界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

(資料圖片僅供參考)

“2023年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目20座?！?/p>

在4月3日的業(yè)績會(huì)上，新城控股（601155.SH）董事長王曉松提出了今年關(guān)于商業(yè)運(yùn)營方面的目標(biāo)。

在去年房地產(chǎn)行業(yè)的急劇調(diào)整中，大多房企的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)受到影響，新城控股也未能避免。

據(jù)其披露的2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年新城控股實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入約1154.57億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售營業(yè)收入為1049億元；物業(yè)出租及管理營業(yè)收入92億元，同比增長16%；歸屬于上市公司股東凈利潤約13.94億元。

銷售方面，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1160.49億元，銷售面積1191.52萬平方米。按區(qū)域劃分，長三角區(qū)域占比48%，中西部區(qū)域占比28%，環(huán)渤海區(qū)域占比17%，粵港澳大灣區(qū)占比7%。

截至2022年12月末，新城控股可售土地儲備是4915萬平方米，已售未結(jié)是2914萬平方米。從城市能級來看，約62%位于高潛力城市如一二線及長三角的三四線城市，其他地區(qū)的三四線城市占比38%。

相比住宅業(yè)務(wù)，新城控股去年商業(yè)運(yùn)營板塊的收益仍有提升，2022年商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億，達(dá)100.06億元，同比增長15.82%。

新城控股表示，運(yùn)營中的吾悅廣場不僅能帶來穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，同時(shí)也可為公司的融資性現(xiàn)金流帶來幫助，“再加上消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出，更優(yōu)化了吾悅廣場的估值體系?！?/p>

截至報(bào)告期末，新城控股在全國140個(gè)城市布局194座吾悅廣場，已開業(yè)吾悅廣場140座，開業(yè)面積1319.74萬平方米，整體出租率95.13%。

其中，過去一年新城控股共有14座管理輸出的吾悅廣場實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營7億元，占商業(yè)運(yùn)營總收入7%，較2021年提升了3個(gè)百分點(diǎn)。

在商業(yè)層面，王曉松表示接下來要做深度運(yùn)營，即把空間運(yùn)營轉(zhuǎn)變成用戶運(yùn)營，將過去的招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營思維，需要更加關(guān)注長期，不過分關(guān)注短期目標(biāo)。

“個(gè)數(shù)不再是第一選擇。”王曉松明確道，目前的14個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目有好有壞，今年決定退出其中一個(gè)，即烏蘭察布吾悅廣場項(xiàng)目?，F(xiàn)在對于新城整個(gè)輕資產(chǎn)而言，還是以選擇二線城市和強(qiáng)三線城市為主。

對于今年房地產(chǎn)行業(yè)的市場走向，王曉松總結(jié)為“前低向平”。

從政策層面來看，主要集中在兩個(gè)核心，即房地產(chǎn)重回國民經(jīng)濟(jì)支柱地位，以及房主不炒。無論是在供給端還是需求端，無論是地方政府還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)，都在不斷出臺利好政策，在積極恢復(fù)市場信心。

王曉松指出，以供給端為例，從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到第三支箭的股權(quán)融資，三支箭新城控股都恰到好處被射中。需求端則比較多元，因城施策，不同城市面對政策傳導(dǎo)的反應(yīng)速度也不一樣。

“今年一季度整體肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市場依然還是一個(gè)復(fù)蘇端。所以今年可能會(huì)是前低后平吧，這個(gè)判斷應(yīng)該是行業(yè)共識?！?/p>

如果從長遠(yuǎn)來看，王曉松認(rèn)為，每年起碼有10億平方米以上的需求量，所以市場不缺房子，只是缺好房子，“在這么大的規(guī)模、容量下，相信新城仍有一定的機(jī)會(huì)。”

目前新城重點(diǎn)就做兩件事，其一是積極用資產(chǎn)對接資本市場，以獲取穩(wěn)定的再發(fā)展資金；其二是堅(jiān)持以產(chǎn)品力為結(jié)果鑄造公司能力。

“我們今年年初的可售貨值是在1000億，按照預(yù)計(jì)可推出來的貨值可能有800-900億?！?/p>

王曉松也強(qiáng)調(diào)，新城對于住宅和商業(yè)這兩個(gè)發(fā)展方向不會(huì)改變，但經(jīng)營方式和經(jīng)營模式已經(jīng)完全發(fā)生變化。

比如在開發(fā)端，新城是把自己定位成一個(gè)手藝人，一個(gè)服務(wù)者。因?yàn)闊o論是做代建代管，還是和資金方合作的小股操盤，前提是要有過硬的產(chǎn)品、優(yōu)秀的供應(yīng)鏈，以及營銷能力也要夠強(qiáng)。

另外，在多數(shù)房企陸續(xù)債券違約的2022年，新城控股保住了“零違約”，去年償還境內(nèi)外公開市場債券127.91 億元，也因此獲得了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場認(rèn)可，在融資端得到不斷突破。

據(jù)新城控股高級副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹，2022年新城控股發(fā)行三期中期票據(jù)共計(jì)40億元，并獲1400億元銀行意向性授信額度；通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活吾悅廣場22座，為融資性現(xiàn)金流提供補(bǔ)充。

進(jìn)入2023年，在多項(xiàng)利好政策支持下，房企再融資環(huán)境有所改善。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。

對于此次定增計(jì)劃的進(jìn)展，管有冬表示，已經(jīng)于3月13日通過董事會(huì)審議，在3月29日通過了股東大會(huì)審議，接下來會(huì)以最快的速度上報(bào)到交易所申請注冊。

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