編者按：2021年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）產(chǎn)品在滬深交易所上市，我國公募REITs市場揚(yáng)帆起航。兩年來，市場各方在資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的這又一創(chuàng)新跑道上銜枚疾進(jìn)。730個(gè)日日夜夜，公募REITs市場克服了山林初啟的忐忑，戰(zhàn)勝了非理性波動的擾動，沿著既定軌道不斷前行，并愈發(fā)茁壯，能夠肩負(fù)重任。

黨的二十大報(bào)告提出，“優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施布局、結(jié)構(gòu)、功能和系統(tǒng)集成，構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系”。“十四五”規(guī)劃作出了“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”的重要部署。對于兩周歲的公募REITs市場而言，藍(lán)圖已經(jīng)繪就，路徑十分清晰，惟有以夢為馬，方能不負(fù)韶華！

“南蛇口，北光明”，這默默矗立于招商局光明科技園區(qū)入池資產(chǎn)（以下簡稱“光明項(xiàng)目”）旁已經(jīng)5年的宣傳路引，在不經(jīng)意間準(zhǔn)確預(yù)判了一只公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)的篩選結(jié)果。

【資料圖】

臨近首批公募REITs產(chǎn)品上市兩周年以及首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地，《證券日報(bào)》記者奔赴深圳市，調(diào)研博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT”）底層資產(chǎn)的運(yùn)營情況，光明項(xiàng)目正是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募資產(chǎn)所在地。

產(chǎn)業(yè)園的AB面與

“由重入輕”的新發(fā)展模式

記者在調(diào)研中注意到，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)光明項(xiàng)目的發(fā)展活力展示出“黑白分明”的AB面。

白天的產(chǎn)業(yè)園區(qū)靜謐而高效，從業(yè)者在園區(qū)樓宇內(nèi)緊張而有序地忙碌著。這是因?yàn)?，隨著工業(yè)上樓，高新技術(shù)產(chǎn)線已擺脫了過往的工棚模式，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)也根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)為企業(yè)提供量身定制的服務(wù)，體現(xiàn)于大廈樓板承重力、層高、面積分割、溫濕度環(huán)境控制等方面。

而每一個(gè)夜晚，我們可以看見發(fā)展活力不僅存在于園區(qū)及周邊廣場上娛樂納涼的人群中，也出現(xiàn)在營業(yè)面積不足20平方米的冷飲小店每天4000塊的流水中，以及展現(xiàn)在大眾點(diǎn)評高分飯館一個(gè)晚上4倍的翻臺率上……這些或許并不會直觀體現(xiàn)于公募REITs的財(cái)務(wù)報(bào)表中，但是，這些活力正是產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs底層資產(chǎn)的發(fā)展底座。

總建筑面積為11.07萬平方米的光明項(xiàng)目，擁有多元化的租戶基礎(chǔ)。招商局光明科技園有限公司招商經(jīng)理路丹對《證券日報(bào)》記者介紹，“租戶行業(yè)涉及生命健康、智能制造、信息技術(shù)及新材料等，這與光明區(qū)政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向高度契合。近兩年，項(xiàng)目出租率保持在95%以上，領(lǐng)先于周邊園區(qū)，租金水平也比較平穩(wěn)。”

數(shù)據(jù)背后，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身的核心競爭力為支撐。

“我們之所以選擇入駐招商局光明科技園，是因?yàn)槠涮峁┑纳a(chǎn)作業(yè)環(huán)境達(dá)標(biāo)我們國際大客戶的要求，幫助我們接到了跨境業(yè)務(wù)訂單”，一家“果鏈”企業(yè)負(fù)責(zé)人對《證券日報(bào)》記者表示。

另據(jù)路丹介紹，很多企業(yè)正在與招商局光明科技園共同快速成長。例如，本次擴(kuò)募入池資產(chǎn)的光明項(xiàng)目A1座大廈設(shè)立了留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園，供給租賃面積需求較小的初創(chuàng)企業(yè)，如今，從留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園中走出的部分企業(yè)已經(jīng)擴(kuò)租至近1萬平方米，并已有在籌備上市。

事實(shí)上，這種對于企業(yè)的不可或缺性和建設(shè)性，正是光明項(xiàng)目被選擇為博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募底層資產(chǎn)的核心理由之一。

與企業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的彼此成就相似，資本市場與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的雙向奔赴更是一種必然。

在招商局光明科技園有限公司總經(jīng)理付小龍眼中，公募REITs對提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力具有重要意義。他告訴《證券日報(bào)》記者，招商蛇口通過發(fā)行公募REITs，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)的滾動發(fā)展，擴(kuò)大有效投資，為社會貢獻(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。同時(shí)，公募REITs上市發(fā)行有力地提升了園區(qū)運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)“由重入輕”，加速構(gòu)建招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)的新發(fā)展模式。

“我們期待的狀態(tài)，是前期的募集項(xiàng)目資金部分用于后續(xù)的擬擴(kuò)募項(xiàng)目，形成資金和資產(chǎn)的良好滾動，真正實(shí)現(xiàn)公募REITs持續(xù)盤活固定資產(chǎn)投資的初衷”，付小龍表示，當(dāng)然，擴(kuò)募儲備資產(chǎn)首先需要達(dá)到“三年穩(wěn)定運(yùn)營”的監(jiān)管要求。

看不見的風(fēng)控

看得見的成長

對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs而言，今年市場最為關(guān)心的是其底層資產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)抗經(jīng)濟(jì)周期，這也是此類公募REITs“看不見”卻又實(shí)實(shí)在在發(fā)揮效力的風(fēng)險(xiǎn)控制。

博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT給出的答案是，“分散化經(jīng)營+與產(chǎn)業(yè)迭代同行”。

談及如何化解租約集中到期等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，路丹介紹，“租戶租期一般為1年至5年，租期是由租戶根據(jù)自身經(jīng)營需要進(jìn)行選擇，每年度到期合同面積占比較低，集中到期退租造成經(jīng)營大幅波動的風(fēng)險(xiǎn)很小。此外，在租戶到期續(xù)約的管理上，我們有完善的制度，一般提前3個(gè)月至6個(gè)月洽談續(xù)約，如客戶不續(xù)約，我們將提前釋放房源，儲備客戶，盡量減少空置時(shí)間。”

除光明項(xiàng)目外，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT首發(fā)募集時(shí)的底層資產(chǎn)萬融大廈及萬海大廈租戶同樣分布較為均衡，不存在單一客戶租金占比較高的情況。截至2022年底，租戶行業(yè)中，新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)和文化創(chuàng)意租賃面積合計(jì)占比分別為77%、66%。租戶結(jié)構(gòu)與招募說明書披露的租戶結(jié)構(gòu)差異不大，繼續(xù)保持與蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的四大核心產(chǎn)業(yè)集群定位匹配。

客戶優(yōu)質(zhì)、經(jīng)營穩(wěn)健是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)的“底色”。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄告訴《證券日報(bào)》記者，產(chǎn)品上市以來，陸續(xù)受外部經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境以及突發(fā)公共衛(wèi)生事件等超預(yù)期因素影響，雖對項(xiàng)目資產(chǎn)的運(yùn)營管理造成了一定不利影響，但從整體表現(xiàn)來看仍展現(xiàn)了較強(qiáng)的經(jīng)營韌性。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT上市以來，共計(jì)分紅4次，累計(jì)分紅金額近1.027億元，基本符合投資者預(yù)期。

6月16日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募份額上市。劉玄認(rèn)為，“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入將提升項(xiàng)目的實(shí)力及未來持續(xù)發(fā)展的潛力。”

不過，任何新生事物的成長都不可能一蹴而就，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT作為我國首批9只上市REITs之一，以及首批4只完成擴(kuò)募的REITs之一，也遇到諸多“成長難題”。劉玄坦言，“作為具備高度產(chǎn)融結(jié)合屬性的創(chuàng)新產(chǎn)品，在首次發(fā)行和首次擴(kuò)募的實(shí)施過程中沒有先例可循，需要在資產(chǎn)合規(guī)、資產(chǎn)重組、稅務(wù)籌劃、資產(chǎn)估值、基金治理架構(gòu)、擴(kuò)募發(fā)售規(guī)則等方面與監(jiān)管部門不斷溝通、不斷摸索，發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。”在項(xiàng)目籌備期間，博時(shí)基金項(xiàng)目組探索了很多創(chuàng)新做法，促進(jìn)了市場對公募REITs的理解，為后續(xù)公募REITs的發(fā)行和擴(kuò)募積累了經(jīng)驗(yàn)、鋪墊了道路。

實(shí)現(xiàn)REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展需要規(guī)范的制度體系，劉玄認(rèn)為，公募REITs市場的健康培育和長遠(yuǎn)發(fā)展需要夯實(shí)基礎(chǔ)、妥善規(guī)劃。監(jiān)管機(jī)構(gòu)堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，不斷加強(qiáng)制度體系建設(shè)，健全全鏈條監(jiān)管安排，建立完善市場交易監(jiān)測及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警處置機(jī)制，并積極推動相關(guān)部門出臺稅收、國資、保險(xiǎn)資金投資等配套政策。這也是促進(jìn)REITs市場平穩(wěn)運(yùn)行、培育良好市場生態(tài)、推動市場健康發(fā)展的必經(jīng)之路。此外，作為多層級和架構(gòu)復(fù)雜的金融產(chǎn)品，REITs基金管理人如何解決管理層級較多帶來的效能降低、信息披露涉及環(huán)節(jié)較多等問題，需要市場不斷共同探索和解決。

（文章來源：證券日報(bào)網(wǎng)）

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