“鄭州王”正商業(yè)績持續(xù)虧損,流動性承壓,處境愈發(fā)艱難。
01
(相關資料圖)
交換要約
8月29日,正商實業(yè)(00185.HK)公告稱,其尚未償還的2023年到期12.5厘優(yōu)先票據(jù)將展開交換要約。
美元債交換要約公告
公告稱,正商集團就身處美國境外的非美國籍人士所持有的現(xiàn)有票據(jù)展開交換要約,交換要約乃按照交換要約備忘錄所載的條款并在其條件規(guī)限下作出。
據(jù)公開資料,上述美元債發(fā)行于2021年,當前余額2億美元,票息12.5%,應于2023年9月13日到期。
《小債看市》統(tǒng)計,目前正商實業(yè)存續(xù)美元債2只,存續(xù)規(guī)模3.6億美元,票息均為12.5%,融資成本高企。
存續(xù)美元債
2022年6月,穆迪將正商集團有限公司(以下簡稱“正商集團”)的企業(yè)家族評級(CFR)從B2下調至B3,展望維持“負面”;同時將正商實業(yè)發(fā)行、正商集團提供擔保的高級無抵押債券評級從“B3”下調至“Caa1”。
穆迪認為,在合同銷售額及現(xiàn)金流下滑、再融資需求上升的合力作用下,正商集團的流動性將在未來6-12個月內趨弱。
在行業(yè)融資趨緊情況下,正商再融資風險有所增加、流動性持續(xù)惡化。
在境內債方面,主要由正商集團的地產(chǎn)板塊開發(fā)主體河南宏光正商置業(yè)有限公司(以下簡稱“宏光正商”)發(fā)行,目前已無存續(xù)債券。
近年來,隨著銷售疲軟、業(yè)績虧損,“河南房企一哥”、“鄭州王”正商現(xiàn)金流和流動性承壓,處境愈發(fā)艱難。
02
流動性枯竭
據(jù)官網(wǎng)介紹,正商集團1995年創(chuàng)立于鄭州,主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)、實業(yè)兩大部分,是集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、工程建設、酒店管理、醫(yī)院管理、精細化工、教育、投資和信托基金管理于一體的跨國企業(yè)集團。
“正商系”旗下?lián)碛懈酃缮鲜泄菊虒崢I(yè)和興業(yè)物聯(lián)(09916.HK),A股上市公司贊宇科技(002637.SZ)以及紐交所上市公司(GMRE.NYSE),是鄭州銀行(06196.HK、002936.SZ)大股東。
正商集團官網(wǎng)
從股權結構看,正商集團為正商實業(yè)和宏光正商的股東,公司實際控制人為張敬國家族。
股權結構圖
近年來,正商集團逐步將房地產(chǎn)重心轉移至正商實業(yè),主要負責新承接的招拍掛及部分舊改項目,而宏光正商則開發(fā)現(xiàn)有的項目及未退出的部分城改項目。
2022年,正商實業(yè)實現(xiàn)物業(yè)銷售收入95.92億元,同比減少28%;結轉物業(yè)總建面為95萬平米,同比減少13.64%。
2023年上半年,正商集團實現(xiàn)21.86億元的銷售額,以及22.06萬㎡的銷售面積。
從正商集團披露的合約銷售數(shù)據(jù)以及克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,公司銷售規(guī)模過去3年持續(xù)減少,企業(yè)的結轉收入勢必會受到影響。
土儲方面,2022年正商實業(yè)僅在河南登封新增了1個項目,新增土儲總建面7.57萬平米,總價為1.68億元。
受流動性問題影響,正商實業(yè)拿地幾乎暫停。
截至2022年底,正商實業(yè)擁有總土儲約990萬平方米,可以滿足企業(yè)未來3-4年的開發(fā)需求。
但是從存貨結構來看,正商實業(yè)已竣工物業(yè)的價值占比由2021年的15.88%提升至19.38%;未開發(fā)的土儲占比不到40%,未來可能會面臨一定的存貨去化壓力。
業(yè)績方面,2022年正商實業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入96.57億元,同比減少28.1%;凈利潤出現(xiàn)29.43億元的巨額虧損。
歸母凈利潤
近日,正商實業(yè)發(fā)布盈利預警,2023年上半年預期錄得凈虧損3.5億元至4.5億元,業(yè)績繼續(xù)虧損。
從盈利能力看,2022年正商實業(yè)毛利率下滑至8.56%,凈利率為-30.47%。
毛利率水平
截至2022年末,正商實業(yè)總資產(chǎn)為615.44億元,總負債562.24億元,凈資產(chǎn)53.2億元,資產(chǎn)負債率91.36%。
近年來,正商實業(yè)財務杠桿水平較高,高于行業(yè)平均水平,存在較大杠桿風險。
資產(chǎn)負債率
從“三道紅線”看,2022年正商實業(yè)的凈負債率為119.27%,非受限現(xiàn)金短債比為0.04,剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為82.39%,踩中了全部紅線,仍然處于紅檔。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn),正商實業(yè)主要以流動負債為主,占總債務的93%,債務結構不合理。
截至2022年末,正商實業(yè)流動負債有523.37億元,主要為其他流動負債,其一年內到期的短期負債有119.37億元。
相較于短債壓力,正商實業(yè)流動性緊張,其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有4.88億元,公司面臨短期償債壓力較大。
此外,正商實業(yè)還有非流動負債38.87億元,主要為長期借貸,其長期有息負債合計有35.06億元。
整體來看,正商實業(yè)剛性債務總規(guī)模有154.43億元,主要以短期有息負債為主,帶息債務比為27%。
有息負債高企,正商實業(yè)支付股利、利息產(chǎn)生的現(xiàn)金流出大增,不僅造成融資惡化,還對公司利潤形成較大侵蝕。
從融資渠道看,坐擁四家上市公司,“正商系”融資渠道多元,其中正商實業(yè)主要通過股權和債券融資。
值得注意的是,2020年以來正商實業(yè)籌資性現(xiàn)金流凈額由凈流入轉為凈流出狀態(tài),其外部融資環(huán)境持續(xù)惡化,再融資壓力較大。
籌資性現(xiàn)金流
總得來看,正商實業(yè)銷售疲軟,業(yè)績持續(xù)虧損,對債務和利息的保障程度下降;債務負擔較重,短期資金流動性異常緊張;籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出,融資環(huán)境惡化。
03
“鄭州一哥”
1979年,張敬國考入鄭州大學物理系無線電專業(yè),畢業(yè)后被分配到省直部門供職,1995年離開體制開始創(chuàng)業(yè)。
一開始,張敬國創(chuàng)立了河南興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,隨后與人合作開發(fā)出興聯(lián)公寓。
1998年,在房地產(chǎn)掘到金的張敬國又創(chuàng)立了正商置業(yè),著手開發(fā)建設鄭州北區(qū)大盤北云鶴花園,開啟鄭州北區(qū)高檔住宅的先河。
正商集團董事長張敬國
隨后,金色港灣、四月天、綠島港灣等項目相繼在鄭州落地建成,正商開始逐漸坐穩(wěn)“鄭州一哥”的位置。
2010年,正商集團提出走出鄭州戰(zhàn)略,隨后進軍海南,其擴張的步伐也曾一度到達山東青島等地。
然而不久,正商集團的區(qū)域擴張戰(zhàn)略放緩腳步,直到2017年才重新開啟區(qū)域擴張。
2018年,正商集團銷售509.7億元,正式踏入500億俱樂部行列,成為中小型房企的典型代表。
在此期間,張敬國開始施展財技,推動旗下公司登陸資本市場。
2015年,正商集團以7.31億港元收購香港恒輝股份,后改名為正商實業(yè),成功借殼港股上市。
一年后,正商旗下醫(yī)療公司GMRE在紐交所敲鐘上市,進入美國資本市場;2018年入主深交所A股上市公司贊宇科技,成為實際控制人;2021年3月旗下興業(yè)物聯(lián)正式在港交所掛牌上市。
目前,“正商系”已形成坐擁四家上市公司的龐大商業(yè)版圖,其幾乎成為鄭州本土企業(yè)中,融資渠道最多的房企之一。
但是,近年來關于正商各大樓盤項目業(yè)主維權現(xiàn)象層出不窮,正商也多次被列為失信人名單,公司法人代表被限制高消,更為嚴重的是其資本擴張、負債率攀升的后遺癥開始顯現(xiàn)。
在房地產(chǎn)寒冬之下,正商業(yè)績和流動性承壓,處境愈發(fā)艱難。
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