瘋了!這類房子被搶到破紀錄
2023-08-09 17:23:10    騰訊網(wǎng)

原創(chuàng)首發(fā) | 金角財經(jīng)

作者 | 塞爾達


(資料圖片僅供參考)

萬萬沒有想到,在廣州房地產(chǎn)漫長的調(diào)整期中,率先大幅反彈的居然是豪宅市場。

市場研究機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,廣州千萬元級別豪宅成交2668套,創(chuàng)下上半年的歷史最高紀錄,已經(jīng)是2022一整年的85%。

值得注意的是,2022年已經(jīng)是廣州豪宅市場破紀錄的一年。去年在一手房成交縮量、疫情沖擊等因素下,廣州千萬元豪宅成交量反而逆勢增長,以3122套創(chuàng)下年成交量歷史新高。

從目前情況看,今年全年成交量再次創(chuàng)新紀錄是大概率的事。

不過,與豪宅市場的火熱相比,廣州二手房的整體表現(xiàn)就冷淡得多。

在年初“小陽春”后,廣州二手房市場再度進入調(diào)整期,掛牌量不斷增加,但成交量環(huán)比連降三個月,價格也開始回調(diào)。

廣州目前的市場也是全國樓市低迷的縮影。7月15日,國家統(tǒng)計局公布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,二手住宅價格全線城市環(huán)比下跌。

大環(huán)境不樂觀,一線城市開始吹暖風。7月底,北上廣深住建局先后發(fā)文表態(tài),支持剛性和改善型住房需求,促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一線城市是全國房地產(chǎn)的“風向標”,豪宅市場又反映了這四個城市高凈值人群的意志。廣州豪宅的大幅反彈,加上最近迎面而來的暖風,不知道是否預示著樓市拐點要來了?

“豪宅比剛需盤好賣”

豪宅確實比剛需盤好賣。”有廣州房產(chǎn)經(jīng)紀人稱,購買總價千萬元以上豪宅的人士多屬于高凈值人群,他們更注重房產(chǎn)的資產(chǎn)價值,全款買房的比例也遠高于剛需盤。

“在廣州番禺區(qū)有一個豪宅盤,單套總價在1000-5000萬元間,這個樓盤最近每個月都能網(wǎng)簽30-50套?!鼻笆龇慨a(chǎn)經(jīng)紀人稱,在這一豪宅盤周邊的若干小區(qū),總價600萬元以下的二手剛需房鮮有人問津,“這些小區(qū)幾乎已經(jīng)三個月沒開過單了”。

豪宅市場的火熱,反映出優(yōu)質(zhì)房源并不缺捧場買家。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示,在2023年第二季度,廣州多個中心區(qū)豪宅的首次開盤或加推去化率均在60%以上;分區(qū)域看,今年上半年,廣州海珠、番禺、白云等多個區(qū)賣得最好的盤幾乎都是豪宅盤。

琶洲上品是廣州海珠區(qū)一個千萬級別豪宅盤,網(wǎng)簽單價去到12萬/㎡;而它也是廣州的銷售金額冠軍,成交金額高達113.07億元。

圖源:廣州樓市情報

廣州番禺區(qū)今年最火的樓盤,是位于萬博板塊的越秀和樾府,其今年推出的270㎡大平層產(chǎn)品,現(xiàn)在總價已在千萬元以上;該樓盤是上半年廣州銷售面積冠軍,成交面積為11.99萬平方米。

圖源:廣州樓市情報

而房價在2-10萬元區(qū)間的廣州白云區(qū),賣得最好的是位于白云新城的粵海云港城,這個盤成交單價超9萬元/平方米,是白云新的千萬級豪宅;至于廣州荔灣區(qū),白鵝潭悅府是少有的能在今年做到首開即售罄的樓盤,它恰恰也是一個千萬級別的豪宅盤。

另一方面,在法拍市場上,瘋搶豪宅的情況也屢見不鮮。

7月18日,位于珠江新城的中海觀園國際一套約246平方米的法拍房引來多人報名爭搶,超2萬人圍觀,競拍整整213輪;最終,這套房被競得者以總價4302萬拿下,折合單價17.48萬元/平方米。

值得注意的是,這個競得價格還明顯高于該小區(qū)此前的成交價格。公開信息顯示,在法拍前一個月,中海觀園國際成交均價不足16.1萬元/平方米。

圖源:廣州樓市情報

此前,廣州第一豪宅僑鑫匯悅臺也有一套約365平方米的法拍房,起拍價格達到7千萬,競爭同樣激烈;該次競拍共有9人報名,經(jīng)過53次競價最終以約1.11億元成交,折合約30.5萬元/平方米,創(chuàng)下廣州法拍房最高成交價。

“當前消費力正在從剛需轉(zhuǎn)移至改善型需求?!睆V州房地產(chǎn)專家鄧浩志認為,購房者追求品質(zhì),此外受限購政策影響,部分買家更愿意“一步到位”購買大面積住房。

二手房大盤依舊低迷

與火熱的豪宅市場相比,廣州整體的二手房大盤就冷淡不少。

在年初“小陽春”后,廣州二手房市場再度進入調(diào)整期,掛牌量不斷增加,但成交量環(huán)比連降三個月,價格也開始回調(diào)。不少廣州地產(chǎn)中介反映,從二季度開始,廣州的二手房市場明顯轉(zhuǎn)冷,郊區(qū)部分二手房源的成交價甚至較該小區(qū)的價格最高點下降了三成以上。

房價網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,廣州二手房均價在6月中旬到達2.9萬元/平方米后,已步入下行通道,在8月6日跌至2.58萬元/平方米。

“如果是總價兩三百萬元的房子,現(xiàn)在購房者砍價都是從二三十萬元起步?!睆V州荔灣區(qū)一名房產(chǎn)中介稱,自2023年4月以來,廣州二手房市場行情冷淡。

一個客戶著急換房,在原定的400萬元的售價基礎上便宜了50萬元出售,但4月至今只有兩個人看房,唯一一個愿意談談價格的,直接讓他再便宜50萬元。”他表示。

該中介補充,正常年份里,購房者砍價幅度最多也就10幾萬元,但如今的購房者通常擔憂房價繼續(xù)下行,都希望業(yè)主大幅讓步。

在學位房通常“一房難求”的廣州越秀區(qū),有地產(chǎn)中介稱,在2021年,一名購房者看中一套帶學位的住宅并愿意出價400萬元,但彼時業(yè)主惜售導致未能成交;如今這套房子的掛牌價僅380萬,長期無人問津。

“最后業(yè)主也著急,直接降價了200萬元后成交?!痹撝薪閷γ襟w表示。

廣州二手房市場的低迷,也是全國一二線城市的縮影。

7月15日,國家統(tǒng)計局公布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,二手住宅價格全線城市環(huán)比下跌。

其中,一線城市價格環(huán)比下降0.7%,跌幅環(huán)比擴大0.3個百分點;二三線城市的銷售價格均為環(huán)比下降0.4%,降幅分別環(huán)比擴大0.1和0.2個百分點。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱,二手住宅價格環(huán)比跌幅擴大,主要是由于二季度市場交易情緒弱、成交量下滑。

他認為,當前二手房掛牌量不斷增長,降價和套現(xiàn)式掛牌增多,有部分房源持續(xù)降低掛牌價以求盡快出售,導致二手房價格跌幅擴大。

以廣州為例,據(jù)貝殼找房App數(shù)據(jù),在2022年8月初,廣州二手房掛牌量為11.58萬套,但在2023年6月底,這一數(shù)據(jù)上升至13.45萬套,十個月期間增長了16.15%,這掛牌量相當于廣州去年一整年二手房成交總套數(shù)的1.63倍。

掛牌數(shù)量暴增同時,成交卻明顯下滑。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù),在2023年4-6月,廣州市二手住宅分別網(wǎng)簽10500宗、8771宗、8292宗,環(huán)比分別下降18.10%、12.65%、5.46%;6月份的二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量僅相當于3月份的67%。

市場機構(gòu)諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為,6月央行發(fā)布LPR下調(diào)10個基點、多地也持續(xù)放松購房政策限制,“但實際來看效果并不明顯,市場繼續(xù)下探”。

他認為,當前小范圍、小幅度的政策松動難以拯救日漸低沉的市場情緒,樓市亟需強有力的政策手段提振信心。

政策到底什么時候來?

一線城市向來被視作全國房地產(chǎn)“風向標”,也只有一線城市的樓市回暖,二三四線的樓市才有可能隨之回溫。

現(xiàn)在二三四線的樓市,能出的政策基本都出了,依然改變不了全國樓市下行的大趨勢;但一線城市仍然還有政策空間可用。”鄧浩志稱。

7月21日,廣州市人力資源和社會保障局發(fā)布《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法(征求意見稿)》,提出擬在廣州白云等七個區(qū)實施差別化入戶政策。

文件提出,年齡在28歲以下,擁有全日制本科學歷,或全日制大專學歷,或技師學院全日制預備技師班、全日制高級工班畢業(yè)人員,且在上述七個區(qū)內(nèi)連續(xù)繳納社保滿一年,均可在這七個區(qū)內(nèi)落戶,配偶、未成年子女也可隨遷入戶。

這意味著,待正式實施后,28歲以下的年輕人在廣州在這七個區(qū)內(nèi)落戶幾乎不再面臨學歷門檻,如此寬松的條件在一線城市中極為少見。

據(jù)廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,截至2022年末,廣州市共有常住人口1873.41萬人,戶籍人口數(shù)量為1034.91萬人。這意味著,在廣州市常住但沒有廣州市戶口的人數(shù)或超過800萬人。

目前,非戶籍家庭在廣州購房需要提供連續(xù)五年的個稅或社保證明。對于樓市來說,放寬落戶政策意味著更多人可以在廣州市獲得購房資格。

在7月底,北上廣深四個一線城市的住建局也先后發(fā)文表態(tài),支持剛性和改善型住房需求,促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場分析認為,一線城市過去一直堅持“房住不炒”,在過去很長一段時間里,這四大城市都對樓市嚴格設置了限貸、限購、限價等一系列限制措施;但近段時間陸續(xù)“吹暖風”,或意味著北上廣深的樓市需求端政策即將放松。

上海易居房地產(chǎn)研究所發(fā)布報告認為,近期中央和地方紛紛表態(tài),意味著購房政策底已經(jīng)到來,一線城市可能的政策調(diào)整方向包括放松限購、限貸、普通住宅認定標準、稅費政策等四個方面。

報告稱,一線城市的限購政策嚴厲,誤傷部分合理購房需求,增加了約40%的居住成本,若政策松動,可以產(chǎn)生顯著的減負效應。

“一線城市購房政策放松的效果肯定很大,對全國也將產(chǎn)生積極、正面的影響?!痹摍C構(gòu)研究總監(jiān)嚴躍進表示,一線城市購房需求始終存在,只要政策放開,就可以轉(zhuǎn)化成購買力。

與大多數(shù)經(jīng)濟活動類似,房地產(chǎn)也有其自身周期屬性。

在上行周期時,市場行情雖好,但管理層會把目光放在防風險上,政策面并不利好;而下行周期時,盡管市場數(shù)據(jù)悲觀,但此時管理層會把注意力由防風險切換到穩(wěn)大盤,政策面上會出臺措施呵護樓市。

既然每個階段都同時存在利多和利空因素,那么在看房地產(chǎn)信息時,與其抱著“看多”或“看空”的觀點,倒不如用“博弈”的思維尋找拐點。

北上廣深這四個一線城市的樓市是全國房地產(chǎn)的風向標,其中豪宅市場又是當中高凈值人群的意志反映。盡管市場依舊相對比較悲觀,但廣州豪宅市場的大幅反彈,也許預示著拐點即將到來。

參考資料:

財新《樓市持續(xù)低迷 廣州千萬元級別豪宅成交量緣何創(chuàng)下歷史新高?》

廣州樓市情報《難以置信!廣州的千萬豪宅,又又又賣爆了!有錢人,正在悄悄掃貨……》

財新《廣州二手房進入買方市場》

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