本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

銷售不振，開發(fā)商開始通過團(tuán)購價(jià)等方式降房價(jià)、促去化。

8月22日，一條題為“珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍”的視頻引發(fā)關(guān)注，稱珠海金灣某樓盤折后售價(jià)每平方米1.4萬至1.5萬元。多位珠海中介對時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)消息屬實(shí)，“我們有團(tuán)購優(yōu)惠價(jià),開發(fā)商要回籠資金?！?/p>

(資料圖片)

視頻所涉樓盤為位于珠海金灣區(qū)的金灣寶龍城，備案名為金灣寶龍廣場。8月23日，時(shí)代財(cái)經(jīng)以購房者身份電話聯(lián)系了金灣區(qū)房管局房地產(chǎn)室，相關(guān)工作人員稱當(dāng)日上午已去該樓盤實(shí)地查訪，認(rèn)為樓盤備案價(jià)符合相關(guān)規(guī)定，只要售價(jià)不低于備案價(jià)的八五折，均可網(wǎng)簽。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)，“五折賣房”或只是噱頭，其參照標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目最初的備案價(jià)。不過，這也折射出房企目前面臨的去化壓力。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

五折賣房？

珠海市住建局官網(wǎng)信息顯示，金灣寶龍城最新公示備案價(jià)的一批房源為7月26日調(diào)價(jià)的D區(qū)196套房，備案均價(jià)為18967.07元/平方米，其中1棟202房、1棟203房備案單價(jià)最低，為17523.17元/平方米。據(jù)此計(jì)算，中介提供的團(tuán)購價(jià)符合“售價(jià)不低于備案價(jià)八五折”的相關(guān)規(guī)定。

而所謂的“五折賣房”對照的是項(xiàng)目最初備案價(jià)。2020年9月，該樓盤備案價(jià)首次公示，涉及B區(qū)1、2、3、10棟的256套房，均價(jià)27263.89元/平方米，最高單價(jià)為29316元/平方米?！扒皟赡昴苜u到25000元/平方米，開發(fā)商現(xiàn)在要降價(jià)回本、及時(shí)止損?！敝楹７慨a(chǎn)中介汪濤（化名）對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱。

2019年12月31日，寶龍地產(chǎn)以總價(jià)31.2億元、樓面價(jià)7224元/平方米競得金灣西城B區(qū)一宗商住用地。這是繼珠海高新區(qū)“寶龍城”城市綜合體項(xiàng)目后，寶龍地產(chǎn)第二次在珠海落子。彼時(shí)，大灣區(qū)是寶龍地產(chǎn)在長三角之外的新目標(biāo)戰(zhàn)場，其提出“1+1+N”戰(zhàn)略，當(dāng)中一個(gè)“1”為公司重點(diǎn)布局多年的長三角，另一個(gè)“1”即為大灣區(qū)。

按照規(guī)劃，金灣寶龍城是一個(gè)規(guī)模43萬平方米，集住宅、酒店、寫字樓等于一體的城市綜合體，商業(yè)配套須在動工后30個(gè)月內(nèi)滿鋪開業(yè)。不過，其進(jìn)度與預(yù)期有出入，今年4月，有市民在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”反映，曾向業(yè)主承諾2022年10月開業(yè)的商業(yè)配建，基坑和主體都停工，施工機(jī)械拆除。

珠海市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線于5月5日回應(yīng)稱，金灣區(qū)住建局已要求開發(fā)商用足用好政策工具箱，爭取金融機(jī)構(gòu)信貸支持，多措并舉籌集資金，確保項(xiàng)目盡快竣工。珠海鵬灣置業(yè)有限公司（注：金灣寶龍城項(xiàng)目公司，下稱“珠海鵬灣”）計(jì)劃2023年下半年啟動二期項(xiàng)目復(fù)工。

上述回應(yīng)提到，金灣寶龍城二期商業(yè)綜合體項(xiàng)目于2022年11月暫停施工，主要受近年疫情及房地產(chǎn)市場融資渠道收緊、銷售端持續(xù)下行等因素影響，寶龍集團(tuán)出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)，影響到該項(xiàng)目。

2022年年中，寶龍集團(tuán)的流動性危機(jī)逐漸顯現(xiàn)，先是標(biāo)普、穆迪兩家評級機(jī)構(gòu)先后調(diào)低寶龍地產(chǎn)的信用評級，認(rèn)為其資產(chǎn)處置慢于預(yù)期，業(yè)務(wù)受到削弱，融資渠道受限，未來6-12個(gè)月將有大量債務(wù)到期，流動性風(fēng)險(xiǎn)加大。2022年7月26日，寶龍地產(chǎn)正式公告違約，稱未如約償還2129.4萬美元票據(jù)的本金和利息，同時(shí)未必能于2022年11月8日償還第二批2022年票據(jù)余下尚未償還本金額3725.9萬美元。

據(jù)寶龍地產(chǎn)2022年年報(bào)數(shù)據(jù)，其全年合約銷售總額約409.5億元，同比下降59.55%；合約銷售總面積272.42萬平方米，同比下降57.5%。一年內(nèi)到期的借款約196.86億元，一年后到期的借款約434.06億元。而截至2022年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限制現(xiàn)金合共約118.08億元，較2021年底減少約52.9%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為95.9億元，難以覆蓋短期債務(wù)。

進(jìn)入2023年，寶龍地產(chǎn)的銷售狀況并未好轉(zhuǎn)。據(jù)其發(fā)布的盈利警告，上半年利潤約2至4億元，而去年同期為約12.13億元。今年1-7月，其合約銷售總額為196.41億元，合約銷售總面積約127.28萬平方米，同比分別下降25.75%、27.49%。

值得注意的是，2020年年報(bào)中，寶龍地產(chǎn)首次提出“1+1+N”的發(fā)展戰(zhàn)略，2022年年報(bào)中則變?yōu)椤?+N”，即深耕長三角，同時(shí)關(guān)注和探索其他機(jī)會型優(yōu)質(zhì)區(qū)域。

超20城支持團(tuán)購商品住房

去年以來，金灣寶龍城已多次調(diào)低備案價(jià)。如D區(qū)1、2棟房源，自2021年11月公示備案價(jià)以來，分別于2022年3月、8月和2023年4月、7月四次調(diào)低備案價(jià)，均價(jià)由2021年的26889.95元/平方米降至目前的18967.07元/平方米，降幅近30%。以1棟201房為例，歷經(jīng)四次調(diào)價(jià)后，其備案價(jià)從25469.24元/平方米降至17994.14元/平方米。項(xiàng)目B、E區(qū)域也有多套房源降價(jià)。

大幅降價(jià)的不止金灣寶龍城。珠海房產(chǎn)中介李航（化名）對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，同片區(qū)的海倫堡玖悅瓏灣也推出員工內(nèi)購房，目前均價(jià)15500元/平方米左右,首付僅需2萬+，還送車位使用權(quán)。

房企降價(jià)的背后，是樓市成交的低迷。和其他大多數(shù)城市一樣，珠海樓市也在經(jīng)歷年初短暫的“小陽春”后進(jìn)入平淡期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5、6月份，隨著需求釋放殆盡，整體供求進(jìn)一步萎縮。珠海非中心城區(qū)去化壓力更大，上半年銷售TOP10項(xiàng)目中，5個(gè)來自香洲區(qū)，3個(gè)來自橫琴新區(qū)，高新區(qū)及斗門區(qū)各1個(gè)。金灣寶龍城所在的金灣區(qū)則沒有樓盤上榜。

此前，房企降價(jià)去化面臨著限價(jià)、限跌兩道緊箍咒，如今年5月，昆山市兩樓盤因大幅降價(jià)銷售而遭到處罰。而受限價(jià)政策等因素影響，一手房市場整體處于橫盤狀態(tài)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，今年1-7月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)持平，其中71個(gè)城市累計(jì)下跌。

不過，目前多城已開始因時(shí)制宜，放松售價(jià)限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓勵房企針對特定群體開展商品房團(tuán)購，明確團(tuán)購優(yōu)惠價(jià)不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，今年以來，已有超20城出臺政策支持團(tuán)購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等。陜西安康、河南濟(jì)源產(chǎn)城融合區(qū)則對達(dá)到一定套數(shù)的團(tuán)購行為發(fā)放補(bǔ)貼。

但陳文靜也指出，團(tuán)購雖然短期內(nèi)可以一定程度提升入市積極性，助力房企以價(jià)換量、加速回款，但對意愿不高的購房者起到的催化作用不明顯。長期來看，無論是提振市場信心，還是緩解企業(yè)資金壓力，其可持續(xù)性有限。

“當(dāng)前購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足，短期房企降價(jià)促銷意愿仍較強(qiáng)，新房價(jià)格下跌預(yù)期仍在?！标愇撵o建議，在新的市場環(huán)境下，限價(jià)政策應(yīng)適度優(yōu)化調(diào)整，如合理制定新房備案價(jià)和土拍環(huán)節(jié)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，取消“限跌令”和二手房指導(dǎo)價(jià)，讓價(jià)格回歸市場。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標(biāo)的降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，商品房銷售額自今年3月同比轉(zhuǎn)正后，7月再次負(fù)增長。房企資金來源也不容樂觀，1-7月到位資金在去年同期同比下跌25.4%的基礎(chǔ)上，又下跌了11.2%。

無論是樓市，還是房企，或許都亟待有效、及時(shí)的政策支持。

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