今年以來(lái)，公募REITs價(jià)格有所回落、逐步回歸理性，長(zhǎng)期價(jià)值凸顯。

數(shù)據(jù)顯示，截至上周五收盤(pán)（4月21日），今年以來(lái)REITs能源板塊上漲3.1%，保障性租賃住房板塊上漲0.7%，高速公路板塊下跌4.6%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊下跌2.8%；生態(tài)板塊下跌2.1%；倉(cāng)儲(chǔ)物流下跌0.9%。

【資料圖】

“REITs價(jià)格回落在一定程度上受到了此前理財(cái)贖回風(fēng)波以及近期股票市場(chǎng)疲軟的影響，但另一方面，隨著價(jià)格逐步回歸理性，產(chǎn)品分派率亦將相應(yīng)上升?！睒I(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，以上周五收盤(pán)價(jià)來(lái)計(jì)，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類產(chǎn)品的平均分派率分別為3.71%和5.84%，較以2022年末收盤(pán)價(jià)計(jì)算的分派率分別高出約0.13個(gè)百分點(diǎn)和0.37個(gè)百分點(diǎn)，這兩類產(chǎn)品分派率差異明顯，主要是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)權(quán)類產(chǎn)品的分派中含本金攤還。

產(chǎn)業(yè)園板塊市場(chǎng)空間大

基礎(chǔ)資產(chǎn)基本面有望修復(fù)

市場(chǎng)人士認(rèn)為，隨著2023年經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身質(zhì)地優(yōu)良，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)基本面的復(fù)蘇，而且產(chǎn)品價(jià)格因近期市場(chǎng)下探現(xiàn)已處在價(jià)值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力。隨著后續(xù)業(yè)績(jī)逐步修復(fù)，REITs市場(chǎng)有望迎來(lái)上升動(dòng)力。

以今年以來(lái)下跌幅度較大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊為例來(lái)看，園區(qū)類基礎(chǔ)資產(chǎn)的基本面有望修復(fù)。

市場(chǎng)人士表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集合了政府配套鼓勵(lì)扶持政策、區(qū)域配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等內(nèi)容和主體，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)較為復(fù)雜，其對(duì)產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)行為的傳導(dǎo)還需要一定時(shí)間消化和反饋。2022年底及2023年一季度數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、修復(fù)前的結(jié)果。企業(yè)在訂單提升、預(yù)期逐漸向好的預(yù)期下，方能進(jìn)行新的預(yù)算、擴(kuò)租等計(jì)劃，從確定租賃計(jì)劃，到招商、帶看、招租、談判條款、簽署合同等一般尚有數(shù)個(gè)月的時(shí)間流程，或?qū)蠓从辰?jīng)濟(jì)活動(dòng)修復(fù)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)為我國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)創(chuàng)新、人才流動(dòng)提供重要的物理空間和平臺(tái)，長(zhǎng)期來(lái)看與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)一致，韌性較強(qiáng)，建議關(guān)注長(zhǎng)期續(xù)航能力。產(chǎn)業(yè)園REITs的租金收入主要來(lái)自市場(chǎng)化定價(jià)，會(huì)受周期性波動(dòng)影響，但產(chǎn)業(yè)園REITs具有未來(lái)盈利增長(zhǎng)彈性大、股性較強(qiáng)等特點(diǎn)，后續(xù)伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和租賃市場(chǎng)回暖，將產(chǎn)生更大的市場(chǎng)空間。

據(jù)悉，在一季報(bào)公布后，建信中關(guān)村REIT及華安張江REIT受續(xù)租率不及預(yù)期影響，下跌幅度明顯。在一季報(bào)披露當(dāng)日，即上周五，建信中關(guān)村一度跌超6.9%，華安張江光大園REIT跌超4.1%，高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊當(dāng)日平均下跌幅度。

二季度北京產(chǎn)業(yè)園

租賃市場(chǎng)有望回暖

以建信中關(guān)村REIT為例，建信中關(guān)村REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所在的上地區(qū)域是北京市最大的商務(wù)園區(qū)之一，地理位置優(yōu)越、交通便捷，區(qū)域內(nèi)供需結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。總體上看，該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園租戶質(zhì)量、租戶穩(wěn)定性及承租能力均屬于較高水平。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的商務(wù)活動(dòng)在2022年有所影響，空置率全年緩慢爬升，預(yù)計(jì)2023年隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和扶持政策出臺(tái)并落地，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將進(jìn)一步活躍，在二、三季度可以迎來(lái)租賃市場(chǎng)回暖。從2023年一季度的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)在一季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，市場(chǎng)有望在2023年下半年重新回到常規(guī)去化速度。

伴隨著2023年一季度帶看量和客戶意向需求量的明顯提升，預(yù)計(jì)二季度起，產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)將迎來(lái)回暖。

戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰表示，截至2022年末，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量為2096萬(wàn)平方米，上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量占比約11%。受經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，當(dāng)前市場(chǎng)仍然處于階段性調(diào)整時(shí)期。上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域的租賃客群主要為軟件和信息服務(wù)業(yè)等高科技企業(yè)，未來(lái)海淀區(qū)仍將重點(diǎn)推進(jìn)信息業(yè)、醫(yī)藥健康和科技服務(wù)三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而帶動(dòng)相關(guān)租賃需求回暖并保持該區(qū)域平穩(wěn)發(fā)展。未來(lái)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力逐漸恢復(fù)的環(huán)境下，伴隨著不斷結(jié)構(gòu)化調(diào)整，市場(chǎng)將逐步開(kāi)始回暖。

據(jù)了解，建信中關(guān)村REIT的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)從項(xiàng)目空間提升、產(chǎn)業(yè)整合互聯(lián)，人性場(chǎng)景搭建等多方面進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)化及客戶組織工作，用好當(dāng)下復(fù)蘇前期的儲(chǔ)備周期，做好市場(chǎng)快速上升前的準(zhǔn)備工作，為后續(xù)長(zhǎng)期高效運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部負(fù)責(zé)人表示，目前建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)的出租率受市場(chǎng)環(huán)境影響有所下滑，REIT價(jià)格也有所下跌，但底層資產(chǎn)地理位置較好、歷史現(xiàn)金流長(zhǎng)期穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，隨著上述區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的不斷回暖，預(yù)計(jì)2023年二季度租賃狀況將逐步回升。建議投資者對(duì)市場(chǎng)環(huán)境抱有信心，關(guān)注資產(chǎn)狀態(tài)的變化。建信基金作為管理人也將積極做好運(yùn)營(yíng)管理、增加分紅頻度，保護(hù)好投資人利益。

張江光大園運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健

租金水平逐步攀升

從華安張江REIT來(lái)看，所持有的張江光大園項(xiàng)目自2021年6月份上市以來(lái)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，租金水平穩(wěn)步攀升。

該基金的定期報(bào)告顯示，項(xiàng)目整體租金水平自2021年三季度末的5.31元/平方米/天，提升至2023年一季度末的5.67元/平方米/天，增幅達(dá)6.8%。2021年末項(xiàng)目出租率為100%，2022年在復(fù)雜多變的環(huán)境中頂住外界壓力，始終堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，2022年度共完成續(xù)租/新租面積17819.08平方米，年末出租率保持在92.6%的水平。預(yù)計(jì)隨著2023年二季度的商業(yè)活動(dòng)持續(xù)恢復(fù)以及在去年末及今年初保持觀望的部分租賃需求因政策明朗和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇等因素而逐漸入市，租賃進(jìn)程將逐步加快并超越一季度的相關(guān)表現(xiàn)。

“展望未來(lái)，盡管張江光大園項(xiàng)目的空置面積消化需要一定時(shí)間和過(guò)程，但租賃的變化和調(diào)整也為項(xiàng)目提供了優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、降低項(xiàng)目租戶集中度風(fēng)險(xiǎn)的契機(jī)，有利于項(xiàng)目長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基金管理人在一季報(bào)中也表示，將敦促和協(xié)同外部管理機(jī)構(gòu)，在未來(lái)通過(guò)控制租戶的面積占比、豐富租戶面積結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整大租戶擴(kuò)租面積到期時(shí)間等合理租控措施，以避免較短時(shí)間周期內(nèi)集中產(chǎn)生到期面積和退租面積的情況發(fā)生，力爭(zhēng)維持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)的穩(wěn)定，使華安張江REIT更具備長(zhǎng)期持有和投資的價(jià)值。

根據(jù)4月基金管理人發(fā)布的相關(guān)公告，華安張江REIT擬通過(guò)擴(kuò)募方式購(gòu)入張潤(rùn)大廈項(xiàng)目，若持有人大會(huì)審議通過(guò)、擴(kuò)募項(xiàng)目實(shí)施完成，華安張江REIT將獲得新的穩(wěn)定現(xiàn)金流資產(chǎn)，補(bǔ)充基金的可分配收益，同時(shí)也將提高華安張江REIT的投資分散度，一定程度上降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于基金獲得更加穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。

基金管理人表示，將持續(xù)積極監(jiān)督和協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)完成日常運(yùn)營(yíng)管理工作，做好二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、按期披露定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告，推進(jìn)擴(kuò)募相關(guān)工作，與各機(jī)構(gòu)投資人與個(gè)人投資者展開(kāi)定期和不定期交流，積極參與行業(yè)交流活動(dòng)和投教活動(dòng)，始終致力于我國(guó)公募REITs行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

本報(bào)記者 邢 萌

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