文/謝逸楓

2023年樓市將迎來(lái)金九銀十關(guān)鍵時(shí)刻，國(guó)家連續(xù)出手四招王炸，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)。大家最為關(guān)注的是樓市四招王炸政策，能否救市樓市，金九銀十能否如期而至，有待觀(guān)察。

擠牙膏式的房地產(chǎn)救市7月中下旬第一輪沖擊波后，8月底開(kāi)啟房地產(chǎn)救市第二輪沖擊波。政策調(diào)整的思路、邏輯來(lái)看，二輪救市如出一轍，都是強(qiáng)調(diào)重在已出臺(tái)的供應(yīng)端、需求端房地產(chǎn)救市政策。

【資料圖】

三、二部門(mén)明確推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”“置換免個(gè)稅”，“公共租賃住房稅收優(yōu)惠”“地產(chǎn)再融資不受限”的四大招房地產(chǎn)救市政策看，覆蓋的范圍比較大、力度比較大、規(guī)模比較大，重點(diǎn)是能否全面、及時(shí)落實(shí)政策。

總體看，四大招房地產(chǎn)救市政策，利好以下的上市房企、熱點(diǎn)城市的購(gòu)房群體。首先是央企、國(guó)企、城投上市房地產(chǎn)企業(yè)。其次是綜合性的上市股份制大民營(yíng)房企，最后是業(yè)績(jī)穩(wěn)定、債務(wù)穩(wěn)定的上市大民營(yíng)房企。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一類(lèi)是購(gòu)買(mǎi)不起商品房的剛性首次租房的住房需求。二類(lèi)是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣(mài)出房子置換房的改善性的住房需求。三類(lèi)是在常住地外其他城市有過(guò)房貸記錄，但本地?zé)o房的首次、改善性需求的購(gòu)房群體。

接下來(lái)四大招房地產(chǎn)救市政策將進(jìn)入執(zhí)行、落地期。關(guān)鍵的是銀行、地方、交易所是否在政策窗口期，未來(lái)兩周內(nèi)大概率的全面落實(shí)政策。否則政策再好，無(wú)法落地，等于空談效果。值得注意的是靠這四大招難以拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)金九銀十。

第一招為8月25日，三部門(mén)推動(dòng)落實(shí)7月27日住建部的二降一減免、認(rèn)房不認(rèn)貸的政策。住建部、央行、金監(jiān)局發(fā)了關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

明確規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。意味著政策并非一刀切。在一城一策和地方主體責(zé)任的情況下，考慮到城市的供需存在差異性，目前不適合自上而下統(tǒng)一調(diào)整政策部署，應(yīng)該將政策調(diào)整的權(quán)限下放地方。

對(duì)于一線(xiàn)、二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，若積極調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，通過(guò)降低首付款和降低月供款及低稅費(fèi)的渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)，降低居民購(gòu)房成本。將使更多改善需求的購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率、稅費(fèi)優(yōu)惠。

“認(rèn)房”“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)認(rèn)定是否是首套房的參考標(biāo)準(zhǔn)。最嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，就是不僅要看購(gòu)房家庭名下是否有房，還看購(gòu)房家庭是否在全國(guó)有過(guò)貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，算作二套房。

“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時(shí)，參考購(gòu)房家庭在當(dāng)?shù)孛聦?shí)際擁有住房套數(shù)。“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄(包括公積金貸款和商業(yè)貸款)來(lái)確定貸款比例。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策是部委的文件，能否全面、及時(shí)的調(diào)整、落地，關(guān)鍵是看地方、銀行能否落實(shí)。目前包括北京在內(nèi)的眾多城市，政策都是因城施策、因區(qū)施策。這次三部委是給出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的具體標(biāo)準(zhǔn)，各城市何時(shí)實(shí)施，還要看各城市最終落實(shí)。

第二招為8月25日，除首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策外，居民換購(gòu)住房退稅優(yōu)惠將延續(xù)。財(cái)政、稅務(wù)總、住建部發(fā)了關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告，延續(xù)“置換免個(gè)稅”政策至2025年12月31日。

這個(gè)政策的目的很明確，即通過(guò)降低交易成本的方式，不僅滿(mǎn)足了改善性住房需求，激活市場(chǎng)需求，又可以促進(jìn)房屋流通的良性循環(huán)。隨著購(gòu)房交易成本的層層降低，疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地，改善型需求能徹底釋放。

第三招為8月25日，繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策。財(cái)政、稅務(wù)總發(fā)了繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告，免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅。

這個(gè)政策的目的很明確，即通過(guò)降低投資、經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、管理、交易稅成本的方式，不僅滿(mǎn)足了首次性住房需求，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，又可以促進(jìn)房屋流通的良性循環(huán)。最為關(guān)鍵的是解決了部分低收入人群的住房問(wèn)題。

第四招為8月27日，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。為活躍資本市場(chǎng)，財(cái)政、證監(jiān)和三大交易所聯(lián)合祭出政策組合拳，印花稅減半、IPO與再融資收緊、規(guī)范減持、降低融資保證金比例，可謂是四箭齊發(fā)。

根據(jù)六項(xiàng)安排的第六項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。值得注意的是此次專(zhuān)門(mén)提到房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，進(jìn)一步表明“活躍資本市場(chǎng)，提振投資者信心”的堅(jiān)決態(tài)度。

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制，這一條政策的含義是即使上市房企虧損，都可以再融資，對(duì)房地產(chǎn)上市公司來(lái)講，屬于重大利好。盡管通過(guò)股市再融資來(lái)幫助房企破局，總體上難度大，卻釋放了利好政策。

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