原創(chuàng)首發(fā) | 金角財經(jīng)（ID: F-Jinjiao)

【資料圖】

作者 | 林石

廣州地鐵3號線要“上市”，一語驚醒打工人。

公開信息顯示，廣州地鐵集團正準備以廣州地鐵3號線主線作底層資產(chǎn)打包上市，發(fā)行基礎設施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金），項目已取得行政主管部門出具的無異議函。

根據(jù)安排，該基礎設施REITs的底層資產(chǎn)為包括地鐵3號線主線項目范圍內(nèi)權屬清晰的不動產(chǎn)（即隧道、車站）、面向乘客提供服務的設施設備資產(chǎn)等。當期不動產(chǎn)評估值約50億元，預計首年和次年現(xiàn)金分派率不低于5%。

作為收益相對穩(wěn)定、至今不過出現(xiàn)兩年的REITs，一度在基金市場受到追捧。自從2021年6月，首批9只公募REITs發(fā)行以來，截至目前，已陸續(xù)有28只公募REITs產(chǎn)品完成首發(fā)募集，最新規(guī)模合計超過900億元，資產(chǎn)類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房等。

來到2023年，在投資者避險情緒濃重、政府推動基礎建設投資對沖經(jīng)濟下行等因素的影響下，公募REITs正在迎來一波擴容潮，長期市場化運營的廣州地鐵也找到了新的融資渠道。

等待了兩年的上市

對于廣州地鐵而言，這一天已經(jīng)等待了將近兩年。

2021年8月，廣州市發(fā)改委發(fā)布的《廣州市軌道交通項目建設投融資方案（2021-2023年）》顯示，未來三年全市軌道交通項目共67個，涵蓋國鐵、城際、地鐵及場站綜合體項目，資金總需求達3141億元，年均投資超1000億元，擬通過多渠道籌集資金。

其中就包括“積極推進基礎設施不動產(chǎn)信托基金（REITs）”。

一個月之后，《廣州市支持基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展措施》也正式公布，宣布要“加強項目謀劃儲備，推動形成REITs項目庫”。

隨后，廣州地鐵便開始將運營較為成熟的廣州地鐵1號線、2號線、3號線、5號線等多條線路納入了REITs項目儲備庫。早在2021年11月，“廣州地鐵3號線公募REITs項目即將正式上報”的消息就已經(jīng)傳出。

作為廣州地鐵長期以來客流量最大的線路，3號線貫穿海珠、天河、番禺三個區(qū)，無疑是廣州地鐵最有價值的資產(chǎn)之一，將3號線作為率先“試水”的公募REITs項目更具市場號召力，倘若后期給予投資者的回報可觀，便可成樣本快速復制。

人頭攢動的打工人，圖源：廣州日報

根據(jù)廣州地鐵官方公開信息，2019年至2022年，廣州地鐵營收分別為122.34億元、128.91億元、134.59億元、122.85億元，凈利潤分別為10.44億元、2.30億元、3.52億元、9.02億元。

廣州地鐵3號線從2005年12月首通段開通運營以來已近18年，總長度約64.41公里，是目前廣州地鐵中歷史最悠久、路網(wǎng)最復雜、客流量最大的線路之一，也是國內(nèi)客流量最大的地鐵路線之一，且資產(chǎn)權屬清晰，廣州地鐵集團依法擁有三號線主線線路資產(chǎn)完整的所有權。

廣州地鐵發(fā)布的2022年《年報》顯示，2022年日均客運量最高的三個車站，分別是35.4萬人次的體育西路站、27.45萬人次的珠江新城站與22.89萬人次的嘉禾望崗站，這三個車站均屬于地鐵3號線（含北延段）。

也就是說，廣州地鐵3號線是一套運營成熟穩(wěn)定的資產(chǎn)中最優(yōu)子集，可降低投資者的風險。

目前國內(nèi)的公募REITs主要有特許經(jīng)營權類和產(chǎn)權類兩大資產(chǎn)類型，持有產(chǎn)權類產(chǎn)品的收益主要包括每年的現(xiàn)金分紅及資產(chǎn)增值的收益，而持有特許經(jīng)營類產(chǎn)品的收益主要來自項目每年的現(xiàn)金分紅。

縱觀市場上的產(chǎn)品，無論是產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、公路還是鐵路，只要沒有黑天鵝事件，基本就是穩(wěn)賺不賠的生意。

長期“缺錢”的廣州地鐵

從廣州地鐵的基因來看，就樂意接受公募REITs這種新模式。

在2021年40多家地鐵公司中，23家地鐵公司總計拿到563億元的財政補助，光北京地鐵，一年就獲得近215億元的補貼。

相比之下，廣州地鐵每年獲得的補貼僅有數(shù)百萬元，2020年時還有325萬元補貼，到2021年僅為120萬元，幾乎可以忽略不計。

這種地獄難度之下，就需要廣州地鐵擴寬自身的營收模式，開啟“搞錢”之路。

2015年至今，廣州市先后出臺了多項支持軌道交通建設主體積極參與沿線土地綜合開發(fā)的政策，軌道交通沿線土地儲備收益和物業(yè)綜合開發(fā)收益開始反哺軌道交通建設與運營。廣州地鐵還發(fā)行境外美元債（綜合融資成本低至同期貸款基準下浮40%以上）、實施跨境貸引入境外低成本資金，發(fā)行可續(xù)期債、引入低成本（年融資利率僅為1.2%）股權基金，不斷降低資金成本，優(yōu)化債務結構。

廣東省發(fā)改委公布的《廣東省基礎設施REITs試點申報輔導手冊》中，在以廣州地鐵3號線作為參考案例的說明里就指出，對于政府補貼比例或可行性缺口補助比例較高的項目，首先考慮提高客票收入等主營業(yè)務收入，探索將符合監(jiān)管政策要求的、能夠產(chǎn)生經(jīng)營性收益的資產(chǎn)入池，提高項目收入，降低政府補貼或可行性缺口補助占比。

《輔導手冊》中介紹的申報流程

廣州地鐵3號線的REIT項目募集資金計劃主要投向廣州市新建地鐵固定資產(chǎn)投資項目，在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用，如投向消費基礎設施等。

中誠信國際在2023年6月發(fā)布的廣州地鐵債券信用評級報告顯示，截至2023年3月末，廣州地鐵在建地鐵線路共10條，計劃總投資 2584.18 億元，已完成投資 1422.62億元，未來廣州地鐵主要在建線路仍需投入1161.56億元。

在未來如此高投入的情況下，倘若能夠盤活相關資產(chǎn)，勢必會減輕相關的營收壓力。

尷尬的公募REITs

廣州地鐵3號線選擇此時推動“上市”，恰好處在公募REITs的“敏感期”。

根據(jù)大公國際發(fā)布的《2022年公募REITs市場年度報告》顯示，截至2022年12月9日，市場上的23只公募REITs僅有4只最新價格低于發(fā)行價，其余多數(shù)REITs實現(xiàn)價格增長，漲幅最高達40.96%。

到了今年，公募REITs情況急轉直下。

開年至6月初，全市場27只公募REITs中的多數(shù)均呈現(xiàn)不同程度的回撤，跌幅超10%的就多達11只，其中華夏中國交建REIT等3只跌幅超過20%。截至6月15日收盤，去年初“瘋漲”之后連發(fā)交易風險提示的富國首創(chuàng)水務REIT，也已經(jīng)跌到了接近發(fā)行價。

但實際上，大多數(shù)公募REITs的底層資產(chǎn)價值并未縮水。天風證券報告顯示，2022年，REITs項目主要資產(chǎn)組估值變動在5%以上的僅有3只，分別是中航首鋼綠能REIT（-8.13%）、浙商滬杭甬REIT（-5.21%）、鵬華深圳能源REIT（11.13%）。

公募REITs估值變化，圖源：天風證券

核心問題出在資產(chǎn)的業(yè)績上，園區(qū)公募REITs方面，華安張江光大REIT成為唯一虧損項目，建信中關村REIT一季度營收同比下降27.13%，凈利潤同比降超七成；東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT一季度營收同比微增0.9%，但凈利潤同比下滑8.33%。

一同下降的還有生態(tài)環(huán)保類公募REITs。中航首鋼生物質REIT以及富國首創(chuàng)水務REIT今年一季度營收、凈利潤均呈現(xiàn)同比下降。

華泰證券就表示，機構行為主導了本輪下跌，在機構投資者高度集中、行為趨同的背景下，當經(jīng)濟和項目基本面修復不及預期時，投資人多采取謹慎觀望態(tài)度，市場缺乏新資金流入，持續(xù)下跌引發(fā)部分機構觸發(fā)清倉線，造成踩踏。

但公眾投資者向來對此類項目充滿打新熱情，以2022年8月首次上線的3個保障性租賃住房REITs為例，紅土深圳安居REIT以133.03倍的認購刷新當時的已發(fā)行公募REITs認購紀錄，另外兩單網(wǎng)下詢價也均獲得超百倍認購。

若想保證投資者的“穩(wěn)賺不賠”，廣州地鐵還需要一步加強自身的運營能力，進而滿足投資者的預期。

參考資料：

財新《不動產(chǎn)估值約50億元 廣州地鐵三號線REITs或將入市》

界面新聞《27只全綠！為何REITs跌跌不休？》

21世紀經(jīng)濟報道《最擠地鐵線擬上市？廣州地鐵3號線基礎設施REITs申報暫未獲最終批復》

固收彬法《REITs跌到底了嗎？》

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