作者莫開偉系中國知名財經(jīng)作家

(資料圖)

疫情三年，按揭房貸者“提前還貸”已成一道金融風(fēng)景線，尤其是2022年全國各城市按揭房貸者更是掀起了“提前還貸”的高潮；2023年新年伊始，各地按揭房貸者“提前還貸”熱度又開始上竄，已引起了社會廣泛關(guān)注。

按一般金融邏輯或貨幣時間價值觀來看，借助銀行貸款進行適當(dāng)加杠桿圓了很多國人的住房夢，更讓年輕打拼者在城市有了自己的歸宿感，銀行房貸功不可沒。且用明天的錢買今天的房，雖然需以支付一定的利息為代價，但貨幣時間價值告訴我們，未來的錢隨著通貨膨脹以及其他不確定性因素，也是越來越不值錢，今天的按揭房貸在未來逐月逐年償還隨著房貸者收入增加，經(jīng)濟壓力只會越來越小，償還貸款本息也會變得越來越輕松。同時，之前很多人為了借到銀行房貸還要想方設(shè)法創(chuàng)造條件或走通各種關(guān)系，比如在一個城市繳納社保、醫(yī)保，遷入戶口等，以能貸到按揭房貸為榮?？蔀楹谓裉爝@些有按揭房貸的朋友們卻突然“變臉”，不僅不要求銀行延長還款期限，反而還要將之前的房貸提前還清，這似乎讓人有點難以理解。

但只要我們稍微分析一下當(dāng)前客觀金融經(jīng)濟環(huán)境，便不難理解按揭房貸者的這種做法或選擇，他們“提前還貸”背后都有其合情合理因素支撐；且“趨利避害”都是人的天性，沒有誰不受這一定律的支配。而從當(dāng)前看，由于客觀經(jīng)濟環(huán)境對人民就業(yè)、收入、投資等方面帶來的不利影響，使得金融投資收益越來越低，相對于房貸利率而言，越是將貸款先還清，面臨的經(jīng)濟生活壓力就越小，可以步入無債一身輕的自由生活狀態(tài)；而如果將自己僅有的一點余錢放在任何投資項目上都有虧損的風(fēng)險，不如將錢償還貸款更靠譜。按揭房貸者正是基于以上現(xiàn)實的無奈，才沒有辦法選擇走“提前還貸”這條路。歸納起來，“提前還貸”大致受四種因素支配：

其一，金融投資理財產(chǎn)品收益每況愈下，是重要的誘因。現(xiàn)在不僅各類存款利率呈大幅下降趨勢，且存款利率市場化之后有存款利率越來越低之勢，銀行無風(fēng)險利率將會長期走低，尤其大額定期存單利率也是一滑再滑，與房貸利率之間的差距不是縮小而是在擴大。同時，銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品不僅不兜底，而且還會出現(xiàn)破凈，2022年全年銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品都在大幅破凈，不少連本金都虧掉了。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)披露，截至2022年12月末，全市場存續(xù)開放式固收類理財產(chǎn)品近三個月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。這現(xiàn)狀實在讓民眾感到寒心和擔(dān)憂。而且股市、債市等也都是哀鴻遍野，動蕩不安，也讓民眾吃了不少虧損的苦頭。在這種形勢下，讓不少民眾對金融投資前景不看好，利空預(yù)期增強。與其手拿現(xiàn)金投資金融產(chǎn)品虧損不如將貸款還掉來得更穩(wěn)更可靠。

其二，住房金融投資屬性基本喪失，是無情的“催化劑”。從今年國家統(tǒng)計發(fā)布的70個城市房價情況看，除了一線城市和少數(shù)熱點城市房價略有上漲之外，其他城市無論是新建房還是二手房，房價都呈下滑態(tài)勢，住房也完全沒有了投資屬性，尤其是不少二三線城市尤其是三四線城市房價下跌的風(fēng)險加大，買房即意味著虧損或貶值。在這樣一種態(tài)勢下，不少按揭房貸者再也不愿當(dāng)“冤大頭”去背負巨額房貸，總是千方百計將房貸提前還清了事。

其三，房貸利率高企，是催人的“倒逼器”。從央行公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR）看，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。居民按揭房貸都為5年期以上貸款，利率相對其他貸款顯得較高，在這種房貸利率模式下，房貸者貸款時間越長，無論是選擇等額本金還貸、還是等額本息還貸，都意味著要支出較高的利息，所以房貸者不惜冒著支付提前還貸違約金，也要償還貸款，這樣覺得可少受到銀行高利率的“盤剝”，還掉房貸便會減少很大的經(jīng)濟壓力。

其四，不景氣的經(jīng)濟環(huán)境，沒有人想身負巨額債務(wù)。目前國家防疫措施不斷優(yōu)化，民眾生活以及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營都開啟了正常模式，今年經(jīng)濟復(fù)蘇可能前景較好。但要看到，很多領(lǐng)域要全面復(fù)蘇需要時日，不是短期內(nèi)就能實現(xiàn)的事情，民眾對2023年的經(jīng)濟復(fù)蘇前景仍然充滿很多的擔(dān)憂。也就是說，在經(jīng)濟環(huán)境依然不明朗的前提下，各類投資依然盈利難、風(fēng)險大，加上就業(yè)環(huán)境、就業(yè)收入等短期內(nèi)也難恢復(fù)到正常水平；尤其是三年疫情將房貸者對經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期不斷降低，總覺得與其承受高房貸利率和金融投資收益下滑的風(fēng)險，還不如將房貸還清更能減輕自身的經(jīng)濟負擔(dān)和生活壓力。

原本房貸者基于上述各種考慮，“提前還貸”亦屬正?，F(xiàn)象，按照銀行房貸管理規(guī)定繳付一定的違約金之后，應(yīng)該毫不設(shè)障地允許按揭房貸者提前還貸，可現(xiàn)實卻并非如此，按揭房貸者提前還貸與銀行保持房貸規(guī)模、維持房貸較高收益之間是存在相當(dāng)之大的矛盾。于是銀行通過繳付違約金、放號限額、關(guān)閉手機銀行APP直接申請?zhí)崆斑€貸功能、預(yù)約等待時間2至3個月等方式，千方百計阻撓按揭房貸者的提前還貸，使按揭房貸者難以及時提前還貸，這就必然使房貸者與銀行之間產(chǎn)生了很大的矛盾。

那么，“提前還貸”金融行為到底對銀行與按揭貸者之間有什么影響？

提前還貸之于銀行來說可能是弊多利少：一方面，打亂了銀行信貸計劃。因為按揭房貸是當(dāng)前銀行較長信貸投資行為，在信貸資金安排上銀行也是給予了穩(wěn)定的資源來源，而如果大量按揭房貸者將貸款提前還清，則銀行必然有大量富裕信貸資金沒有投放出去，短期內(nèi)也找不到適合的信貸投放項目，對于銀行來說就會出現(xiàn)信貸資金的“閑置”和低效?？傊?，一句話，提前還貸會打亂銀行原有的資金計劃和影響資產(chǎn)端規(guī)模和利息收益，除此之外，也會對銀行的存貸比、流動性以及資產(chǎn)與負債結(jié)構(gòu)等帶來直接的影響，銀行不樂意“提前還貸”。

另一方面，直接影響到了銀行的信貸效益。因為按揭房貸就當(dāng)前而言，算是銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)，每月本金回收和利息收入穩(wěn)定，斷供違約風(fēng)險較??；尤其目前就全國銀行機構(gòu)而言，個人按揭房貸規(guī)模不小。據(jù)央行2022年3季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2022年3季度末人民幣貸款余額210.76萬億元，其中個人住房貸款余額就達到了38.91萬億元，占比達18.5%；如果再加上2022年4季度增長的住戶部門中長期貸款，估計2022年末個人住房貸款余額應(yīng)超過40萬億元，占全部貸款的比例就更高了。

假如有一半按揭房貸者提前還貸，銀行信貸規(guī)模就會縮減20萬億元、有三分之二的按揭房貸者提前還貸，則銀行信貸規(guī)模就會縮減28萬億元，這是一個可怕的數(shù)據(jù)，不僅會造成銀行大量信貸減產(chǎn)富余和閑置，短期內(nèi)找不到適合的信貸投放項目，尤其是當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境并不景氣的情況下，銀行更難找到優(yōu)質(zhì)的信貸項目。非但如此，銀行每年勢必會減少大量的利息收入，按照央行最新一期公布的5年期LPR利率4.3%計息，則銀行貸款利息收入有可能會減少8600億元或12000億元，這對銀行是一個巨大的利息損失，全年銀行利潤率可能會下降好幾個百分點。

提前還貸之于房貸者而言，利多弊少，因為購房者大量提前還貸可節(jié)省利息支出，是降低機會成本的理性選擇。一則，居民當(dāng)前對經(jīng)濟復(fù)蘇的信心較弱，導(dǎo)致負債杠桿的愿意和投資意愿下降，部分現(xiàn)金流充裕的房貸者選擇將現(xiàn)金流用于歸還負債，可為降低未來的風(fēng)險沖擊做好準(zhǔn)備。二則，在理財產(chǎn)品跑不贏房貸利息前提下，提前還貸就是最好的投資，可最大限度地止損。

顯然，當(dāng)前“提前還貸”渠道不暢，主要在于銀行與房貸者之間存在強烈的利益博弈，最關(guān)鍵在于銀行不肯放棄既得的房貸利益，這就造成了不少房貸者對銀行種種阻撓或制約“提前還貸”的詬病，也形成了銀行與房貸者之間的不少矛盾，這一切對當(dāng)前正常的金融運行秩序都將帶來不利的影響。在筆者看來，民眾“排隊貸款”和“排隊還貸”都屬正常的金融需求行為，做為銀行還是要大度，要有高度的社會責(zé)任感，要切切實實考慮到房貸者實際困難以及當(dāng)下客觀經(jīng)濟環(huán)境，應(yīng)理順“提前還貸”通道，清除或減少各種不利“提前還貸”的相關(guān)制約因素，營造“誰到誰還”、“全面開放”的“提前還貸”格局，徹底理順銀行與房貸者之間的利益關(guān)系，有效化解“提前還貸”矛盾，讓銀行獲得全社會的好評。

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