銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)定、“三道紅線”綠檔，華潤(rùn)置地在這方面一直保持著不錯(cuò)的成績(jī)，尤其是較低的融資成本，也讓華潤(rùn)置地近兩年有了“逆勢(shì)擴(kuò)張”的標(biāo)簽。但規(guī)模增長(zhǎng)之外，華潤(rùn)置地也陷入盈利焦慮，毛利率指標(biāo)連續(xù)多年下滑，歸母凈利潤(rùn)更是首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

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回不去的30%毛利時(shí)代

2022年華潤(rùn)置地的綜合營(yíng)業(yè)額為2070.6億元，同比下降2.4%；歸母凈利潤(rùn)為280.92億元，同比下降13.3%。拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，歸母凈利潤(rùn)系2014年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

盈利增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，與近幾年華潤(rùn)置地毛利率的持續(xù)下滑不無(wú)關(guān)系。

財(cái)報(bào)顯示，2022年華潤(rùn)置地的綜合毛利率為26.2%，較2021年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。2017—2021年，華潤(rùn)置地的綜合毛利率分別為40.25%、43.39%、37.91%、30.86%以及26.97%?？梢?jiàn)，在2018年在創(chuàng)下高峰后，華潤(rùn)置地的毛利率便持續(xù)下滑。

從營(yíng)收貢獻(xiàn)來(lái)看，華潤(rùn)置地的絕大多數(shù)收入還是依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)。2022年，華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額為1761.6億元，同比下降4.2%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）營(yíng)業(yè)額為170.2億元，同比下降2.4%。2022年，華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率為23%，較2021年同期有所下降；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）毛利率為65.6%，同樣較2021年同期有所下降。

針對(duì)毛利率的下降，華潤(rùn)置地管理層在2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱，“華潤(rùn)置地綜合毛利率26.2%，下降0.8%，但一年的項(xiàng)目不代表長(zhǎng)期情況，2023年會(huì)提高2%—3%?！?/p>

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，毛利率下滑已成為房地產(chǎn)行業(yè)共識(shí)，尤其是經(jīng)歷此前高價(jià)拿地后，各大房企都要為此“買單”。

在2021年度的業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)置地總裁李欣曾直言，“未來(lái)預(yù)計(jì)行業(yè)毛利率會(huì)回歸到20%以上，但已經(jīng)回不到過(guò)去30%甚至更高的狀態(tài)了。”

預(yù)計(jì)銷售額3000億

2022年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約銷售額3013.3億元，雖不及去年同期，但卻取得了行業(yè)第四的成績(jī)。

華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2023?年華潤(rùn)置地總可售貨源5384億元，可售資源城市能級(jí)及產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，其中89%位于市場(chǎng)供求關(guān)系健康的一、二線高能級(jí)城市，住宅產(chǎn)品占比77%。不過(guò)，郭世清并未透露2023年具體的銷售目標(biāo)。僅表示，“按照全年60%去化計(jì)算，公司全年實(shí)際銷售金額將超過(guò)3000億元?！?/p>

一邊加速拿地，一邊低息融資，“逆勢(shì)擴(kuò)張”是業(yè)內(nèi)對(duì)華潤(rùn)置地過(guò)去兩年的印象。就在業(yè)績(jī)會(huì)召開(kāi)的29日，華潤(rùn)置地發(fā)布了2023年度第一期中期票據(jù)發(fā)行公告，本期中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模40億元，募資用于項(xiàng)目建設(shè)，最低利率僅為2.8%。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2022年華潤(rùn)置地以總地價(jià)1442.3億元（權(quán)益地價(jià)1102億元）增持了71宗土地儲(chǔ)備，新增土地總計(jì)容建筑面積達(dá)1095萬(wàn)平方米。記者注意到，與2021年同期相比，雖然地塊數(shù)量及面積方面有所減少，但拿地金額基本持平。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)“逆勢(shì)擴(kuò)張”拿地的問(wèn)題，華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥回應(yīng)稱，2022年地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模下行，區(qū)域分化，在這樣的分化格局下，華潤(rùn)置地把握了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)，去年在核心城市補(bǔ)充了不錯(cuò)的土儲(chǔ)，穩(wěn)定性和安全性比較高，對(duì)2023年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)起到了支撐作用?！拔磥?lái)仍然會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健為先，動(dòng)態(tài)跟蹤市場(chǎng)變化，合理把握投資結(jié)構(gòu)。”

截至2022年末，華潤(rùn)置地在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物975億元；總有息負(fù)債率40.2%，凈有息負(fù)債率38.8%；年末加權(quán)平均融資成本3.75%；平均債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5.4年。

北京商報(bào)記者?王寅浩

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