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作者|陳盼盼

編輯|吳亞

(資料圖片)

4月21日，為期四天的上海2023年首輪集中供地落下帷幕。從競(jìng)拍過(guò)程、成交結(jié)果來(lái)看，上海土拍市場(chǎng)格局再生變化。

此次集中供地上海共推出涉宅用地19宗，最終全部成交、攬金超500億元。

在本輪供地中，因“圍標(biāo)事件”被禁拍的萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)重啟投資，“補(bǔ)倉(cāng)”意愿非常強(qiáng)烈。

而過(guò)去三年，招商蛇口曾多次斬獲熱門地塊，是上海土拍市場(chǎng)最大贏家。這一次，面對(duì)“三巨頭”的回歸，招商蛇口一口氣報(bào)名了15宗地，最終卻僅收獲兩宗。

在去年上海首輪供地中，招商蛇口還曾豪擲百億元，一舉斬獲4宗土地。面對(duì)重回上海土拍市場(chǎng)的萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)置地形成的“圍追堵截”，招商蛇口在土地市場(chǎng)的壓力或?qū)@現(xiàn)。

參與上海首輪土拍：僅拿下2宗，斥資約33.54億元

在近兩年中國(guó)樓市進(jìn)入深度調(diào)整之下，越來(lái)越多的房企選擇持續(xù)聚焦核心城市，鞏固自身的業(yè)務(wù)布局。上海作為市場(chǎng)穩(wěn)定、利潤(rùn)空間高的超一線城市，一直都是各大房企的“兵家必爭(zhēng)之地”。

整體來(lái)看，今年上海的首輪供地共出讓19宗土地，總起拍價(jià)483.4億，吸引了近50余家房企參與爭(zhēng)奪。

在一眾房企中，時(shí)隔三年重回上海土拍市場(chǎng)的中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地最引人關(guān)注。此前在2022年4月，這三家房企因違規(guī)拍地遭到處罰保證金罰沒(méi)。那時(shí)，監(jiān)管責(zé)令萬(wàn)科在2年之內(nèi)、華潤(rùn)置地和中海在3年里都不能在上海拿地。

在本次上海土拍中，19宗地里華潤(rùn)報(bào)名了12宗，萬(wàn)科報(bào)名了10宗、中海報(bào)名了7宗地。

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來(lái)，“由于多年未在上海拿地，這三家房企在上海必將努力補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，拿地層面不會(huì)手軟?！?/p>

本次上海土拍還吸引了保利、建發(fā)、華發(fā)、金地等“老玩家”報(bào)名參加。面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)，作為去年上海土拍市場(chǎng)最大贏家的招商蛇口也不甘示弱，一口氣報(bào)名了15宗地，試圖通過(guò)“廣撒網(wǎng)”的策略，換取拿地優(yōu)勢(shì)。

只是成交結(jié)果不盡人意，為期四天的土拍，招商蛇口積極參與多宗熱門地塊的競(jìng)拍，與萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)多次“同框”，最終僅在4月18日斬獲兩宗地。

其中，浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)地塊由招商蛇口、象嶼地產(chǎn)組成的聯(lián)合體拿下，以底價(jià)16.24億元成交，成交樓板價(jià)為20531元/平方米。

另外一宗地則是浦東新區(qū)16號(hào)線周浦站06-04地塊，該地塊所在區(qū)域斷供已久，周邊配套成熟，且毗鄰地鐵站，吸引了包括華潤(rùn)、中海、萬(wàn)科、招商蛇口、綠城、中國(guó)金茂等12家房企參與競(jìng)拍。

在競(jìng)拍過(guò)程中，該地塊不到3分鐘就觸及中止價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。最終因招商蛇口、南昌市政聯(lián)合體的報(bào)價(jià)與平均價(jià)的價(jià)差最小，招商蛇口、象嶼地產(chǎn)組成的聯(lián)合體才能幸運(yùn)地摘得該地塊。

該地塊最終成交價(jià)為17.3億元、溢價(jià)率達(dá)9.39%，成交樓面價(jià)格為36865元/平凡米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6萬(wàn)/平方米。

只是在之后的三日，招商蛇口的運(yùn)氣不佳，與多宗優(yōu)質(zhì)地塊“擦肩而過(guò)”。比如，其積極競(jìng)價(jià)的大虹橋青浦核心宅地，最后就被華潤(rùn)置地摘得。

最終，招商蛇口累計(jì)報(bào)名15宗地，卻僅到手2宗地；與去年上海首輪供地其豪擲百億一舉斬獲4宗地相比，略顯黯淡。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，“萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)這三個(gè)強(qiáng)者的回歸，令上海土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈，增加了房企拿地難度?！?/p>

上海曾貢獻(xiàn)1/4銷售額

事實(shí)上，招商蛇口是近三年才在上海土拍市場(chǎng)顯露氣勢(shì)的。

此前，中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地和融創(chuàng)是昔日上海土地市場(chǎng)的“四大巨頭”。招商蛇口雖在2017年提出“重返上?！?，但在公開市場(chǎng)的土地投資方面，其收獲卻不多。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2020年6月，即中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地“圍標(biāo)事件”被重罰后，沒(méi)了強(qiáng)勁對(duì)手的招商蛇口，開始在上海土拍市場(chǎng)展露頭角。

具體來(lái)看，2020年-2022年，招商蛇口分別在上海拿下3宗、6宗、10宗地，連續(xù)兩年躋身上海房企拿地榜的前三名。

2022年，上海共進(jìn)行了四次集中供地，招商蛇口也積極參與。在2022年首批集中供地中，招商蛇口及其聯(lián)合體共斬獲4塊土地，成交總金額約169.4億元，成為最大贏家。

在第二輪供地中，招商蛇口及其聯(lián)合體共斬獲5宗地塊，總價(jià)達(dá)到164.8億元，再次領(lǐng)跑上海土拍市場(chǎng)。在三輪供地中，招商蛇口以聯(lián)合體的形式斬獲1宗地，總代價(jià)22.6億元。

即2022年全年，招商蛇口以單獨(dú)或以聯(lián)合體形式在上海斬獲10宗地，包括諸多熱門地塊，如徐匯區(qū)斜土街道地塊、青浦區(qū)西虹橋地塊、嘉定新城遠(yuǎn)香湖地塊等，全口徑拿地額達(dá)到356.83億，位列所有房企榜首。

從銷售端來(lái)看，招商蛇口在上海的全口徑銷售額從2020年的180.97億元，增長(zhǎng)至2022年741.25億元，銷售排名從第八位上升至第一位。

與此同時(shí)，上海也成為招商蛇口的銷售主力區(qū)域。2022年全年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2926.02億元，同比下降約10.5%，銷售規(guī)模位居行業(yè)第六。

其中，僅上海單城就貢獻(xiàn)了740億銷售額，占了招商蛇口全年銷售業(yè)績(jī)的25%。

此外，上海還拉動(dòng)了招商蛇口華東區(qū)域毛利率的上升。2021年，招商蛇口華東區(qū)域營(yíng)收368.59億元，占其總營(yíng)收的22.94%，位居第一位；但毛利率只有11.54%，位于倒數(shù)第一。

2022年，招商蛇口華東區(qū)域營(yíng)收454.01億元，占總營(yíng)收24.81%；但毛利率較2021年上升4.83個(gè)百分點(diǎn)至18.26%，擺脫了“墊底”的位置。

對(duì)于招商蛇口來(lái)說(shuō)，上海的重要性不言而喻。如今，面對(duì)萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海的強(qiáng)勢(shì)回歸，招商蛇口在上海的拿地空間將被積壓。

盧文曦指出，“未來(lái)隨著拿地難度加大，招商蛇口在上海土拍市場(chǎng)可能不會(huì)像以前那樣鋒芒畢露。這次能拿下兩宗地，維持拿地節(jié)奏，已經(jīng)不錯(cuò)了。”

張波則認(rèn)為，上海今年二季度、下半年還會(huì)分批次供應(yīng)土地，房企還有機(jī)會(huì)?！暗窍啾扔谌ツ陙?lái)說(shuō)，由于房企都開始往一、二線熱點(diǎn)城市布局，所以拿地難度，增加，這需要頭部房企關(guān)注。”

“現(xiàn)在房企拿地思路比較清晰，就是寧可不拿地，也不會(huì)拿錯(cuò)地?！睆埐ㄕJ(rèn)為，對(duì)于房企而言，如果在一二線城市找不到適合的投資機(jī)會(huì)，那或會(huì)倒逼其放棄在一些熱點(diǎn)城市、競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市減少土地投資。

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