本報(bào)記者 張軍兵

3月20日，招商蛇口發(fā)布了2022年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入1830.03億元，同比增長(zhǎng)13.92%；歸母凈利潤(rùn)42.64億元，同比下降58.89%，受行業(yè)整體下行影響，公司業(yè)績(jī)有所下降。

(資料圖)

“這三年來(lái)各方對(duì)我們最多的評(píng)價(jià)就是一個(gè)‘穩(wěn)’字，這一‘穩(wěn)’字也是未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)，是我們相比于同行的優(yōu)勢(shì)。面對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)不斷聚集的復(fù)雜形勢(shì)，我們未來(lái)也會(huì)持續(xù)貫徹‘穩(wěn)’字方針?！闭猩躺呖诙麻L(zhǎng)許永軍在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示。

去年，招商蛇口全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1193.65萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售金額2926.02億元。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年招商蛇口以上述銷(xiāo)售規(guī)模位居行業(yè)第六。

關(guān)于今年經(jīng)營(yíng)策略方面，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰介紹，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)端，公司將堅(jiān)定區(qū)域聚焦和城市深耕策略，堅(jiān)持“以銷(xiāo)定投”原則，重投核心城市；2023年公司可售貨值6000億元，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額3300億元。

“在目前地產(chǎn)政策環(huán)境下，結(jié)合今年兩個(gè)月公司銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，我們有信心完成2023年銷(xiāo)售目標(biāo)?！笔Y鐵峰在會(huì)上表示。

布局核心城市

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍是招商蛇口營(yíng)收的主要來(lái)源。去年公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為1655.64億元，營(yíng)收占比為90.5%，毛利率為21.1%；公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1193.65萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2926.02億元。

公司堅(jiān)持區(qū)域聚焦、城市深耕、優(yōu)先布局高能級(jí)核心城市戰(zhàn)略，而這一舉措的成效也在去年得到進(jìn)一步凸顯。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州等地的市場(chǎng)占有率超過(guò)10%，來(lái)自上海的銷(xiāo)售金額超過(guò)740億元。此外，公司在全國(guó)12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售金額排行榜前五名，其中，在上海、蘇州、合肥、南通的排名均為第一。

在拿地方面，招商蛇口2022年累計(jì)獲取56宗地塊，總計(jì)容建面約726萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1279億元，公司需支付地價(jià)為766億元。報(bào)告期內(nèi)，公司在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)94%和90%；公司新增項(xiàng)目中有22個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)當(dāng)天平均去化率77%，為報(bào)告期貢獻(xiàn)銷(xiāo)售金額約300億元。

關(guān)于業(yè)績(jī)下滑的主要因素，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，主要受市場(chǎng)下行影響，公司整體毛利率降至19.25%；再加上計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和應(yīng)收賬款信用減值準(zhǔn)備合計(jì)64.59億元，同比增加20.29億元；以及租金減免、轉(zhuǎn)讓子公司等因素使得公司凈利潤(rùn)減少。

“公司通過(guò)去年布局一二線核心城市且逆周期低成本拿地，目前擁有不少核心城市優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)今年將受益于核心城市銷(xiāo)售復(fù)蘇。在去年利潤(rùn)率觸底后，今年業(yè)績(jī)有望迎來(lái)復(fù)蘇，長(zhǎng)期盈利可期?！秉S均隆如是說(shuō)。

值得一提的是，受益于春節(jié)后持續(xù)調(diào)整優(yōu)化的購(gòu)房政策及核心一二線城市的市場(chǎng)邊際復(fù)蘇，公司今年2月份簽約銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)124%；前兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額383.1億元，同比增長(zhǎng)52%。

此外，蔣鐵峰還表示，去年公司將原來(lái)的三大業(yè)務(wù)板塊調(diào)整為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)三類(lèi)業(yè)務(wù)，著力構(gòu)建租購(gòu)并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育第二成長(zhǎng)曲線。

融資成本優(yōu)勢(shì)明顯

在布局核心城市、穩(wěn)固開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)的同時(shí)，融資優(yōu)勢(shì)也是公司行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要因素。

年報(bào)表示，去年資產(chǎn)端通過(guò)投資聚焦核心城市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備有序換倉(cāng)至高能級(jí)城市；債務(wù)端通過(guò)拉長(zhǎng)債務(wù)久期及調(diào)整融資品種，有效降低融資成本。截至去年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59個(gè)BP。

黃均隆表示：“目前我們正積極抓住政策窗口期，降低融資成本；同時(shí)貫徹穩(wěn)杠桿、優(yōu)杠桿的融資政策，把我們債務(wù)控制在合理水平。”

報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.42%、凈負(fù)債率為48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。公司充分利用良好信用優(yōu)勢(shì)，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊(cè)；完成市場(chǎng)首單并購(gòu)中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開(kāi)市場(chǎng)融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低。

今年1月份和3月份，公司又分別發(fā)行了13億元的超短期融資債券，利率分別為2.16%和2.29%。同時(shí)，3月份公司公告定增申請(qǐng)獲股東大會(huì)通過(guò)，擬向境內(nèi)自然人、機(jī)構(gòu)投資者、大股東關(guān)聯(lián)方定增募資不超85.0億元，購(gòu)買(mǎi)包括深圳市南油集團(tuán)24%股權(quán)等資產(chǎn)，擴(kuò)大前海區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源控制權(quán)，充分盤(pán)活存量資產(chǎn)，改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。

“公司在目前行業(yè)遭遇資金困境之時(shí)，融資端開(kāi)始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢(shì)凸顯；再加上公司保持積極擴(kuò)張策略，有助于后續(xù)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)?！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)分析師向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

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