在之前的那篇

《房產(chǎn)稅又雙叒叕要來(lái)了？》

(資料圖)

中，我們給了個(gè)結(jié)論：房產(chǎn)稅確實(shí)要收，但目前還只是部分城市的試點(diǎn)階段，短期之內(nèi)全面推行的可能性很低。

但是，房產(chǎn)稅的大盤(pán)還是八個(gè)字：穩(wěn)妥推進(jìn)，終會(huì)開(kāi)征。

所以，大家還是很關(guān)心以下問(wèn)題：

1. 如果房產(chǎn)稅開(kāi)征，征收力度又會(huì)有多強(qiáng)？

2. 房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此暴跌呢？

01

征收力度預(yù)計(jì)會(huì)有多強(qiáng)？

首先，我們看一下其他國(guó)家的征收力度。

全球各個(gè)國(guó)家基于國(guó)情不同，對(duì)房產(chǎn)稅稅率制定方面的差異也非常大，低的不到1%，高的可以超過(guò)10%。所以征收力度這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，而是要因地制宜。

那么，我國(guó)的房產(chǎn)稅征收力度到底會(huì)有多大？

這個(gè)其實(shí)在上一篇討論完我國(guó)目前征收房產(chǎn)稅的難度以后，就已經(jīng)可以猜到這個(gè)問(wèn)題的答案了。既然房產(chǎn)稅的阻力這么大，征收的力度一定不會(huì)太強(qiáng)，因?yàn)檎魇盏牧Χ仍綇?qiáng)，阻力也就越大。

第一，大概率會(huì)有一個(gè)普遍性的稅收減免政策。

比如人均幾十平米以下免稅等，這樣才能夠保障人們的“基本居住需求”。

參考上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)定——

上海：人均住房面積不超過(guò)60平方米免征房產(chǎn)稅，三口之家免稅面積達(dá)到180平方米。

重慶：納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購(gòu)應(yīng)稅住房的，按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積。

第二，稅率方面也不會(huì)過(guò)高。

參考上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)——

上海：“使用稅率暫定為0.6%，低于均價(jià)2倍的住房為0.4%?！?/p>

重慶：“獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%?！?/p>

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均收入不到5萬(wàn)元，雙職工加起來(lái)也就10萬(wàn)元，即使一個(gè)家庭愿意拿出10%也就只有1萬(wàn)元而已，相比動(dòng)輒就100多萬(wàn)總價(jià)值的住房也就不到1%。

所以，根據(jù)上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)規(guī)定推測(cè)，房產(chǎn)稅的征收力度大概會(huì)人均減免40-60平米，稅率在0.5%-1%左右。

不過(guò)今年有更多城市要開(kāi)始房產(chǎn)稅試點(diǎn)，到時(shí)候我們團(tuán)隊(duì)會(huì)結(jié)合更多的城市政策，再來(lái)預(yù)測(cè)后續(xù)房產(chǎn)稅的力度。

我們整理了上海和重慶房產(chǎn)稅的相關(guān)細(xì)則，感興趣的同學(xué)可以添加“香帥課代表”領(lǐng)取。

02

房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？

房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，關(guān)鍵看稅法出臺(tái)，對(duì)需求方的沖擊有多大。

我們的判斷是，房產(chǎn)稅不會(huì)改變房?jī)r(jià)的方向。

以國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅的征收對(duì)核心地區(qū)的房?jī)r(jià)影響非常有限。

以首爾和東京為例。

2005年韓國(guó)出臺(tái)“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”，目的就是打擊持有多套房的投機(jī)現(xiàn)象，抑制對(duì)大型、高檔住宅的需求。其中，持有稅的征收對(duì)象為房產(chǎn)價(jià)值超過(guò)6億韓元的家庭，稅率為1%-3%，實(shí)行累進(jìn)稅率，房產(chǎn)價(jià)格越高，持有稅率越高。

另外，韓國(guó)政府還提高了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率。對(duì)持有多套房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓交易，征收30%的資本收益稅。到2007年，對(duì)3套及以上業(yè)主征收的住房轉(zhuǎn)讓資本收益稅已提升至60%。

這么一套房產(chǎn)稅組合拳打下來(lái)，大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)受到一定影響，但結(jié)果首爾房?jī)r(jià)繼續(xù)以年均13%的漲幅持續(xù)向上，直到2008年金融危機(jī)爆發(fā)才讓房?jī)r(jià)有所回落。

而日本的房產(chǎn)稅則是早在1950年代就開(kāi)始推出，聽(tīng)上去稅率不高。

東京市政府向所有者征收不動(dòng)產(chǎn)稅（1.4%）、市政建設(shè)稅（0.3%），這兩項(xiàng)稅收每年征收一次，每3年對(duì)稅基資產(chǎn)進(jìn)行一次重估，對(duì)土地、建筑物等均征稅，所以加起來(lái)也就是1.7%，不論是否擁有日本國(guó)籍或者是否居住在日本，都需要繳納。

如果做一個(gè)測(cè)算，你買(mǎi)了一套5000萬(wàn)日元的房產(chǎn)，按3000萬(wàn)日元建筑+土地的不變重估價(jià)折算70年，折現(xiàn)利率為日本主要銀行貸款利率1%，那不動(dòng)產(chǎn)和市政建設(shè)稅加起來(lái)，每年你還得多交51萬(wàn)元，折算成現(xiàn)值就是2560萬(wàn)日元，直接將購(gòu)買(mǎi)這套房產(chǎn)的實(shí)際支付價(jià)款提高了51.2%。

但是考慮到日本20世紀(jì)末的房產(chǎn)泡沫，我們從21世紀(jì)初再看日本房?jī)r(jià)走勢(shì)，仍然是明顯的上升趨勢(shì)，尤其是2013年1月至2017年7月，東京中心6區(qū)的70平米住宅出售均價(jià)從5153萬(wàn)日元飆升至7286萬(wàn)日元，漲幅41.4%。

由此可見(jiàn)，核心城市的核心區(qū)域，即便是推出房產(chǎn)稅，也還是不能夠改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

但是對(duì)于非核心區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格，房產(chǎn)稅可能會(huì)加速房?jī)r(jià)的下跌。

比較極端的例子是，在美國(guó)底特律就有以1美元價(jià)格出售的別墅，但是長(zhǎng)期掛牌還是賣(mài)不出去。原因就是，1美元只是售價(jià)，如果真的接手，還要繳納稅費(fèi)、保險(xiǎn)和市政評(píng)估費(fèi)等等。

比如一套房子盡管現(xiàn)在售價(jià)1美元，但政府對(duì)它的估價(jià)可能是3年前的價(jià)值，即大約6萬(wàn)美元，因此納稅基數(shù)為6萬(wàn)美元。以一套位于韋恩縣普賴爾大街、建于1905年、占地1299平方英尺(合121平方米)的自住型“一元房”為例，如果當(dāng)?shù)卣畬?duì)其估價(jià)為6萬(wàn)美元，按當(dāng)?shù)啬壳?.819%的房產(chǎn)稅計(jì)算，購(gòu)房者每年應(yīng)繳4091美元房產(chǎn)稅。

所以，對(duì)于這一類(lèi)本身發(fā)展?jié)摿筒桓叩牡貐^(qū)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅可能會(huì)加快房?jī)r(jià)下行的速度。

房?jī)r(jià)究竟是會(huì)上行還是下行，最后的根本還是供求關(guān)系。

發(fā)展?jié)摿^高的一、二線城市的核心地區(qū)，房?jī)r(jià)仍然會(huì)持續(xù)上行，房產(chǎn)稅的推行最多也就是減緩一下這些區(qū)域的房?jī)r(jià)上行速度。

而對(duì)于發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮娜木€城市，本身房?jī)r(jià)就存在下行風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)稅的出臺(tái)確實(shí)可能會(huì)對(duì)這些城市的房?jī)r(jià)造成一定的影響。

（觀點(diǎn) / 靖 ?主筆 / 孫鵬 ?責(zé)編 / 江雁）

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