普通人已經(jīng)很難再從樓市投資上感覺到喜悅了，他們現(xiàn)在煩惱的是房子的接手問題。而在上海徐匯濱江，一個(gè)步行兩公里就能走到黃浦江的地方，傳來了集體搶房的歡笑聲。

5月12日至16日，上海超30度的高溫天氣，有數(shù)百手持千萬現(xiàn)金的購房者，頂著烈日排成了一隊(duì)長龍。

(資料圖)

能讓眾多購房者趕來排隊(duì)的，是上海云錦東方三期的超高利潤。“搖中立賺2000萬” “比體育彩票的搖中率更高”“和高考一樣可以改變命運(yùn)”等不規(guī)范中介的宣傳語，讓購房者趨之若鶩。

但在這場“買到就賺到”的搶房大戰(zhàn)中，大量黃牛反倒成了行動力最強(qiáng)的一波人。他們起早貪黑趕到認(rèn)籌現(xiàn)場，搞起了資金代持，化身成了“職業(yè)打新人”。

不少買房人在這場盛會上，重新學(xué)習(xí)了什么叫“一日夫妻”——隨時(shí)結(jié)婚、隨時(shí)認(rèn)籌。盡管連對方名字都不完全清楚，但這并不影響大家一起組隊(duì)“打新”，畢竟套利空間實(shí)在太大了。

于是，“假結(jié)婚”“代持買房”這類對普通購房人相對陌生的操作，在這場打新大戰(zhàn)里，風(fēng)行了起來。

滿分的臨時(shí)結(jié)婚對象

來到云錦東方認(rèn)籌現(xiàn)場的購房者，不能光是很有錢，眼神必須得堅(jiān)定。因?yàn)橐坏┭凵裰辛髀冻鑫⑽⒌目释蜔o奈，馬上就會迎來黃牛的靈魂拷問，“要不要結(jié)個(gè)婚？”

以沒有結(jié)婚對象拒絕，這次肯定是不靈了。因?yàn)辄S牛也會馬上告訴你，他可以包攬介紹結(jié)婚對象，甚至有黃牛直截了當(dāng)?shù)乇硎?，已?jīng)幫你找好了合適的“婚配”人選。

聽起來，臨時(shí)組團(tuán)的婚配操作十分扭曲、十分魔幻。但在上海新房豪宅市場，這已經(jīng)不是個(gè)稀奇故事了。有所不同的是，這個(gè)號稱買下立賺2000萬的云錦東方，直接創(chuàng)造了黃牛打新領(lǐng)域的新巔峰。

云錦東方三期的一房一價(jià)表顯示，本次戶型面積段在177平方米-408平方米，套均價(jià)約2500萬元-9600萬元。其中，洋房均價(jià)約13.2萬元/平方米，別墅均價(jià)約17.82萬元/平方米。

和以往的云錦東方一期二手洋房成交均價(jià)23萬元/平方米比起來，三期新盤洋房的單平方米差價(jià)將近十萬。一旦幸運(yùn)搖中一套，購房人獲利可達(dá)兩三千萬元。

為了攔住前來攪局的黃牛，開發(fā)商設(shè)置的買房門檻不可謂不嚴(yán)格：3000萬元以上的總價(jià)、500萬元的認(rèn)購金，首套900萬元(二套2900萬元)的凍資，外加一年內(nèi)的流水單，成為上海積分制以來首個(gè)要求銀行流水的新盤。

這還只是資金門檻的要求。在上海買房，最關(guān)鍵的一環(huán)還要看積分?jǐn)?shù)據(jù)，它決定了購房人是否有資格參與搖號。而對于云錦東方這樣的豪宅，如若積分不是達(dá)到100以上高分的購房者，是沒信心把認(rèn)籌材料遞進(jìn)去的。

原因在于，目前上海新房搖號政策執(zhí)行“計(jì)分制”，對于觸發(fā)“計(jì)分制”的熱門樓盤，則以積分高者按比例入圍。這一規(guī)定下，許多有錢但積分不足的購房者，被攔在了打新的門外。但在“上有政策下有對策”的新房市場里，這都不成問題，因?yàn)橛械官u高積分房票的黃牛在。

購房人李偉全程關(guān)注了云錦東方的認(rèn)籌過程，他對「市界」表示，“其實(shí)認(rèn)購第一天就有黃牛來詢問，怎么過預(yù)約審核和現(xiàn)場審核，但黃牛們還是大意了，以前的那些招數(shù)好像不管用?！辈贿^，這種情況并沒有持續(xù)下去。最初把黃牛攔在門外的機(jī)制，不到兩天就破防了。

“大概從認(rèn)購第三天開始，審核突然放松了，大批黃牛成功認(rèn)購。直到認(rèn)購的最后一天，不管是否續(xù)約成功，大家都可以成功遞交認(rèn)購材料”，李偉說道。

很快，無論是“結(jié)婚黃?！薄按贮S牛”還是“資金黃?！倍加咳肓隧?xiàng)目認(rèn)購現(xiàn)場。而它們的目的只有一個(gè)，通過假結(jié)婚的方式，或通過找積分夠的夫妻代持買房，讓客戶獲得購房搖號資格。

▲（網(wǎng)傳黃牛招募滿分結(jié)婚對象的廣告。）

李偉對「市界」詳細(xì)敘述了具體的交易流程，“一般是自己離婚，自己和配偶各找一個(gè)滿分對象，最夸張的還有爸媽也離婚一起上的，這是第一種；第二種是代持，直接找滿分對象代持買房。一般都從郊區(qū)拉滿社保夫妻，然后給他們錢去打新，之后再慢慢找人通過婚姻變更（以下簡稱婚更），避開限售，然后賣房?！?/p>

相對于代持的不確定性而言，找滿分配偶結(jié)婚成了大多數(shù)人提高積分的最佳選擇。在上海的積分規(guī)定中，夫妻兩人的積分，以積分較高的人為準(zhǔn)，這也造成了那些有錢但積分不足的購房者，愿意以假結(jié)婚的方式，做高積分?！百I號其實(shí)是變相的買了結(jié)婚對象”，李偉戲謔地說道。

截至5月16日中午，云錦東方宣告認(rèn)籌截止，105套房源吸引了超700組認(rèn)籌，認(rèn)購率達(dá)762%，成為上海積分制以來認(rèn)購率最高的項(xiàng)目。

黃牛們開始集團(tuán)化“作戰(zhàn)”

大量黃牛的涌入，相當(dāng)于買房搖號難度被大大提升了，這讓真正擁有購房資格的購房者很不滿。就在云錦東方宣布認(rèn)籌截止的當(dāng)日，參與認(rèn)籌的購房者凱麗終于不再忍了。

5月16號，凱麗聯(lián)合多名現(xiàn)場認(rèn)籌者，將相關(guān)信件一并發(fā)給了上海市政府信箱里，“此次行為已嚴(yán)重?cái)_亂房產(chǎn)市場正常秩序，對正規(guī)認(rèn)籌的買家極不公平”。

讓凱麗最氣憤的，是黃牛的集團(tuán)化運(yùn)作。通過現(xiàn)場臨時(shí)配對結(jié)婚，集團(tuán)提供認(rèn)籌資金，搖中之后再離婚等方式，黃牛能夠巧妙地幫助積分不足的買房人，從而拉高新盤認(rèn)籌率。

在項(xiàng)目認(rèn)籌現(xiàn)場，凱麗見證了黃牛集團(tuán)化運(yùn)作的一環(huán)，“排隊(duì)最前面的十幾個(gè)人，都是一個(gè)組織派來的，他們凌晨2點(diǎn)多就排隊(duì)了。但只是負(fù)責(zé)排隊(duì)，真正代持的人，在9點(diǎn)鐘認(rèn)籌開始前才會到達(dá)?！?/p>

▲（黃牛們一大早就在售樓處排起了長隊(duì)。圖為受訪者提供）

同樣的，李偉看來，黃牛集團(tuán)化趨勢也是在今年才變得明顯起來，“黃牛打新從2021年就開始有了。但在今年之前是分開的，各做各的，分工明確。”

2021年2月，上海推出的“積分制”購房政策增設(shè)分?jǐn)?shù)成為搖號選房的門檻，越熱門的樓盤對積分的要求越高。上海新樓盤搖號開始由此采用積分排序，“買房積分計(jì)算器”迅速走紅。上海市的新房積分制度，主要依據(jù)家庭、戶籍、房產(chǎn)、5年內(nèi)是否有購房記錄等多個(gè)維度的指標(biāo)打分，并將其分為基礎(chǔ)分+社保動態(tài)分。其中，基礎(chǔ)分滿分為60，而社保動態(tài)分則依據(jù)夫妻雙方中社保繳納較多的一方計(jì)算。

全體上海買房人自此之后，都開始學(xué)著做數(shù)學(xué)題，根據(jù)規(guī)則算算自己的積分。這也導(dǎo)致了低分、中分、高分選手買新房的各自命數(shù)，都早已被暗中注定。

而在最近兩年，隨著大量倒掛盤（新盤價(jià)格低于周邊二手房價(jià)格，形成價(jià)格倒掛）的入市，認(rèn)購倒掛盤熱門盤的人越來越多。但同時(shí)也意味著，買房人積分的要求越來越高，職業(yè)化的打新黃牛應(yīng)運(yùn)而生。

「市界」了解到，隨著打新趨勢的蔓延，黃牛也在慢慢整合資源，形成了房票、墊資、婚更中介的完整產(chǎn)業(yè)鏈。在多個(gè)社交平臺，婚更、滿分房票這類的字眼屢見不鮮。

“先找房票，再墊資付認(rèn)購金，買到以后，立馬抵押辦經(jīng)營貸，同時(shí)找婚更中介，一條龍服務(wù)。”李偉說道。

據(jù)李偉透露，“現(xiàn)在市場上一張滿分房票開價(jià)都是一百萬，還價(jià)大概能到80萬左右，墊資的年化利息也是24%，這是國家允許的最高利息，所以很多人愿意做”。

與此同時(shí)，另一端的黃牛們，也通過不斷在市場上高薪招募符合要求的“滿分婚配對象”，招攬更多的打新生意。

黃牛的攪局，自然擾亂了正常的打新秩序。凱麗認(rèn)為，“應(yīng)當(dāng)徹查近期結(jié)婚的人，以及徹查12個(gè)月流水。嚴(yán)查認(rèn)籌資金來源，是一直有錢的，還是臨時(shí)來路不明轉(zhuǎn)入千萬巨款。如發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)當(dāng)拒絕認(rèn)籌，維護(hù)社會公平公正。”

實(shí)際上，監(jiān)管部門也曾多次出手，對限購政策進(jìn)一步“打補(bǔ)丁”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年上海至少5次對“限購”做出補(bǔ)充。

但從法律層面而言，由于“滿分代持”模式是與他人在法律上真結(jié)婚，并不存在違法被追查的風(fēng)險(xiǎn)。而在符合上海購房政策、符合項(xiàng)目認(rèn)籌條件的前提下，開發(fā)商并不能拒絕此類購房者參與認(rèn)購。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對「市界」表示，在我國法律方面并不存在“假結(jié)婚”的概念。為了認(rèn)購房屋符合積分要求，都需要持有合法有效的結(jié)婚證明，而只要完成結(jié)婚登記，就已經(jīng)確立了婚姻關(guān)系。

不過，這并不意味著其他正常購房人只能眼看著他人上船自己落寞，“以假結(jié)婚的方式騙取購房資格進(jìn)行買房的行為，本身擾亂了房地產(chǎn)正常的交易秩序、其背后存在的產(chǎn)業(yè)鏈更是涉嫌違法。如果發(fā)現(xiàn)有相關(guān)違法行為，可以向相關(guān)行政部門投訴、舉報(bào)，追究其相應(yīng)的法律責(zé)任?！蓖跤癯急硎?。

2000萬限價(jià)紅利真能到手么？

云錦東方項(xiàng)目的火爆程度遠(yuǎn)超過了市場的預(yù)期?？雌饋?，豪宅新房倒掛，簡直像是給購房者發(fā)大禮包，但也引發(fā)了公眾對于豪宅市場亂象的擔(dān)憂和關(guān)注。

由于觸發(fā)積分，云錦東方同時(shí)也觸發(fā)了“五年限售”（持有房本五年之后才能出售）規(guī)定，這也導(dǎo)致另一個(gè)新的問題被擺在臺面。即便打中了云錦東方，購房人是否有足夠把握他們手里的資產(chǎn)能升值，他們能在5年后順利找到下一位接手人么？

從實(shí)際情況來看，上海豪宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些令人不安的信號。最典型的是，被諸多中介視為上海豪宅定海神針的名盤——翠湖天地，開始涌現(xiàn)更多二手房掛牌量。

從2003年第一期至今，翠湖天地長期是上海豪宅市場上炙手可熱的項(xiàng)目。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年至今，上海3000萬元/套以上的二手頂豪成交中，翠湖天地成交量居于首位。

▲（上海豪宅中的神盤——翠湖天地。圖源：視覺中國）

但在今年3月份之后，這個(gè)囤貨居奇的豪宅項(xiàng)目，竟罕見出現(xiàn)了“量升價(jià)跌”的現(xiàn)象。上海本地的一位豪宅中介對「市界」說道，“目前豪宅的價(jià)格相比之前更好談一些，不少業(yè)主急賣，議價(jià)空間也更大。”

“去年8月份翠湖嘉苑的一套二房最開始掛牌價(jià)3350萬，現(xiàn)在已經(jīng)降到了2999萬，房東看好了房子，也準(zhǔn)備打新?！鄙鲜鲋薪楸硎?。

而這種情況也不止翠湖天地一個(gè)項(xiàng)目?！甘薪纭箯亩嗉抑薪樘幜私獾?，外灘壹號院、海珀外灘等多個(gè)掛牌量也出現(xiàn)了驟增的現(xiàn)象。

相關(guān)豪宅中介表示，“除了‘老換新’改善或者出國賣房的需求，有相當(dāng)一部分豪宅業(yè)主賣掉二手豪宅，是為了去新房市場打新，這也是一種更高收益的投資方式?！?/p>

值得關(guān)注的是，上海的打新潮正在呈現(xiàn)出愈演愈烈的趨勢。截至5月14日，有數(shù)據(jù)顯示，4月以來，上海已經(jīng)有7個(gè)新盤認(rèn)購火爆，躋身“千人搖”熱盤。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來上海陸續(xù)供應(yīng)的4個(gè)批次新房，近90個(gè)（次）新盤就有38個(gè)（次）觸發(fā)了積分規(guī)則。

這也導(dǎo)致，原本二手房交易占主場的上海樓市，如今卻是一手房的交易占比在悄然上升，而二手房的掛牌卻在創(chuàng)新高。諸葛找房平臺顯示，截至今年5月19日，上海二手房掛牌量已經(jīng)突破21萬套。

回到如今瘋狂搶購的云錦東方，即使打中了又能否真正享有巨額倒掛紅利呢？

同樣參與此次打新的購房者馬克對「市界」表示，“現(xiàn)在市場瘋狂又無序，大家都是為了凈賺2000萬的目標(biāo)而來，但真正考驗(yàn)的是在限售解禁后?，F(xiàn)在所謂的倒掛，隨著大量二手房的掛牌，五年之后還會有嗎？”

在這場足夠大膽、刺激、驚險(xiǎn)的金錢闖關(guān)游戲里，誰才會是真正的贏家？

（注：應(yīng)受訪者要求，李偉、凱麗、馬克均為化名。）

作者 | 李 逗

編輯 | 孫春芳

運(yùn)營 | 解一帆

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