

編輯 余冬梅

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