中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)4月23日訊 深交所近期對(duì)華僑城A下發(fā)年報(bào)問詢函，要求其對(duì)償債能力、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性、相關(guān)費(fèi)用變動(dòng)趨勢(shì)與營收大幅下滑的變動(dòng)趨勢(shì)不一致的原因及合理性等11個(gè)問題作出補(bǔ)充說明。

1、年報(bào)顯示，華僑城A報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合收入分別為493.66億元和 272.2億元，較上年同期分別下降16.27%和37.16%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)-109.05 億元，同比下滑387.05%。此外，華僑城A房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2021 年、2022年毛利率分別同比下降37.96 個(gè)百分點(diǎn)、增加 0.51個(gè)百分點(diǎn)。

深交所要求華僑城A分別說明告期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費(fèi)用等情況，說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因及合理性。

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2022年，華僑城A經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-5.75億元，貨幣資金2022年期末余額同比下降38.41%。深交所要求其說明報(bào)告期經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)、貨幣資金余額大幅下降的原因，并結(jié)合你公司有息債務(wù)情況，分析短期及長期償債能力，是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2、2022年，華僑城A報(bào)告期就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備115.07億元，而2021年僅計(jì)提約12.57億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。2023年2月16日，華僑城A披露的《關(guān)于深圳證券交易所<關(guān)注函>的回復(fù)公告》(以下簡稱《回函》)顯示，成都、廣州等地 2022年銷售均價(jià)同比上漲。

深交所要求華僑城A詳細(xì)說明報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備涉及的具體項(xiàng)目情況，包括但不限于項(xiàng)目所處城市、目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備期末余額等。

此外，華僑城A還需詳細(xì)說明主要項(xiàng)目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測(cè)算過程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與2021年相比是否存在較大變化，如是，請(qǐng)說明主要原因及合理性，并結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格、所在地區(qū)市場(chǎng)情況、周邊競品價(jià)格等，說明報(bào)告期存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提的合理合規(guī)性。

結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率2021年同比大幅下降、2022 年同比小幅增長且部分地區(qū)銷售均價(jià)同比上漲等情況，說明報(bào)告期計(jì)提大額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要原因及合理性。結(jié)合報(bào)告期所處行業(yè)環(huán)境及市場(chǎng)銷售均價(jià)變化、可比上市公司情況等，說明計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情況是否偏離同行業(yè)可比公司，是否符合所處地區(qū)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，是否存在集中報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的情形，以前年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、合理。

3、截至2022年末，華僑城A投資性房地產(chǎn)期末余額為146.61億元，報(bào)告期對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1.03 億元。

深交所要求華僑城A說明公司投資性房地產(chǎn)涉及項(xiàng)目的主要情況，相關(guān)項(xiàng)目減值跡象的判斷依據(jù)及主要減值測(cè)算過程，結(jié)合主要項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況、租金價(jià)格及其變化等，分析投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、合規(guī)，是否與所在區(qū)域市場(chǎng)變化趨勢(shì)保持一致，是否偏離同行業(yè)一般水平。

4、2021年年報(bào)顯示，剔除2021年新增加項(xiàng)目，華僑城A文旅項(xiàng)目共接待游客恢復(fù)至2019年的 96%。2022年年報(bào)顯示，公司文旅項(xiàng)目共接待游客6,184.9萬人次，為去年同期69%水平，為2019年同期155%水平(含增量項(xiàng)目接待游客人次)。如按剔除增量項(xiàng)目的可比口徑，則為2019年同期 53%水平。2023年一季度，公司文旅項(xiàng)目共接待游客超2300萬人次，同比增長約 80%。

深交所要求華僑城A詳細(xì)說明公司報(bào)告期旅游景區(qū)接待游客相關(guān)變化情況的披露是否準(zhǔn)確，有關(guān)剔除增量項(xiàng)目的可比口徑的具體含義，并提供詳細(xì)測(cè)算過程，相關(guān)變化情況是否與旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入、成本、毛利率變化情況相一致。

此外，華僑城A還需詳細(xì)說明報(bào)告期對(duì)旅游景區(qū)資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備的具體情況、減值跡象的判斷依據(jù)及減值測(cè)試的主要過程，是否充分考慮報(bào)告期及未來接待游客數(shù)量變化情況，旅游景區(qū)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提是否合理。

5、《回函》顯示，華僑城A預(yù)計(jì)對(duì)長期股權(quán)投資計(jì)提減值準(zhǔn)備20億元至25億元。2022 年年度報(bào)告顯示，華僑城A報(bào)告期計(jì)提長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備1.39億元。

深交所要求華僑城A說明減值涉及的長期股權(quán)投資的具體情況，業(yè)績預(yù)告與年報(bào)關(guān)于長期股權(quán)投資減值計(jì)提金額差異較大的原因及合理性，并說明長期股權(quán)投資減值的主要測(cè)算過程及依據(jù)。

6、年報(bào)顯示，華僑城A對(duì)在建工程、使用權(quán)資產(chǎn)分別計(jì)提減值損失1.67億元、1.09億元。深交所要求該公司說明涉及的在建工程和使用權(quán)資產(chǎn)的具體情況，減值跡象的判斷依據(jù)，減值測(cè)試的主要過程，并說明資產(chǎn)減值損失計(jì)提是否充分、合理。

7、2022年，華僑城A年實(shí)現(xiàn)投資收益-24.20億元，其中“對(duì)聯(lián)營企業(yè)和合營業(yè)企業(yè)的投資收益”為-24.65 億元，同比下降 324.15%。深交所要求華僑城A結(jié)合聯(lián)營、合營業(yè)企業(yè)的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況等，說明投資收益的確認(rèn)依據(jù)、測(cè)算過程及合理性。

8、截至 2022年末，華僑城A遞延所得稅資產(chǎn)期末余額為130.64億元，同比下降5.30%，2022 年計(jì)提資產(chǎn)減值損失共計(jì)127.05億元，而遞延所得稅資產(chǎn)明細(xì)“減值準(zhǔn)備”為 5.71 億元。華僑城A需說明報(bào)告期遞延所得稅資產(chǎn)的計(jì)算過程，同比下降的原因及合理性，并核實(shí)說明遞延所得稅資產(chǎn)與減值準(zhǔn)備之間的變動(dòng)方向、勾稽關(guān)系是否一致，是否符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定。

9、2022年，華僑城A“銷售費(fèi)用——其他費(fèi)用”“管理費(fèi)用——其他費(fèi)用”分別為 2.18 億元、7.21 億元，同比分別增長34.16%、6.39%。深交所要求華僑城A說明其他費(fèi)用的具體構(gòu)成、費(fèi)用性質(zhì)，并說明相關(guān)費(fèi)用變動(dòng)趨勢(shì)與營業(yè)收入大幅下滑的變動(dòng)趨勢(shì)不一致的原因及合理性。

10、2021年、2022年，華僑城A收到其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金分別為1184.38 億元、105.87億元，其中，往來款項(xiàng)分別為246.52 億元、43.03億元；支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金分別為1,125.82億元，118.90 億元，其中，往來款項(xiàng)分別為 215.71 億元、36.71 億元，其他付現(xiàn)費(fèi)用分別為 47.27億元、27.97 億元。

對(duì)此，華僑城A需說明報(bào)告期收到其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金、支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金較上年同比大幅減少的原因及合理性，以及往來款項(xiàng)、其他付現(xiàn)費(fèi)用的款項(xiàng)性質(zhì)、交易對(duì)方及其你公司、公司董監(jiān)高、控股股東是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否構(gòu)成財(cái)務(wù)資助或非經(jīng)營性資金占用，是否及時(shí)履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)(如適用)。

11、截至 2022年末，華僑城A其他應(yīng)收款期末余額為317.21億元，其中，關(guān)聯(lián)方往來款為186.36億元，占其他應(yīng)收款的58.75%。《年度關(guān)聯(lián)方資金占用專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》顯示，該公司有多筆對(duì)控股股東華僑城集團(tuán)有限公司及同受控股股東控制的多家公司的其他應(yīng)收款，往來性質(zhì)為“經(jīng)營性往來”。同時(shí)，華僑城A對(duì)子公司少數(shù)股東陳學(xué)建的其他應(yīng)收款 786.54 萬元尚未收回。

對(duì)此，深交所要求華僑城A分別說明上述其他應(yīng)收款中往來款的款項(xiàng)性質(zhì)、具體內(nèi)容，交易對(duì)方以及交易對(duì)方是否與公司、公司控股股東、董監(jiān)高存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，相關(guān)款項(xiàng)是否構(gòu)成財(cái)務(wù)資助或者非經(jīng)營性資金占用，是否及時(shí)履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)(如適用)。

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