《投資時(shí)報(bào)》研究員卓瑪

早在2022年2月，市場即傳言正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱正榮地產(chǎn)，06158.HK）陷入債務(wù)危機(jī)。同年4月10日，正榮地產(chǎn)正式官宣違約。

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今年3月14日晚間，正榮地產(chǎn)發(fā)布了公司境外整體債務(wù)管理方案的最新情況及盈利警告。

該公司在公告中透露了境外整體債務(wù)管理的初步建議方案，暫定條款將或不包括任何本金的削減，可能包括分期攤還現(xiàn)有債務(wù)的本金，及其任何應(yīng)計(jì)且未付利息。該公司也重申，計(jì)劃于3月底前向境外債權(quán)人提呈境外整體債務(wù)管理的初步建議方案以供討論。

盡管正榮地產(chǎn)的債務(wù)處理已有眉目，但該公司造血能力也亟待恢復(fù)。

公告顯示，正榮地產(chǎn)預(yù)計(jì)2022年將錄得母公司擁有人應(yīng)占虧損約125億元—135億元，上年同期為實(shí)現(xiàn)母公司擁有人應(yīng)占溢利8.09億元；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)核心虧損30億元—40億元，上年同期為實(shí)現(xiàn)核心純利22.84億元。

雪上加霜的是，正榮地產(chǎn)今年前兩個(gè)月的業(yè)績表現(xiàn)同樣不太樂觀。

據(jù)該公司發(fā)布的2023年2月的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，正榮地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約29.76億元，同比減少73.95%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售建筑面積約21.42萬平方米，同比減少70.73%；合約平均售價(jià)約為1.39萬元/平方米，同比下降10.90%。

截至3月16日港股收盤，正榮地產(chǎn)報(bào)收于0.26港元/股，自2022年2月大幅下跌之后，股價(jià)始終難有起色。

全年預(yù)虧超百億

3月14日晚間，正榮地產(chǎn)發(fā)布了境外整體債務(wù)管理方案的最新情況及盈利警告。

公告顯示，正榮地產(chǎn)預(yù)計(jì)2022年度將錄得母公司擁有人應(yīng)占虧損約125億元—135億元，上年同期為實(shí)現(xiàn)母公司擁有人應(yīng)占溢利8.09億元；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)核心虧損（剔除資產(chǎn)減值、公允值變動、匯兌損益等非現(xiàn)金性質(zhì)項(xiàng)目影響后的凈虧損）30億元—40億元，上年同期為實(shí)現(xiàn)核心純利22.84億元。

對于2022年業(yè)績虧損，正榮地產(chǎn)將之歸結(jié)為諸多原因，包括2022年疫情持續(xù)反復(fù)、中國房地產(chǎn)行業(yè)整體需求下滑及融資環(huán)境持續(xù)收緊等。與2021年相比，該公司項(xiàng)目售價(jià)下降導(dǎo)致毛利率下降及計(jì)提資產(chǎn)減值增加，同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)收益低于預(yù)期，投資物業(yè)公平價(jià)值下降，出售附屬公司的收益及利息收入下降。融資成本增加以及匯兌虧損也成為公司整體業(yè)績不佳的重要因素。

銷售方面，據(jù)正榮地產(chǎn)發(fā)布的2022年12月經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，該公司全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約334.32億元，同比下降77.05%；全年實(shí)現(xiàn)合約銷售建筑面積約212.72萬平方米，同比下降75.83%；合約平均售價(jià)約為1.57萬元/平方米，同比下降4.85%。

事實(shí)上，不只是2022年，正榮地產(chǎn)今年前兩個(gè)月的業(yè)績表現(xiàn)同樣不太樂觀。

據(jù)該公司發(fā)布的今年2月的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)連同合營公司及聯(lián)營公司2月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約16.2億元，同比減少54.09%；當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合約銷售建筑面積約為11.55萬平方米，同比減少52.00%；合約平均售價(jià)約為1.4萬元/平方米，同比減少4.76%。

今年前兩個(gè)月，正榮地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約29.76億元，同比減少73.95%；合約銷售建筑面積約21.42萬平方米，同比減少70.73%；合約平均售價(jià)約為1.39萬元/平方米，同比下降10.90%。

化債方案或不削減本金

在發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告的同時(shí)，正榮地產(chǎn)還公布了公司境外整體債務(wù)管理方案的最新情況。

正榮地產(chǎn)表示，公司正與顧問穩(wěn)步推進(jìn)境外整體債務(wù)管理方案的籌備工作，同時(shí)也正與主要境外債權(quán)人磋商，并協(xié)助其盡職調(diào)查工作。該公司也重申，計(jì)劃于3月底前向境外債權(quán)人提呈境外整體債務(wù)管理的初步建議方案以供討論。若境外整體債務(wù)管理方案獲得債權(quán)人接納并實(shí)施，將為債權(quán)人提供高于財(cái)務(wù)顧問所預(yù)測的清算回收金額的價(jià)值。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，早在2022年2月，市場即傳言正榮地產(chǎn)陷入債務(wù)危機(jī)。同年4月10日，正榮地產(chǎn)正式官宣違約，公司未能在2022年4月9日支付2020年5月票據(jù)及2021年6月票據(jù)合計(jì)2042萬美元的利息。同時(shí)，正榮地產(chǎn)預(yù)計(jì)公司可能無法在2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)和2020年1月票據(jù)各自的寬限期滿前支付相應(yīng)的利息。

2022年12月12日，正榮地產(chǎn)對外披露了境外整體債務(wù)管理方案，稱公司已啟動境外整體債務(wù)管理方案的籌備工作，并正與顧問團(tuán)隊(duì)推進(jìn)盡職調(diào)查審查，目標(biāo)于2023年一季度出具初步的建議方案。

而到了今年3月6日，正榮地產(chǎn)再次公告表示，應(yīng)于公告日當(dāng)天到期并支付的一筆2億美元證券、一筆7.29億美元的2022年3月美元票據(jù)、以及一筆15.90億元的2022年3月人民幣票據(jù)的未償還本金及利息無法支付，構(gòu)成違約。

公告中，正榮地產(chǎn)同樣表示公司一直與顧問穩(wěn)步推進(jìn)境外整體債務(wù)管理方案的籌備工作。

據(jù)正榮地產(chǎn)2022年中報(bào)顯示，公司擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余142.30億元，但其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為31.37億元，另有5.88億元的已抵押存款和105.05億元的受限制現(xiàn)金，而該公司的借款總額高達(dá)640.7億元，其中將于未來1年到期需償還的債務(wù)總額為326.17億元。

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