本文來源:時代周報 作者:阿力米熱
“有120人左右來看過房,談過價格的也就10個人左右。”
【資料圖】
重慶人伊諾能理解這些看房人的心態(tài),“持觀望態(tài)度。多數(shù)買家的顧慮是,房價還會再降,所以遲遲不入手”。
兩年前,她在重慶市巴南區(qū)購入一套約81平方米的房子。本來想著,在重慶工作生活的人多,房子很容易就能賣出去。
一等就是8個多月。伊諾說,從2022年10月把房子掛網(wǎng),出售價格是35萬元,直到成交,歷經(jīng)了8個多月?!暗筋^來,買家還是中介的外地親戚?!倍?,她還沒賺到錢,“最后以32萬元的價格賣出去,跟心理預(yù)期的價位相比,差了3萬”。
賣房之后,伊諾松了一口氣。
在這大半年時間,伊諾遇到了很多有類似經(jīng)歷的賣房人——二手房掛牌的房子越來越多,為了把房子賣掉,不得不選擇一再降價。
數(shù)據(jù)印證了伊諾的感受。上海易居研究院監(jiān)測的全國13個(分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥)重點城市,二手房掛牌量在6月初攀上199萬套,相比今年初的159萬套,增幅達(dá)到25%。
在這些城市之中,重慶二手房掛牌量規(guī)模最大,數(shù)量為22萬套。
不僅規(guī)模大,價格還有下降趨勢。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,自2022年8月以來,重慶市二手住宅銷售價格指數(shù)同環(huán)比已連續(xù)6個月下跌,直至2023年2月環(huán)比止跌回升,同比仍處于下跌狀態(tài);在隨后的3、4月環(huán)比價格持續(xù)上漲,下降幅度縮?。坏?月,重慶二手房價格再次進(jìn)入下跌通道。
重慶的房子,為啥越賣越多?
降價也愁
對于大多數(shù)人來說,第一次買房是為了在工作的城市有穩(wěn)定的落腳處。
伊諾也是如此。今年30歲的她是化妝品銷售,老家重慶酉陽縣。跟隨父母,在城里工作已經(jīng)十年之久。
剛出社會工作時,為了同時滿足家的歸屬感與需求的自我滿足的需求,2014年,她在九龍坡區(qū)買了一套總價80萬元、面積91平方米的新房。付了24萬元的首付后,還有20年的房貸。
買了房子之后,伊諾才真的覺得自己安定了下來,那種踏實感和滿足感是前所未有的。在她看來,雖然賺來的錢基本都用來供房了,但這也能督促自己更加努力工作和攢錢。
重慶城市風(fēng)光 圖源:圖蟲創(chuàng)意
工作打拼的這段時間里,伊諾留意到,重慶的房價在不斷攀升。眼看著房價走勢越來越好,她萌生“即使是投資購房也能為自己帶來豐厚的回報”的想法。
用了7年時間,伊諾在2021年存夠了15萬元首付(全款50萬元),在重慶巴南區(qū)購入了第二套房。可是,當(dāng)她買完這套房后漸漸發(fā)現(xiàn),她的這項“投資”,似乎并不如預(yù)期,反倒把自己弄的有些力不從心。
“以我這月薪4000的工資,每月供兩套房,壓力屬實有點大,所以就決定把這套房賣出去。”伊諾說,做這個決定很難,“總想著要不要再等等,說不定后面二手房價格會越來越高,也能賣個好價錢,但最后還是想先解決眼前的問題”。
正如伊諾所說,重慶的二手房價格確實有所下跌。安居客二手房數(shù)據(jù)顯示,2023年6月,重慶二手房掛牌均價為11468元/平米,環(huán)比降0.77%,與去年相比,下降了8.02%。
把時間線拉長至近三年。不難發(fā)現(xiàn),從2020年開始,重慶二手房的價格正一路攀升。到了2021年12月份達(dá)到頂峰,掛牌均價為12742元/平米,隨后便開始下行。到了今年,二手房掛牌均價稍有上漲,但與2020年相比,還是有些差距。
近3年,重慶二手房走勢圖 圖源:安居客官網(wǎng)截圖
不止重慶。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年5月,70個大中城市中,二手房價環(huán)比持平或上漲的城市僅有15個,一線城市的北京、上海、廣州、深圳的二手房價環(huán)比都在下降,分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。
二手房價格下跌為人們帶來的直接感受是,二手房出售意愿很強(qiáng)。
上海易居研究院監(jiān)測的全國13個重點城市,二手房掛牌量在6月初攀上199萬套,相比今年初的159萬套,增幅達(dá)到25%。
從規(guī)模來看,重慶當(dāng)前是全國二手房掛牌規(guī)模較大。具體來看,6月初,重慶二手房掛牌量達(dá)到了22萬套。除重慶外,成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模分別為20萬套和18萬套。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,類似增速說明,二手房供求關(guān)系出現(xiàn)了非常重大的變化,即供大于求的矛盾持續(xù)凸顯。這也可以解釋為什么當(dāng)前二手房“越賣越多”的現(xiàn)象。
就重慶來說,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,近十年來,由于重慶的新房供應(yīng)量充足,規(guī)模體量也比較大,因此轉(zhuǎn)化為二手房的規(guī)模也會相對較高。
何去何從
伊諾觀察過,重慶人口密度大,房子的總量多,身邊很多有2-3套房的人。不過,許多在2018年-2021年高價買房子的人,現(xiàn)在幾乎要虧著賣出。
但從她賣房的經(jīng)歷來看,買房人大多是在觀望,真正下決心要購入的買家卻很少。
類似的經(jīng)歷,也出現(xiàn)在賣房中介身上。
當(dāng)時代周報記者以賣房者的身份詢問重慶地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者,對方表示這段時間二手房買賣的行情都不太好,交易量有所下跌,但掛牌量在持續(xù)增加。“現(xiàn)階段,二手房交易基本都是降價出售。如果非要說哪里賣得好,可能江北、渝北、渝中三個區(qū)的房子好賣些,因為這些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)也相對繁華?!?/p>
重慶夜景 圖源:圖蟲創(chuàng)意
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,最近幾年二手房的供求狀況發(fā)生了重大變化。其中,在2020年下半年,很多重點城市二手房出現(xiàn)了“房荒”現(xiàn)象,當(dāng)時二手房“一房難求”,而今年二手房則出現(xiàn)了房源激增現(xiàn)象。這種差異和資金流向、市場行情、市場預(yù)期等有較大的關(guān)聯(lián)。
“從結(jié)構(gòu)分類來看,雖然也存在一些恐慌性拋售或急于套現(xiàn)等情況,但其占比或風(fēng)險是可控的。而占比較多的則屬于置換需求或換房需求。” 嚴(yán)躍進(jìn)說道。
與此同時,上海易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個月,而二季度該指標(biāo)為15個月。
通俗理解是,當(dāng)前二手房掛牌量激增的情況下,房子要出手,交易周期將明顯延長。此類情況,在這13個城市中都有所體現(xiàn)。
圖源:上海易居研究院《二手房愁賣問題凸顯,賣方市場正在變成買方市場》報告截圖
在如今二手房掛牌量持續(xù)上漲、交易周期拉長的情況下,不少二手房業(yè)主開始步入“愁賣”階段,面對這樣的情況,又該如何激發(fā)二手房市場的活力?
李宇嘉認(rèn)為,還是要先從需求端入手。要穩(wěn)定老百姓,特別是年輕人、新市民對于就業(yè)收入的預(yù)期。其次,在供應(yīng)端上,也要增加住房供應(yīng)的有效性,例如要從改造老舊小區(qū)、完善交通等方面為居民提供生活保障。
值得注意的是,近期房貸利率也再次下降,也降低了購房人的買房成本。6月20日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,1年期貸款市場報價利率(LPR)下降10個基點至3.55%,5年期以上LPR下降10個基點至4.2%。
“由于5年期以上LPR與房貸利率緊密掛鉤,LPR下降,就意味著大家的月供會降低,會在一定程度上刺激大家去買剛需住房,或者是換房。這對于二手房市場提升交易效率、縮短交易周期、降低庫存都是有幫助的。”李宇嘉說道。
(應(yīng)采訪對象要求,文章中的采訪對象伊諾為化名)
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