孫鑫

日前，克而瑞發(fā)布2023年1-6月上海房企銷(xiāo)售排行榜，在全口徑金額、權(quán)益銷(xiāo)售金額、操盤(pán)金額、操盤(pán)面積榜單中，招商蛇口（001979）、保利發(fā)展（600048）均名列前茅。而據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示(數(shù)據(jù)截至6月28日)，2023年1-6月上海商品住宅供應(yīng)面積529.49萬(wàn)平方米，較2021年同期上漲27.46%；成交金額為3528.44億元。

(資料圖片僅供參考)

頭部房企表現(xiàn)依舊搶眼

回顧上半年上海樓市，一季度置業(yè)需求持續(xù)釋放，樓市迎來(lái)一波回溫；二季度，樓市在需求釋放結(jié)束后逐步呈現(xiàn)疲軟的狀態(tài)。從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，雖然上海在3月之后依舊保持著“一月一供”的快節(jié)奏模式，上半年新房供應(yīng)總量達(dá)近五年之最，但成交規(guī)模卻未能與供應(yīng)相匹配，尤其是外圍一些郊區(qū)項(xiàng)目，市場(chǎng)表現(xiàn)乏力。

在此背景下，各家房企紛紛調(diào)整戰(zhàn)略布局，4-6月中樓市供應(yīng)不斷增加，新盤(pán)應(yīng)推盡推。就單6月而言，共有37個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示(數(shù)據(jù)截至6月28日)，2023年6月上海商品住宅供應(yīng)面積為121.99萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲45.63%；成交金額為571.24億元，環(huán)比上漲17.92%。

從權(quán)益榜單各梯隊(duì)門(mén)檻來(lái)看，TOP5門(mén)檻環(huán)比上漲43.9%，足以證明頭部房企業(yè)績(jī)漲幅可觀(guān)。此外，2023年上半年多家房企排名較2022年同期出現(xiàn)較大的變動(dòng)，尤其是國(guó)央企。國(guó)、央企的崛起在去年就已經(jīng)初現(xiàn)端倪，而今年更是大放異彩。比如招商蛇口，去年憑借741億的驚人業(yè)績(jī)奪得全年第一的寶座，而今年更是在上海半年度的各維度榜單中穩(wěn)坐TOP1的位置。同時(shí)，企業(yè)的品牌好口碑也對(duì)業(yè)績(jī)的助力也顯而易見(jiàn)，比如萬(wàn)科前期憑借自身樹(shù)立的品牌形象，積累諸多粉絲，今年重回戰(zhàn)場(chǎng)便迅速實(shí)現(xiàn)趕超，成功躋身操盤(pán)金額榜單TOP10的行列。

改善型產(chǎn)品成銷(xiāo)售主力

據(jù)中房指數(shù)CREIS監(jiān)測(cè)，從上半年代表房企各等級(jí)城市銷(xiāo)售占比情況看，一線(xiàn)城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率持續(xù)提升，其中，上海貢獻(xiàn)最多增幅最高。不少企業(yè)都已經(jīng)調(diào)整戰(zhàn)略，將“彈藥”集中投資，重倉(cāng)布局上海市場(chǎng)。

其中，改善型仍為銷(xiāo)售主力，首改類(lèi)項(xiàng)目增長(zhǎng)明顯。2023年上半年，代表企業(yè)在90-140平米首改類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售額占比明顯提升，增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)至53.8%；140-200平米改善類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售額占比為22.3%，同比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，改善型項(xiàng)目的熱銷(xiāo)，反映出在基本居住需求得到滿(mǎn)足的前提下，消費(fèi)者更加追求居住條件的改善。相比之下，0-90平米剛需類(lèi)與200平米以上高端類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售額占比出現(xiàn)下滑，同比分別下降1.4個(gè)和1.3個(gè)百分點(diǎn)。

未來(lái)，代表企業(yè)改善型產(chǎn)品仍為銷(xiāo)售主力，一二線(xiàn)城市首改類(lèi)銷(xiāo)量持續(xù)增長(zhǎng)，三四線(xiàn)城市改善類(lèi)、大戶(hù)型漲幅最大。分城市等級(jí)來(lái)看，一二線(xiàn)城市90-140平米首改類(lèi)產(chǎn)品為銷(xiāo)售主力戶(hù)型，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率占比分別為63.1%、49.6%，同比增長(zhǎng)6.5、3.5個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)幅度明顯。代表企業(yè)緊抓主流市場(chǎng)需求，產(chǎn)品向改善類(lèi)及高端產(chǎn)品傾斜，持續(xù)升級(jí)產(chǎn)品系滿(mǎn)足購(gòu)房者需求。其中，央國(guó)企產(chǎn)品多以改善類(lèi)、中高端為主，如保利發(fā)展在上海新開(kāi)項(xiàng)目中，3個(gè)為高端“天字系”。

來(lái)源：作者：孫鑫

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