做著租房的生意，賺著金融的錢。

(資料圖片僅供參考)

文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

最近，隨著經(jīng)濟的復蘇，年輕人似乎正大批回歸一線和新一線城市。他們緊接著就面臨一個普遍的難題——租房。

租房可算是一件令人頭大的麻煩事。頻道的巴九靈們最近出去走了一圈，發(fā)現(xiàn)無論在深圳、上海還是杭州，都有不少年輕人被租房、搬家折騰到emo。

想要租到心儀的房子，又要照顧到錢包；想盡可能地省錢，又要防著被坑被套路。這種“既要又要還要”的事，自古難全，擱哪兒都是一樣的。

這不，我們?yōu)樽夥扛械皆阈模谖覀兊母舯卩従禹n國，一些租客近來甚至對處境感到“絕望”。

一

發(fā)生了什么？

我們從韓國一種特有的租房制度說起。

在韓國租房有 “月租”和“全租”兩種方式。

“月租”就是我們熟悉的“押x付x”模式，比如先交一個月的押金，接著按月或按季繳納房租。而韓國租房市場的另一項獨創(chuàng)發(fā)明，就是“全租房”（又稱“傳貰房”，韓語里叫“??”）。

它需要租客先向房東繳納一大筆押金，押金金額大約要占到房屋價值的50%到80%。比如你租一套300萬的房子，至少要先掏出150萬押金。

之后，租客可以免費住一段時間（一般是兩年），期間租客只需要負擔水電等雜項開支，不用支付租金，兩年到期后房東全數(shù)退還押金。也就是那150萬會重新回到你手里，租客幾乎沒花什么錢，就白住了兩年房。

這種全租房模式于上世紀70年代左右在韓國普及開來。

當時，伴隨著城市化和工業(yè)化進程，大量農(nóng)村人口涌進城市，城市住房緊張。全租房制度的最大貢獻，就是為新流入城市的人口解決了居住問題。

這種制度能得到普及，必然有它受歡迎的理由和存在的合理性。

對于房東來說，把房子“全租”出去，最大的好處是能比較容易地籌集一大筆錢（相比從銀行等渠道借錢，他不用支付貸款利息）。

拿到押金后，他可以在兩年時間內(nèi)拿著這筆錢進行投資，無論炒股也好、買房也好，只要期望收益比月租金收入高，房東就會傾向于全租。

對于租客來說，與月租相比，全租的最大優(yōu)勢在于能省下大筆的租金。

很多人會忽略支付大筆押金（或者叫“傳貰金”）的機會成本，而將其視為一種相對靠譜的“強制儲蓄”方式，等以后攢夠了錢，可以取回押金，用作購房資金的一部分。

另外，一位在韓國居住的朋友告訴小巴，韓國人的觀念中似乎存在一條“鄙視鏈”。有房的鄙視租房的，而在租房群體中，選擇月租房的又會被鄙視，因為他們往往會被認為是連傳貰金都拿不出的群體。相比之下，選擇全租房就“體面”很多，而且對韓國年輕人來說也是一種常態(tài)。

有人會問，租客能拿出這么多押金租全租房，為什么不干脆付個首付，自己貸款買一套房呢？

首先，韓國的高房價是出了名的，特別是首爾近年的房價一度超過15萬人民幣/平方米，為全球第二高的城市，僅次于香港。買房除了要付一大筆首付，還要付大筆的利息。

按月還房貸將是不小的開支，會明顯影響生活和消費水平，對于花銷大、追求生活質(zhì)量的年輕人來說，免費租房顯然很有誘惑力。

第二，韓國的銀行提供專門的“傳貰金優(yōu)惠貸款”，也就是租客連押金都可以向銀行貸款，而且貸款借全租房押金的利息要比直接借房貸低，也比租房的月租金低。所以，租客支付的押金未必都是他自己的錢，很可能是向銀行貸的。

第三，韓國的人口流動性很強，很多人因為工作變動等原因常常需要搬家，租房住可以省去頻繁買賣房產(chǎn)的不便，也可以節(jié)省交易費用。

基于上述幾個主要原因，全租房受到了房東和租客的共同歡迎。

眼尖的同學大概已經(jīng)看出來了，這種租房模式本質(zhì)上是房東和租客之間的一種借貸，租客把押金借給房東，房東以房子為抵押，通過給租客免租金來“支付利息”。

也就是全租房兼具了“租賃”和“金融”的屬性，既緩解了住房難，又方便了房東融資，提高了資金的流動性，可以說一度創(chuàng)造了“雙贏”的局面。

二

可惜無論什么事物，一旦和“錢”掛上勾，總?cè)菀鬃兾丁?/strong>

如果你是房東，拿到一大筆押金想去投資，你會選什么投資標的？

存銀行吃利息怎么樣？在過去的很多年中，韓國處在低利率環(huán)境下，疫情爆發(fā)后，韓國更是將基準利率降至有史以來的最低水平0.5%，并持續(xù)了15個月之久。把錢存在銀行或者買低風險、低收益的理財很穩(wěn)健，但似乎有些浪費了。

炒股也是普遍選擇，畢竟韓國是所謂“全民炒股”的國家，總?cè)丝诓贿^5100多萬，活躍股票賬戶數(shù)卻已經(jīng)超過6000萬。但炒股風險高，一不小心會連押金都虧掉。

相比之下，買房是一個廣受青睞的選擇。韓國人多地狹，韓國特別是首爾的房價一度創(chuàng)造了一個只漲不跌的“樓市神話”，過去5年，韓國房價整體上漲了約80%。

這意味著房東可以拿著一大筆押金，付個首付，再買一套房，再次全租出去，收到的押金又能買房，再全租，也就是一種不斷加杠桿的方式。

如此一來，極大地刺激了房屋的交易量，進一步推高了房價。據(jù)稱，有韓國炒房客通過這種方式在首爾買了近300套房。

韓國地產(chǎn)銷售價格指數(shù)2019年來快速增長 圖片來源：開源證券研究所

這引發(fā)了一個連帶效應，就是即使租客想買房，他在拿回租金后，也很可能發(fā)現(xiàn)他攢錢的速度趕不上房價的上漲，只能繼續(xù)租房，繼續(xù)給房東打工。所以雙方的關(guān)系逐漸變得畸形。

需要注意的是，這種全租房模式要持續(xù)下去，需要兩個前提：第一，這個國家需要處在一個溫和的通脹通道中；第二，城市的房價也處在上漲通道中。

在這兩個前提下，上述鏈條可以正常運轉(zhuǎn)，但一旦房價開始下跌，全租房市場就可能面臨恐慌性的崩盤。

為什么？

原本在有租客退租時，房東可以比較容易地找到新租客，用新收取的押金償還舊押金?；蛘吒纱喟逊恳毁u，把押金一還，還能凈賺一筆。

但一旦房價下跌，租客不愿意支付過去那么高額的押金，房東也就沒法“借新還舊”。隨著房價下跌，房東即使賣房，也沒有賺頭。為了退還押金，他只好將手中的房屋低價出售，這進一步加劇了房價下跌，也引起大量房東資金的斷鏈。

現(xiàn)在，這樣的景象正在韓國發(fā)生。

2022年3月起，美聯(lián)儲開啟了數(shù)輪強勢加息，韓國望風而動，跟著加息。

韓國基準利率與CPI走勢圖 圖片來源：東方財富網(wǎng)

而韓國房地產(chǎn)貸款大多采用浮動利率計息，這就造成了兩個影響：第一，直接導致租客和房東還貸壓力的增加；第二，加息也打擊了韓國房地產(chǎn)市場。

過去一年，韓國的房價整體下跌了約18%，其中首爾跌了約20%，這對于手握大量房產(chǎn)的房東來說無疑是個噩耗。

于是，很多房東破產(chǎn)，有一些選擇跑路，他們的房屋可能被拍賣。于是租客發(fā)現(xiàn)自己處在了一個走投無路的境地，無房可住，押金大半是拿不回了，身上還背著大量的銀行貸款。

三

說回咱們中國。

其實，我們不是沒有動過引進全租房制度的腦筋。

小巴在收集資料時發(fā)現(xiàn)，早在2016年，深圳某區(qū)的發(fā)展和改革局就有人發(fā)文探討韓國全租房制度在深圳推行的可能性。

文章指出，“在深圳打拼的一些年輕人積蓄不多，無法負擔高額房價及貸款帶來的壓力，房租價格呈上升之勢，資金亦無優(yōu)良投資渠道”，同時，在當時房地產(chǎn)嚴格的調(diào)控政策下，“由于市場‘凍結(jié)’，一些開發(fā)商出售新樓盤周期變長，資金鎖定，容易產(chǎn)生一些金融風險”。

文章認為，深圳市政府如能完善相關(guān)制度，既可以加快資本流通，也可以為租房群體提供更多元的租房選擇。但文章也指出，要建設(shè)適合深圳情況的全租房制度，需要政府介入構(gòu)筑相應租賃規(guī)則、建立完善的金融法律擔保制度等。

如今，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在修復過程中，在探討如何激活房地產(chǎn)市場時，同樣有觀點認為，在一線、新一線城市房價未來存在溫和上漲空間的前提下，或許可以借鑒韓國的全租房模式。

它一則能降低年輕人在大城市的居住壓力；二能刺激新房銷售，助力房地產(chǎn)市場的恢復；三能促進資金的流轉(zhuǎn)，為大城市中只有賬面財富的房屋持有者提供更大的流動性。

當然，要特別防范與韓國類似的危機發(fā)生，這就需要在政策的制定和執(zhí)行上下工夫，謹慎地進行制度上的約束和規(guī)范，建立完善的法律保障。

反對的聲音很強烈。

有人一針見血地指出，引入全租房制度會鼓勵炒房客卷土再來，房價漲促進炒房，房價跌容易釀成危機。

還有人說，既然這種模式都已經(jīng)在韓國翻車了，我們還學它干啥呢。涉及到大量的利益，就肯定會有人動歪腦筋，想辦法卷錢跑路。

比如前幾年長租公寓的暴雷，也涉及到租賃的“金融化”。當時發(fā)展出一種“租金貸”，成了長租公寓運營商不斷加杠桿、野蠻擴展的手段，企業(yè)做著租房的生意、賺著金融的錢，把風險都轉(zhuǎn)嫁給了房東、租客、還有金融機構(gòu)。

圖片來源：運營研究社

現(xiàn)在的全租房也是一樣，租客前期已經(jīng)支付了大量的押金，隨著杠桿越加越高，巨大的風險都被轉(zhuǎn)嫁到了他們頭上。所謂的“建立完善的法律保障”說起來簡單，執(zhí)行起來卻太難了，最終受傷的還是租客。

這些觀點的確讓我們對全租房制度更多了幾分警惕。

不過，鑒于全租房模式已在韓國存在、流行了很久，而在國內(nèi)，年輕人面臨較大的居住壓力，確實有旺盛的租房需求，中央也多次提到要“解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)”，所以我們倒也不必急著地將其亂棍打死，它多少為我們提供了一種不一樣的解題思路。

音頻策劃 | 畢冉

音頻運營 | 奔奔 | 主編 | 何夢飛

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